ΤΠΣ ΔΗΜΟΥ ΘΕΡΜΗΣ

Καθορισμός ελάχιστου Συντελεστή Δόμησης 0.4 για την έκταση ΠΕΡΠΟ του Αστικού Οικοδομικού Συνεταιρισμού ''ΜΥΓΔΩΝΙΑ'' Συν. Π.Ε. και πρόβλεψη για διέλευση αγωγών κοινής ωφέλειας με την οικεία νομοθεσία που αφορά τα δημόσια και δημοτικά δίκτυα.

Προς την ομάδα σχεδιασμού του Τ.Π.Σ. του Δήμου Θέρμης με την πρόταση:

1. Για πρόβλεψη του Σ.Δ. στο 0.4 για περιοχές ΠΕΡΠΟ, όπως της έκτασης του Αστικού Οικοδομικού Συνεταιρισμού ‘’ ΜΥΓΔΩΝΙΑ’’ Συν. Π.Ε. στην θέση ‘’ΓΚΑΡΑΓΚΑΝΙΑ’’ – ΟΣΙΑ ΞΕΝΗ περιοχή Λιβαδάκι της Δημοτικής Κοινότητας Πλαγιαρίου του Δήμου Θέρμης για την οποία η έγκριση της Μ.Π. καθιέρωσε Σ.Δ. σε 0.3, και
2. Την επιτακτική διέλευση του εξωτερικού αγωγού ακαθάρτων από τις παρόδιες ιδιοκτησίες για την διασύνδεση του οικισμού με τον αγωγό ακαθάρτων της ΕΥΑΘ .

ΣΥΝΤΟΜΟ ΙΣΤΟΡΙΚΟ – ΣΚΕΠΤΙΚΟ ΑΙΤΙΟΛΟΓΗΣΗΣ ΠΡΟΤΑΣΗΣΗ

Ο Αστικός Οικοδομικός Συνεταιρισμός ‘’ΜΥΓΩΝΙΑ’’ , που ιδρύθηκε το 1992 κατ’ εφαρμογή των διατάξεων του ΠΔ93/87, από 53 μέλη καθηγητές Μέσης Εκπαίδευσης που κατέχουν συνολικά 53 συνεταιριστικές μερίδες, διαθέτει ιδιόκτητη έκταση εμβαδού 52.882 τμ στην θέση ‘’ΓΚΑΡΑΓΚΑΝΙΑ’’ – ΟΣΙΑ ΞΕΝΗ περιοχή Λιβαδάκι της Δημοτικής Κοινότητας Πλαγιαρίου του Δήμου Θέρμης.
Η έκταση εντάχθηκε στο Γ.Π.Σ. των οικισμών Πλαγιαρίου, Τριλόφου, Καρδίας και Κάτω Σχολαρίου του πρώην Δήμου Μίκρας (ΦΕΚ 24517/18-06-2003) ως ‘’περιοχή συνεταιριστικής δόμησης’’ και αργότερα χαρακτηρίστηκε ως Π.Ε.Ρ.ΠΟ. (απόφαση ΥΠΕΚΑ 7418/17-2-2009, ΦΕΚ 100ΑΑΠ/2009). Για την έκταση έχει εκδοθεί Απόφαση Έγκρισης Περιβαλλοντικών Όρων (ΒΛ0Ζ0-Δ74,Απ. οικ 172163/ 02-12-2013) και έχει γίνει οριστική εγγραφή των ορίων της στο Εθνικό Κτηματολόγιο όπου είναι ενταγμένη (Απόφ. Διόρθωσης Σφαλμάτων σε Γεωμετρικά Στοιχεία με αρ. 31 / α.π.313 / Κωδ. ΚΓ 021/13-07-2015 και Κτηματολογικό διάγραμμα με απ. 000483/27-07-2015 Γραφείου Κτηματολογίου Βασιλικών).
Με το ΦΕΚ 1047/Α/31-12-2023 εγκρίθηκε η Μελέτη Πολεοδόμησης της έκτασης η οποία στο άρθρο 6, παρ. 1- (δδ) προβλέπει συντελεστή δόμησης 0.3 αντί του 0.4 που προτάθηκε στην Μελέτη παρά τις επιφυλάξεις που διατυπώθηκαν από τον Συνεταιρισμό προς το ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. (Συνεδρία 7η της 27-07-2018).

Επειδή ο Συνεταιρισμός :
1. Είναι μη κερδοσκοπικός,
2. Έχει αποκλειστικό σκοπό την εξασφάλιση για τα μέλη του κύριας κατοικίας με την επιλογή αυτοτελών οικοπέδων.
3. Πολεοδομεί με οικονομική επιβάρυνση των μελών του και δαπανά εξ ιδίων πόρων, προϋπολογιστικό ποσόν 2.800.000 €, για την κατασκευή των έργων υποδομής (Ύδρευσης, Αποχέτευσης όμβριων- Ακαθάρτων Εσωτερικού και Ακαθάρτων Εξωτερικού Δικτύου για την διασύνδεση με την εκείνο της ΕΥΑΘ), Έργα οδοποιίας, Ηλεκτροδότησης, τηλεφωνοδότησης κλπ) και δεν επιβαρύνει τις υποδομές του Δήμου.
4. Εκχωρεί αδαπάνως, μετά την κατασκευή των έργων υποδομής, όλους τους ΚΧ-ΚΤ χώρους στην Τοπική Αυτοδιοίκηση (Ν.4280/Α/8-8-2014, άρ.5, παρ.2).

Επίσης επειδή:
1. Ο θεσμοθετημένος Μέσος Συντελεστής Δόμησης (Μ.Σ.Δ.) του εγκεκριμένου ΓΠΣ, που καθορίζεται ως 0,2 στην περιοχή και αφορά εκτεταμένες περιοχές οικιστικών επεκτάσεων, αποτελεί τον Μέσο και όχι τον Ανώτερο Συντελεστή Δόμησης που θα μπορούσε να θεσμοθετηθεί νομίμως μεγαλύτερος για τις επιμέρους περιοχές πολεοδόμησης.
2. Κατά την διαβούλευση επί της Μελέτης γνωμοδότησε και το Δημοτικό Συμβούλιο Θέρμης με την υπ’ αρ. 235/2018 επικαιροποιημένη απόφασή του. Σύμφωνα με την εισήγηση της Δνσης Πολεοδομίας του Δήμου Θέρμης, η μελέτη γίνεται δεκτή στο σύνολό της (συμπεριλαμβανομένου του Συντελεστή Δόμησης 0,4). Το Δημοτικό Συμβούλιο ενώ γνωμοδότησε θετικά για την πολεοδόμηση διαφοροποιήθηκε ως προς τον προτεινόμενο Συντελεστή Δόμησης από 0,4 σε 0,2, με το αιτιολογικό της ισονομίας των ιδιοκτητών της συνολικής περιοχής επέκτασης του πρώην Δήμου Μίκρας, χωρίς να λαμβάνει υπόψη τις ιδιαιτερότητες των περιοχών ΠΕΡΠΟ.
3. Τελικά το Κεντρικό ΣΥΠΟΘΑ γνωμοδότησε θετικά για την πολεοδομική μελέτη χωρίς διορθώσεις ή άλλες αντιρρήσεις (Πράξη 53/27-07-2018, Συνεδρία 7η) με μοναδική διαφοροποίηση την μείωση του προτεινόμενου Συντελεστή Δόμησης από 0,4 σε 0,3, με ανεπαρκή, κατά την γνώμη μας, αιτιολόγηση.
4. Στο σχετικά πρόσφατα εγκριθέν ΓΠΣ του Δήμου θέρμης (ΦΕΚ 451 ΑΑΠ/13-12-13), στο οποίο δεν περιλαμβάνεται η περιοχή της Δ.Ε. Μίκρας, ο ελάχιστος συντελεστής δόμησης που προβλέπεται για ανάλογες, με την δική μας, οικιστικές περιοχές και για τις περιοχές ΠΕΡΠΟ, είναι ο Σ.Δ. 0,4.

Ύστερα από τα παραπάνω θεωρούμε ότι:
• Ο προτεινόμενος στην Μ.Π. Συντελεστής Δόμησης 0,4 που εξασφαλίζει δόμηση 194 τμ. ανά οικοπεδική μερίδα, δεν αφήνει περιθώρια εμπορευματοποίησης της δόμησης, μέσω θεσμών αντιπαροχής κλπ. και
• Η μείωση του Συντελεστή Δόμησης από 0,4 σε 0,3, μετά από πολυετή αναμονή έγκρισης της μελέτης, καθιστά για πολλά μέλη του Ο.Σ., την οικοπεδική μερίδα (485,0 τμ), μη ικανή να καλύψει τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς τους, που σε πολλές περιπτώσεις περιλαμβάνει, λόγω οικονομικής συγκυρίας και τις οικογένειες ενήλικων τέκνων. Το γεγονός αυτό κλονίζει την συνοχή του Ο.Σ. και καθιστά επισφαλή την επίτευξη του σκοπού του.

ΠΡΟΤΑΣΗ

Παρακαλούμε λοιπόν θερμά, κατά την εισήγηση σας για την έκδοση του ΦΕΚ του Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου του Δήμου Θέρμης, όπως ορίσετε τον Συντελεστή Δόμησης των οικοδομήσιμων Ο.Τ. της έκτασης του Αστικού Οικοδομικού Συνεταιρισμού ‘’ΜΥΓΔΩΝΙΑ’’ Συν. Π.Ε., που είναι χαρακτηρισμένη ως Π.Ε.Ρ.ΠΟ., ίσο με 0,4 σύμφωνα με την εκπονηθείσα πολεοδομική μελέτη, και να προτείνετε την τροποποίηση της παραγράφου (γγ), του άρθρου 6 του ΦΕΚ 1047/Α/21-12-2023 έγκρισης της Μελέτης Πολεοδόμησης με διόρθωση του Σ.Δ. σε 0.4 αντί 0.3 .

Επίσης, θα πρέπει να προβλεφθεί ότι η διέλευση των αγωγών κοινής ωφέλειας για την σύνδεση των περιοχών ΠΕΡΠΟ με τα δίκτυα υποδομής, θα διέπονται από την οικεία νομοθεσία που αφορά στα δημόσια και δημοτικά δίκτυα.

Ευχαριστούμε για την φιλοξενία

Παύλος Γαβριήλ

Πρόεδρος του Αστ. Οικοδ/κού Συν/σμού ‘’ΜΥΓΔΩΝΙΑ’’ Συν. Π.ε.
Κινητό : 6974656058 – Email. pavlosgabriil@gmail.com