ΤΠΣ ΔΗΜΟΥ ΚΕΑΣ

ΑΓΡΟΙ ΚΑΙ ΑΓΡΟΤΕΜΑΧΙΑ ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΚΑΙ ΕΚΤΟΣ ΟΡΙΩΝ ΟΙΚΙΣΜΩΝ ΠΟΥ ΕΙΝΑΙ ΤΥΦΛΑ, ΔΗΛΑΔΗ ΧΩΡΙΣ ΠΡΟΣΟΨΗ ΣΕ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΟ ΔΡΟΜΟ ΕΜΒΑΔΟΝ ΚΑΤ' ΕΛΑΧΙΣΤΟΝ ΤΕΣΣΑΡΩΝ ΣΤΡΕΜΜΑΤΩΝ Η υπ’ αρ. 2521/2000 απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (Δ’ Τμήμα) - ΑΙΤΗΜΑ-ΠΡΟΤΑΣΗ

ΑΓΡΟΙ ΚΑΙ ΑΓΡΟΤΕΜΑΧΙΑ ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΚΑΙ ΕΚΤΟΣ ΟΡΙΩΝ ΟΙΚΙΣΜΩΝ ΠΟΥ ΕΙΝΑΙ ΤΥΦΛΑ, ΔΗΛΑΔΗ ΧΩΡΙΣ ΠΡΟΣΟΨΗ ΣΕ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΟ ΔΡΟΜΟ ΕΜΒΑΔΟΝ ΚΑΤ' ΕΛΑΧΙΣΤΟΝ ΤΕΣΣΑΡΩΝ ΣΤΡΕΜΜΑΤΩΝ

ΚΡΙΣΙΜΗ ΝΟΜΟΛΟΓΙΑ:
Η υπ’ αρ. 2521/2000 απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (Δ’ Τμήμα υπό 7μελή αυξημένη σύνθεση) –
Περιεχόμενο: Δεν τίθεται και δεν απαιτείται εκ του νόμου ύπαρξη πρόσοψης (οιουδήποτε μήκους) σε κοινόχρηστο δρόμο ως προϋπόθεση κατά κανόνα αρτιότητας για τα -σχηματισθέντα προς της 31-12-2003- γήπεδα εμβαδού επιφανείας τεσσάρων (4) στρεμμάτων και άνω (εκτός σχεδίου, εκτός ορίων οικισμού, εκτός Ζ.Ο.Ε κ.λπ.) σύμφωνα με τη διάταξη της περιπτ. α’ της παρ.1 άρθρου 1 του ΠΔ της 24/31-5-1985 (ΦΕΚ 270Δ/31-5-1985) εν συνδυασμώ με τη διάταξη της παρ. 3 άρθρου 23 Ν. 3212/2003.
Απόσπασμα απόφασης: <<…Η ρύθμιση αυτή δεν θα μπορούσε, άλλωστε, να δικαιολογηθεί ούτε από την ανάγκη προστασίας πραγματικών καταστάσεων που δημιουργήθηκαν με ευθύνη της Διοικήσεως (ανάγκη η οποία, κατά τα εκτεθέντα ανωτέρω, είχε ήδη πλήρως ικανοποιηθεί με τις ρυθμίσεις του από 24.9/1.10. 1977 π.δ.), ούτε από την ανάγκη εξομοιώσεως των όρων δομήσεως που ισχύουν στις ως άνω περιοχές με τους όρους δομήσεως που προβλέπονται στις γενικές περί δομήσεως εκτός σχεδίου διατάξεις του π.δ. της 24/31.5.1985. Είναι αληθές ότι το τελευταίο αυτό διάταγμα δεν τάσσει, προκειμένου περί γηπέδων ιδιαιτέρως μεγάλου εμβαδού, προϋποθέσεις κατά κανόνα αρτιότητος, αφορώσες το πρόσωπο των εν λόγω γηπέδων... >>
Βάσει των παραπάνω προκύπτει ότι η βασική διάκριση της κατά κανόνα αρτιότητας των γηπέδων της ίδιας προαναφερθείσης κατηγορίας γίνεται με βάση το νομικό κριτήριο εάν αυτά έχουν σχηματισθεί πριν ή μετά την 31-12-2003 (έναρξη ισχύος της παρ. 1 του άρθρου 10 Ν. 3212/2003, ΦΕΚ 308Α/31.12.2003), και επομένως, κάθε εις το μέλλον ερμηνευτική εγκύκλιος ή νόμος ή ειδικό ή τοπικό πολεοδομικό σχέδιο θα πρέπει να μην παραγνωρίσει αυτήν τη διάκριση, και η ίδια διάκριση θα πρέπει να ληφθεί υπόψη για κάθε εις το μέλλον σχετική νομοθετική πρωτοβουλία και θέσπιση
όρων αρτιότητας που για λόγους ασφάλειας δικαίου και προστασίας της δικαιολογημένης καλής πίστης των διοικουμένων και σεβασμού του πυρήνα του ιδιοκτησιακού δικαιώματος, ειδικά για την ίδια προαναφερθείσα κατηγορία γηπέδων
αρτίων κατά κανόνα, θα πρέπει να διατηρεί τουλάχιστον την αρτιότητα ανεξαιρέτως όλων των γηπέδων αρτίων κατά κανόνα εμβαδού επιφανείας 4 στρεμμάτων της ανωτέρω κατηγορίας (σχηματισθέντων προ της 31-12-2003, είτε προ του 1985 είτε μετά το 1985 και έως την 31-12-2003) χωρίς ειδικώς για αυτά την απαίτηση ύπαρξης πρόσοψης του γηπέδου σε κοινόχρηστο δρόμο ως σχετικό νομικό όρο κατά κανόνα αρτιότητας, και χωρίς άλλες πρόσθετες νομικές προϋποθέσεις αρτιότητας (δεδομένης ότι ήδη είναι νόμω τεθειμένος και ισχύει ειδικά ως όρος αρτιότητας γηπέδου της άνω κατηγορίας ή ύπαρξη αυξημένου εμβαδού επιφάνειας κατ’ ελάχιστον τεσσάρων στρεμμάτων εν σχέσει και εν αντιθέσει με τα οικόπεδα [εντός σχεδίου, εντός ορίων οικισμού] των οποίων το προβλεπόμενο εμβαδόν επιφάνειας ως όρος αρτιότητάς τους είναι κατά πολύ μικρότερο, ακόμη και αρκετές φορές υποπολλαπλάσιο).

ΚΑΘΕ ΑΛΛΗ ΡΥΘΜΙΣΗ (ΒΑΣΕΙ ΝΟΜΟΥ Ή ΤΠΣ) ΠΟΥ ΑΝΑΤΡΕΠΕΙ ΚΑΙ ΕΠΙΒΑΛΛΕΙ ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΗ ΠΡΟΣΟΨΗΣ ΣΕ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΟ ΔΡΟΜΟ Ή ΘΕΤΕΙ ΩΣ ΝΕΑ ΝΟΜΙΚΗ ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΗ ΕΜΒΑΔΟΝ ΜΕΓΑΛΥΤΕΡΟ ΤΩΝ ΤΕΣΣΑΡΩΝ ΣΤΡΕΜΜΑΤΩΝ ΑΝΑΤΡΕΠΕΙ ΣΧΕΤΙΚΑ ΜΕ ΤΗΝ ΑΡΤΙΟΤΗΤΑ ΤΗΝ ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΜΕΝΗ ΚΑΛΗ ΠΙΣΤΗ ΤΩΝ ΔΙΟΙΚΟΥΜΕΝΩΝ ΚΑΤΑ ΤΟΥΣ ΧΡΟΝΟΥΣ ΤΗΣ ΑΓΟΡΑΣ, ΚΤΗΣΗΣ ΚΑΙ ΠΕΡΑΙΤΕΡΩ ΔΙΑΤΗΡΗΣΗΣ ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΩΝ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΩΝ ΣΕ ΤΕΤΟΙΑ ΠΡΟΑΝΑΦΕΡΘΕΝΤΑ ΑΚΙΝΗΤΑ , ΑΓΡΟΥΣ ΚΑΙ ΑΓΡΟΤΕΜΑΧΙΑ ΣΧΗΜΑΤΙΣΘΕΝΤΑ ΠΡΟ ΤΗΣ 31-12-2003 ΚΑΙ ΣΥΝΕΠΑΓΕΤΑΙ ΥΠΟΧΡΕΩΣΗ ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΗΣ ΤΟΥ ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ ΔΗΜΟΣΙΟΥ ΓΙΑ ΑΠΟΜΕΙΩΣΗ ΑΞΙΑΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ.
ΣΧΕΤΙΚΗ ΝΟΜΟΛΟΓΙΑ ΓΙΑ ΤΟ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟ ΚΕΚΤΗΜΕΝΟ. ΑΥΤΑ ΣΧΕΤΙΚΩΣ ΕΧΟΥΝ ΝΟΜΟΛΟΓΗΘΕΙ ΚΑΙ ΑΠΟ ΤΑ ΕΥΡΩΠΑΪΚΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΑ.

Κανονικά, σύμφωνα με το νόμο, τις αρχές διοικητικού δικαίου, τις αρχές χρηστής νομοθέτησης και προστασίας της δικαιολογημένης καλής πίστης των διοικουμένων κατά την έκδοση ατομικών διοικητικών και κανονιστικών πράξεων, και σύμφωνα με τη νομολογία, κάθε ρύθμιση τοπικού πολεοδομικού σχεδίου, και για να μην ανατρέπεται το ισχύον πολεοδομικό κεκτημένο, πρέπει να μην έχει αναδρομική εφαρμογή για τα σχηματισθέντα ακίνητα, δομημένα και μη δομημένα (αγρούς και αγροτεμάχια) που είναι σχηματισμένα προ της έναρξης ισχύος των ρυθμίσεων του τοπικού πολεοδομικού σχεδίου (προ της δημοσίευσης σε ΦΕΚ), και να ισχύει εφεξής αποκλειστικά και μόνον για τα νέα ακίνητα (αγρούς και αγροτεμάχια), που θα σχηματισθούν μετά την έναρξη ισχύος των ρυθμίσεων του τοπικού πολεοδομικού σχεδίου (μετά τη δημοσίευση σε ΦΕΚ). -- Αυτό συνάδει και με τη νομοθετική ρύθμιση (δίκαιη πρόνοια του νομοθέτη) της παρ. 3 άρθρου 3 Ν. 3212/2003, που με ρητή διάταξη προβλέφθηκε ότι για τα σχηματισμένα προ της 31.12.2003 ακίνητα (αγρούς και αγροτεμάχια) δεν θα έχει αναδρομική εφαρμογή η με τον ίδιο νόμο προϋπόθεση πρόσοψης τουλάχιστον 25 μέτρων σε κοινόχρηστο δρόμο (αυτή θα ισχύει για τα σχηματισθέντα μετά την 31.12.2003) για την αρτιότητά τους.
Εν πάση περιπτώσει, άλλως επικουρικά:
Δέον όπως τύχουν ειδικής ρυθμίσεως ώστε να παραμείνουν άρτια και οικοδομήσιμα τα άνω ειδικώς προαναφερθέντα ακίνητα, αγροί και κατατμημένα, δομημένα και αδόμητα αγροτεμάχια που έχουν σχηματισθεί μέχρι τουλάχιστον και την 31-12-2003 (όσον αφορά τη μη ανάγκη προσόψεως σε κοινόχρηστο δρόμο για την αρτιότητά τους και όσον αφορά την αρτιότητα κατ' ελάχιστον σε τέσσερα στρέμματα και μόνον), και μέχρι τουλάχιστον και την έναρξη ισχύος των ρυθμίσεων του μελλοντικού τοπικού πολεοδομικού σχεδίου Κέας, και επιπλέον μέχρι ακόμη εντός ευλόγου χρονικού διαστήματος τουλάχιστον πέντε έως δέκα ετών από την έναρξη ισχύος των ρυθμίσεων τοπικού πολεοδομικού σχεδίου ειδικά για την αρτιότητα κατ' ελάχιστον στα τέσσερα (4) στρέμματα εμβαδού για όλα ανεξαιρέτως τα ειδικώς προαναφερθέντα μη δομημένα ακίνητα εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμού (είτε έχει εκδοθεί ισχύουσα άδεια δόμησης σε αυτά είτε όχι) σε κάθε ανεξαιρέτως περιοχή και ζώνη εκτός σχεδίου και εκτός οικισμών της νήσου Κέας (αγροί, αγροτεμάχια) που είναι μέχρι σήμερα άρτια και οικοδομήσιμα βάσει της μέχρι σήμερα κειμένης νομοθεσίας, και ομοίως να υπάρξει ειδική ρύθμιση όσον αφορά την αρτιότητα, την οικοδομησιμότητα και τη διατήρησή τους και επιπλέον και για τα ακίνητα αγρούς και αγροτεμάχια που σχηματίσθηκαν μετά την 31-12-2003 και είναι εμβαδού κατ' ελάχιστον τεσσάρων στρεμμάτων.

ΠΑΝΑΓΙΩΤΗΣ ΑΝΤ. ΚΟΡΑΚΑΚΗΣ, ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ ΑΘΗΝΩΝ ΠΑΡ' ΑΡΕΙΩ ΠΑΓΩ