ΤΠΣ ΔΗΜΟΥ ΚΩ - ΔΗΜΟΥ ΝΙΣΥΡΟΥ

Σχόλιο επί του Σεναρίου 2 – Ανάγκη σαφούς οριοθέτησης των ΠΕΧ και περιορισμού της τουριστικής επέκτασης

Μελετώντας τον χάρτη του Σεναρίου 2 (Περιοχές Ελέγχου Χρήσεων – ΠΕΧ), προκύπτει ότι το νησί οργανώνεται σε τέσσερις βασικές ζώνες (ΠΕΧ 2.1, 2.2, 2.3, 2.4). Παρά τη θετική κατεύθυνση του διαχωρισμού αυτόύ, η χωρική αποτύπωση αφήνει σημαντικά περιθώρια για τουριστική επέκταση, ιδιαίτερα κατά μήκος της ακτογραμμής, τα οποία θα πρέπει να περιοριστούν με σαφέστερες και δεσμευτικότερες ρυθμίσεις.

1. ΠΕΧ Τουρισμού–Αναψυχής (2.3) κατά μήκος του παράκτιου μετώπου

Σημαντικά τμήματα του παραλιακού μετώπου παραμένουν ενταγμένα στη ζώνη 2.3, όπου επιτρέπεται ανάπτυξη νέων τουριστικών μονάδων. Αυτό πρακτικά διατηρεί ανοιχτό το ενδεχόμενο περαιτέρω τουριστικής επέκτασης σε ήδη κορεσμένες περιοχές και δημιουργεί πίεση σε κρίσιμες υποδομές (νερό, λύματα, κυκλοφορία και φυσικό τοπίο).

Πρόταση μέτρων:

Ρητή απαγόρευση νέων τουριστικών καταλυμάτων στη ζώνη 2.3 του παράκτιου μετώπου, εκτός εάν βρίσκονται εντός ήδη θεσμοθετημένων οργανωμένων υποδοχέων τουρισμού.

Μετατροπή μεγάλου μέρους των ροζ παράκτιων ζωνών σε ΠΕΧ Υπαίθρου (2.4) ή ΠΕΧ Αγροτικού Χώρου (2.2) με σαφείς απαγορεύσεις δόμησης τουριστικών εγκαταστάσεων.

Δέσμευση για συνεχείς δημόσιες διόδους πρόσβασης στην ακτογραμμή, σε αποστάσεις που καθορίζονται χωρικά (π.χ. κάθε 200–300 μ.).

2. ΠΕΧ Αγροτικού Χώρου (2.2) – Κίνδυνος διάχυτης τουριστικής δόμησης

Οι ζώνες αγροτικού χαρακτήρα εμφανίζονται εκτεταμένες, αλλά χωρίς σαφή αποκλεισμό τουριστικών χρήσεων. Στην πράξη, αυτό μπορεί να επιτρέψει διάσπαρτες τουριστικές μονάδες μικρής και μεσαίας κλίμακας, αλλοιώνοντας τον αγροτικό χαρακτήρα της ενδοχώρας.

Πρόταση μέτρων:

Ρητός αποκλεισμός οποιασδήποτε τουριστικής εγκατάστασης που υπερβαίνει τις 20 κλίνες στην ΠΕΧ 2.2.

Απαγόρευση διάσπαρτων τουριστικών καταλυμάτων που δεν συνδέονται με πιστοποιημένη αγροτική δραστηριότητα (agro-tourism με πραγματικό παραγωγικό χαρακτήρα).

Ζώνες αγροτικής γης υψηλής παραγωγικότητας να ενταχθούν σε καθεστώς απόλυτης προστασίας, χωρίς καμία τουριστική χρήση.

3. ΠΕΧ Οικισμών (2.1) – Ελλιπής προστασία από τουριστική πίεση

Στις περιοχές περιμετρικά οικισμών επιτρέπονται χρήσεις κατοικίας, αλλά και μικρής κλίμακας τουρισμός. Αυτό οδηγεί συχνά σε άναρχη διασπορά ενοικιαζόμενων δωματίων, μικρών μονάδων και μικτών χρήσεων που αλλοιώνουν τον χαρακτήρα της κατοικίας και αυξάνουν την πίεση σε τοπικές υποδομές.

Πρόταση μέτρων:

Καθορισμός ανώτατης κλίμακας καταλυμάτων (π.χ. έως 10 δωμάτια) στις ΠΕΧ 2.1.

Απαγόρευση επεκτάσεων τουριστικών μονάδων σε ήδη υπερφορτωμένα περιμετρικά των οικισμών τμήματα.

Ενίσχυση της κατοικίας ως κύριας χρήσης με περιορισμό του ποσοστού τουρισμού ανά γειτονιά/ζώνη.

4. ΠΕΧ Υπαίθρου (2.4) – Αποτροπή «εναλλακτικού» τουρισμού χωρίς όρια

Στις ζώνες υπαίθρου επιτρέπονται «ειδικές μορφές τουρισμού». Χωρίς σαφή ορισμό, η διατύπωση αυτή μπορεί να επιτρέψει ανεξέλεγκτη ανάπτυξη glamping, retreats, μικρών resort υπό το πρόσχημα της "εναλλακτικότητας".

Πρόταση μέτρων:

Ορισμός αυστηρών κριτηρίων για τις ειδικές μορφές τουρισμού:

μέγιστο αποτύπωμα 500 m²,

μέγιστη δυναμικότητα 20 ατόμων,

απαγόρευση πισίνας και εκτεταμένων εγκαταστάσεων,

πλήρης περιβαλλοντική ενσωμάτωση (νερό–ενέργεια–φωτισμός).

Ενσωμάτωση συγκεκριμένων δεικτών φέρουσας ικανότητας πριν από κάθε έγκριση.

5. Θεσμικά κενά – Έλλειψη μηχανισμού ελέγχου τουριστικών κλινών

Το Σενάριο 2 δεν προβλέπει μηχανισμό που να περιορίζει τον συνολικό αριθμό νέων κλινών ανά χωρική ενότητα.

Πρόταση μέτρων:

Θέσπιση ανώτατου αριθμού κλινών ανά ΠΕΧ και ανά δημοτική ενότητα.

Σύνδεση της αδειοδότησης με δείκτες φέρουσας ικανότητας (νερό–ρεύμα–λύματα–κυκλοφορία).

Ρητή απαγόρευση υπέρβασης των ορίων αυτών ανεξαρτήτως προτάσεων επενδυτών.

Συνολική εκτίμηση:

Το Σενάριο 2, όπως αποτυπώνεται στον χάρτη, αφήνει ανοιχτά σημαντικά περιθώρια τουριστικής εκμετάλλευσης σε ζώνες που πρέπει να προστατευτούν — ειδικά στο παράκτιο μέτωπο και στην αγροτική ενδοχώρα.
Για να αποτελέσει το ΤΠΣ πραγματικό εργαλείο βιώσιμης ανάπτυξης, απαιτείται:

αυστηρότερη οριοθέτηση χρήσεων,

σαφής αποκλεισμός τουριστικών εγκαταστάσεων μεγάλης κλίμακας,

και ρυθμιστική σαφήνεια που δεν θα επιτρέπει ερμηνείες.

Με τα παραπάνω μέτρα, η μελέτη θα ενισχύσει ουσιαστικά την προστασία της ακτογραμμής, της αγροτικής γης και της ποιότητας ζωής των κατοίκων.

Κανταρζής Μιχάλης
Αρχιτέκτων Μηχανικός