ΤΠΣ ΔΗΜΩΝ ΑΙΓΙΝΑΣ ΚΑΙ ΑΓΚΙΣΤΡΙΟΥ

Σύνθεση του Σεναρίου 2 (Ήπιας Παρέμβασης) με κρίσιμα στοιχεία αυξημένης προστασίας και αναπλάσεων του Σεναρίου 3

1. ΒΑΣΙΚΕΣ ΑΡΧΕΣ & ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΩΝ ΔΕΔΟΜΕΝΩΝ
Ο χωρικός σχεδιασμός της Αίγινας οφείλει να βασίζεται στην πραγματική κατάσταση του χώρου και σε μακροχρόνιο στρατηγικό ορίζοντα, επιτυγχάνοντας ισορροπία ανάμεσα στην αυστηρή προστασία του περιβάλλοντος και του αγροτικού τοπίου, στη χωρική δικαιοσύνη και στην ευημερία του τοπικού πληθυσμού που επιθυμεί να ζήσει στον τόπο του και να μην αναγκαστεί να εκποιήσει την περιουσία του.
Όπως διαπιστώθηκε και κατά την πρόσφατη δημόσια παρουσίαση των σεναρίων στην Αίγινα (22/09/2026), σύσσωμη η τοπική κοινωνία —στην οποία περιλαμβάνονται διακεκριμένοι επιστήμονες, επαγγελματίες και γνώστες του νησιού— κατέδειξε ότι η ανάλυση των δημογραφικών τάσεων που χρησιμοποιεί η μελέτη δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα:
Ο σχεδιασμός δεν μπορεί να βασίζεται αποκλειστικά σε στατικά απογραφικά στοιχεία μόνιμης κατοικίας που υποεκτιμούν τον πραγματικό πληθυσμό. Επιβάλλεται η εισαγωγή δυναμικών πρόσθετων δεικτών, όπως η κατανάλωση νερού τα δεδομένα αφίξεων επιβατών και οχημάτων και ο όγκος παραγωγής αστικών αποβλήτων.
Θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ο ειδικός χαρακτήρας που έχει η Αίγινα λόγω της μικρής χρονοαπόστασης από την Αθήνα και ο οποίος την διαφοροποιεί από άλλα νησιά. Ιδιαίτερα μετά την πανδημία, έχει εγκατασταθεί στην Αίγινα ένας σημαντικός πληθυσμός μεσοπρόθεσμης διαμονής (6–9 μήνες ετησίως), συνταξιούχοι, εξ αποστάσεως εργαζόμενοι και ψηφιακοί νομάδες, οι οποίοι δημιουργούν έντονες τάσεις οικοδόμησης και ζήτησης στέγης.
Σε ότι αφορά τη βραχυχρόνια μίσθωση η οποία Η πραγματική έκταση των βραχυχρόνιων μισθώσεων υπερβαίνει κατά πολύ τα επίσημα στοιχεία της ΑΑΔΕ, καθώς μεγάλος αριθμός ακινήτων διατίθεται εκτός ηλεκτρονικών πλατφορμών. Στόχος δεν μπορεί να είναι η συνολική απαγόρευση, αλλά η χωρικά διαφοροποιημένη ρύθμισή της ως εργαλείου άσκησης πολιτικής.
• Το δίδαγμα των τελευταίων 40 ετών: Εάν ο σχεδιασμός αρνηθεί αυτές τις πραγματικές πιέσεις επιβάλλοντας ανεφάρμοστες απαγορεύσεις, δεν προστατεύει το περιβάλλον· αντιθέτως, όπως αποδεικνύει τόσο η ιστορία του νησιού όσο και η αδιάψευστη καταγραφή των χιλιάδων δηλωμένων αυθαιρέτων των νόμων 4014/2011, 4178/2013 και 4495/2017 από την επίσημη ηλεκτρονική πλατφόρμα του ΤΕΕ, η άρνηση της πραγματικότητας δεν απέτρεψε τη δόμηση, αλλά δημιούργησε το υπόβαθρο για μαζική άτυπη και αυθαίρετη ανοικοδόμηση, υπονομεύοντας εν τέλει το ίδιο το φυσικό και αγροτικό περιβάλλον.
• Πραγματικό εύρος βραχυχρόνιας μίσθωσης:
Βασική επιλογή: Προτείνεται η υιοθέτηση του Σεναρίου 2 (Ήπιας Παρέμβασης) ως βάσης, εμπλουτισμένου όμως με στοχευμένα στοιχεία αυξημένης προστασίας και αναπλάσεων από το Σενάριο 3, υπό τις ακόλουθες εξειδικεύσεις ανά ενότητα:
2. ΕΝΟΤΗΤΑ Ι: ΡΥΘΜΙΣΕΙΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΕΝΙΑΙΑ ΠΕΡΙΑΣΤΙΚΗ ΖΩΝΗ ΕΙΔΙΚΩΝ ΧΡΗΣΕΩΝ (ΠΕΧ2)
(Παλαιά όρια κατηργημένων οικισμών ΦΕΚ 539Δ/1989 και ενδιάμεσες εκτάσεις)
Ο περιαστικός δακτύλιος γύρω από την πόλη της Αίγινας (Χλόη, Λιβάδι, Άγιος Φώτιος, Κάμπος-Μύλοι, Αγία Παρασκευή, Αγία Φανερωμένη, Άγιοι Ασώματοι, Παγώνι, Περιβόλα, Παλαιόπυργος, Βροχεία και οι ενδιάμεσες εκτάσεις τους) συνιστά ένα ενιαίο de facto συνεχές. Σε αυτό συνυπάρχουν εκτεταμένες παλαιότερες πυκνώσεις μικρών γηπέδων (300–1.000 τ.μ.) που οικοδομήθηκαν κατά παρέκκλιση, με εναπομείναντα μεγάλα ενιαία αγροκτήματα (8.000–15.000 τ.μ.).
Προκειμένου να αποκατασταθεί η χωρική δικαιοσύνη, να αποφευχθεί ο εγκλωβισμός των μεγάλων ακινήτων και να μην αναγκαστούν οι ντόπιοι συνιδιοκτήτες/κληρονόμοι να εκποιήσουν (ξεπουλήσουν) την προγονική τους γη, προτείνονται τα εξής για το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος:
1. Σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας σε διάσπαρτα κτίρια (χωρίς κατάτμηση)
• Σε ενιαία γήπεδα άνω των 4.000 τ.μ., επιτρέπεται κατ’ εξαίρεση η σύσταση διηρημένων (καθέτων) ιδιοκτησιών επί νομίμως ανεγειρόμενων υφισταμένων και μελλοντικών ανεξάρτητων κτιρίων κατοικίας, κατ' αναλογία προς τα δικαιώματα που χορηγήθηκαν στα αυθαίρετα μέσω του άρθρου 98 του Ν. 4495/2017.
• Το έδαφος παραμένει ενιαίο, κοινόχρηστο και αδιαίρετο στο σύνολό του. Αποκλείεται ρητά οποιαδήποτε νομική ή φυσική κατάτμηση του.
• Τα κτίρια τοποθετούνται διάσπαρτα σε επιμέρους διακριτά σημεία εντός του κτήματος, διασφαλίζοντας την αυτοτέλεια και την ιδιωτικότητα κάθε νοικοκυριού, χωρίς να επιβάλλεται η συγκέντρωσή τους σε έναν ενιαίο θύλακα.
2. Κλιμακωτός συντελεστής δόμησης
• Για τα πρώτα 4.000 τ.μ.: 180 τ.μ. δόμησης.
• Για επιφάνεια πέραν των 4.000 τ.μ.: Πρόσθετη δόμηση με συντελεστή 0,035 σημαντικά μικρότερο αυτού της εκτός σχεδίου
• Ανώτατο πλαφόν συνολικής δόμησης: 400 τ.μ.
• Το μέγεθος αυτό κατανέμεται σε έως δύο (2) ή τρία (3) διακριτά, χαμηλά κτίρια κατοικίας (π.χ. 150 + 125 + 125 τ.μ.) σε επιμέρους σημεία, αντιστοιχίζοντας ένα αυτοτελές κτίριο σε κάθε κάθετη ιδιοκτησία/συγκύριο.
3. Προστασία φιστικοπαραγωγής & όροι περιφράξεων / δρόμων
• Υποχρεωτικό αγροτικό ισοζύγιο: Το υπόλοιπο τουλάχιστον 80% του κτήματος παραμένει ενιαίος, αδόμητος χώρος, με υποχρέωση των συνιδιοκτητών για διατήρηση των φιστικόδεντρων. Η διάσπαρτη τοποθέτηση επιτρέπει στα κτίρια να τοποθετούνται σε μη καλλιεργημένα τμήματα, αποφεύγοντας την εκρίζωση παραγωγικών δέντρων.
• Διατήρηση παραδοσιακών μανδροτοίχων: Επιβάλλεται η πλήρης διατήρηση, προστασία και επισκευή των υφιστάμενων παραδοσιακών πέτρινων μανδροτοίχων και ξερολιθιών στα όρια των κτημάτων. Απαγορεύεται η αντικατάστασή τους από συμπαγείς τοίχους οπλισμένου σκυροδέματος (μπετόν). Μεταξύ των κτιρίων των συνιδιοκτητών απαγορεύεται οποιοδήποτε συμπαγές ενδιάμεσο τείχος.
• Αναγνώριση αγροτικών δρόμων με το υφιστάμενο πλάτος: Για την πολεοδομική αναγνώριση των αγροτικών οδών (εφαρμογή Ν. 4759/2020), να λαμβάνεται υπόψη το πραγματικό, ιστορικό πλάτος των παραδοσιακών οδών, χωρίς να τίθενται απαιτήσεις τεχνητών διαπλατύνσεων αστικού τύπου (π.χ. 4 ή 6 μέτρα), οι οποίες θα κατέστρεφαν τους ιστορικούς μανδρότοιχους και θα εκρίζωναν παραγωγικούς φιστικιώνες.
3. ΕΝΟΤΗΤΑ ΙΙ: ΕΝΣΩΜΑΤΩΣΗ ΚΡΙΣΙΜΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΤΟΥ ΣΕΝΑΡΙΟΥ 3 ΣΤΟ ΣΕΝΑΡΙΟ 2
Προτείνεται η μεταφορά και άμεση υιοθέτηση των παρακάτω κομβικών διατάξεων αυξημένης προστασίας και στρατηγικών επενδύσεων του Σεναρίου 3:
1. Προστασία Παράκτιου Μετώπου από τη Διάβρωση: Θέσπιση ειδικής ζώνης αυξημένης προστασίας και άμεση υλοποίηση έργων αντιδιαβρωτικής θωράκισης στις ευάλωτες ακτές, συνδυάζοντας την απαγόρευση νέας επιβαρυντικής δόμησης επί του αιγιαλού με παρεμβάσεις ήπιας ακτομηχανικής προστασίας.

2. Πλήρης προστασία των Οχυρών της Πέρδικας (Μεταφορά από Σενάριο 3): Υιοθέτηση της αυστηρής πρόβλεψης του Σεναρίου 3 για πλήρη και απόλυτη απαγόρευση δόμησης στη χερσόνησο των ιστορικών Ναυτικών Οχυρών της Πέρδικας, διασφαλίζοντας την αποκλειστική ανάδειξή τους ως ιστορικού και πολιτιστικού πάρκου μνήμης.
3. Απόλυτη οικολογική οροστασία της Νήσου Μονής (Μεταφορά από Σενάριο 3):Καθολική επιβεβαίωση του καθεστώτος απόλυτης προστασίας και πλήρους απαγόρευσης δόμησης σε ολόκληρη τη Νήσο Μονή, διατηρώντας αναλλοίωτο το Μόνιμο Καταφύγιο Άγριας Ζωής και επιτρέποντας αποκλειστικά τον ημερήσιο, ήπιο φυσιολατρικό τουρισμό.
4. Εκτεταμένες αναπλάσεις με προτεραιότητα σε Σουβάλα και Αγία Μαρίνα (Μεταφορά από Σενάριο 3): Ενσωμάτωση του προγράμματος ευρείας κλίμακας αστικών και παραλιακών αναπλάσεων του Σεναρίου 3 με προτεραιότητα σε υποβαθμισμένους οικιστικά οικισμούς Σουβάλας και Αγίας Μαρίνας με σκοπό την αύξηση της ελκυστικότητας τους
o Σουβάλα: Αναβάθμιση του παραλιακού μετώπου, αξιοποίηση των ιαματικών πηγών για ανάπτυξη θερμαλισμού/ιαματικού τουρισμού και αναδιοργάνωση των λιμενικών/κοινόχρηστων χώρων.
o Αγία Μαρίνα: Εκτεταμένη ανάπλαση του οικιστικού και παραλιακού ιστού, διευθέτηση της κυκλοφορίας και αναβάθμιση της τουριστικής υποδομής για την ανάκτηση της ελκυστικότητάς της.
4. ΕΝΟΤΗΤΑ ΙΙΙ: ΣΤΟΧΕΥΜΕΝΗ ΡΥΘΜΙΣΗ ΤΗΣ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ
Η βραχυχρόνια μίσθωση δεν πρέπει να αντιμετωπιστεί με οριζόντιες απαγορεύσεις που πλήττουν αδιακρίτως την οικονομία, αλλά να μετατραπεί σε χωρικό εργαλείο άσκησης πολιτικής: να αναχαιτίσει την κερδοσκοπία (real estate), να προστατεύσει τη μόνιμη κατοικία και ταυτόχρονα να κατευθύνει πόρους προς τη διατήρηση του αγροτικού χώρου και της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς.
Προτείνονται οι εξής κανονιστικοί όροι:
• Αναστολή σε νεόδμητα κτίρια: Επιβολή πλήρους απαγόρευσης άσκησης βραχυχρόνιας μίσθωσης για χρονικό διάστημα πέντε (5) ετών σε όλα τα νεόδμητα κτίρια (κτίρια που ανεγείρονται μετά την έγκριση του ΤΠΣ). Στόχος είναι η αποτροπή της ανέγερσης κτισμάτων με αποκλειστικό σκοπό την τουριστική εκμετάλλευση και η αναχαίτιση της εξωτερικής κερδοσκοπίας γης.
• Προστασία της μόνιμης κατοικίας στην πόλη Αίγινας και την Κυψέλη: Επιβολή ποσοστώσεων (cap) και χρονικών περιορισμών στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση στον αστικό ιστό της πόλης της Αίγινας και στην Κυψέλη, όπου εντοπίζονται οι μεγαλύτερες πιέσεις και οξύ στεγαστικό πρόβλημα για μόνιμους κατοίκους, εκπαιδευτικούς και ιατρικό προσωπικό.
• Ελεύθερη λειτουργία (με δυνατότητα επανεξέτασης) σε Σουβάλα και Αγία Μαρίνα: Καμία απαγόρευση ή ποσόστωση στις περιοχές της Σουβάλας και της Αγίας Μαρίνας. Η βραχυχρόνια μίσθωση εκεί λειτουργεί ως ισχυρό οικονομικό κίνητρο για ιδιωτικές επενδύσεις ανακαίνισης και ποιοτικής αναβάθμισης του παλαιού και υποβαθμισμένου κτιριακού αποθέματος.
• Ειδικές εξαιρέσεις – Εργαλείο ενίσχυσης αγροτών & κληρονομιάς: Επιτρέπεται κατ' εξαίρεση η βραχυχρόνια μίσθωση, χωρίς χρονικούς ή τοπικούς περιορισμούς, αποκλειστικά για:
1. Αποκατάσταση υφιστάμενων παλαιών κτιρίων: Ως κίνητρο για τη διάσωση της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς του νησιού.
2. Οικόπεδα με ενεργούς φιστικιώνες μέσω του Συνεταιρισμού Αίγινας: Δυνατότητα διάθεσης κατοικίας ή ξενώνα εντός τους, υπό την προϋπόθεση ότι ο ιδιοκτήτης παραδίδει τη σοδειά του στον Αγροτικό Συνεταιρισμό Φιστικοπαραγωγών Αίγινας διασφαλίζοντας έτσι ότι τα έσοδα της φιλοξενίας επιστρέφουν στη διατήρηση του φιστικιώνα και στην ενίσχυση του συλλογικού παραγωγικού φορέα του νησιού.
Με εκτίμηση
Σαραντάκου Ευθυμία
Αρχιτέκτονας – χωροτάκτης
Αναπληρώτρια Καθηγήτρια «Χωρικές Πολιτικές για Τουριστικούς Προορισμούς, Τουριστικές Υποδομές και Επιχειρήσεις», Τμήμα Διοίκησης Τουρισμού Πανεπιστήμιο Δυτικής Αττικής