ΤΠΣ ΔΗΜΟΥ ΠΑΤΜΟΥ - ΔΗΜΟΥ ΛΕΙΨΩΝ - ΔΗΜΟΥ ΛΕΡΟΥ - ΔΗΜΟΥ ΑΓΑΘΟΝΗΣΙΟΥ - ΔΗΜΟΥ ΚΑΛΥΜΝΙΩΝ

ΥΠΟΜΝΗΜΑ Νικολάου Ρεΐση , Πολιτικού Μηχανικού, Χώρα Κάλυμνος

ΥΠΟΜΝΗΜΑ Νικολάου Ρεΐση , Πολιτικού Μηχανικού, Χώρα Κάλυμνος
Στο πλαίσιο της διαβούλευσης για το Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΤΠΣ) Δήμου Καλυμνίων
1. Αντικείμενο και διαδικαστικές παρατηρήσεις
Την 1η Φεβρουαρίου 2026 πραγματοποιήθηκε από τη μελετητική ομάδα του γραφείου «Ροϊκός» η εκδήλωση με τίτλο «Παρουσίαση Εναλλακτικών Σεναρίων Χωρικής Οργάνωσης», στο πλαίσιο εκπόνησης του Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΤΠΣ) Καλύμνου.
Παρά τον τίτλο της εκδήλωσης, δεν παρουσιάστηκαν ουσιαστικά εναλλακτικά σενάρια χωρικής οργάνωσης με συγκριτική αξιολόγηση, αλλά κυρίως αποσπασματική καταγραφή δεδομένων, χωρίς σαφείς προτάσεις, χωρίς ανάλυση επιπτώσεων και χωρίς τεκμηριωμένη αιτιολόγηση.
Η πρακτική αυτή δεν ανταποκρίνεται στον σκοπό της δημόσιας διαβούλευσης και αντίκειται στις βασικές αρχές του χωρικού σχεδιασμού, όπως αυτές έχουν διαμορφωθεί και από τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας (ενδεικτικά ΣτΕ 3478/2012, 1421/2013).
Οι παρατηρήσεις και τα ερωτήματα των πολιτών είτε δεν απαντήθηκαν είτε έλαβαν ασαφείς, γενικόλογες απαντήσεις, γεγονός που υπονομεύει τη διαφάνεια και την ουσιαστική συμμετοχή του κοινού στη διαδικασία.
________________________________________
2. Προδιαγραφόμενη κατεύθυνση υπέρμετρων και ατεκμηρίωτων περιορισμών
Παρά την ελλιπή πληροφόρηση, κατέστη σαφής η πρόθεση:
• συρρίκνωσης των ορίων των οικισμών,
• επιβολής υπερβολικά αυστηρών ορίων αρτιότητας εντός και εκτός οικισμού,
• μείωσης συντελεστών δόμησης.
Τέτοιες επιλογές, εφόσον δεν συνοδεύονται από ειδική, επιστημονικά τεκμηριωμένη και χωρικά εξειδικευμένη αιτιολόγηση, συνιστούν δυσανάλογο περιορισμό του δικαιώματος ιδιοκτησίας (άρθρο 17 Συντ.), παραβίαση της αρχής της αναλογικότητας και προσβολή της δικαιολογημένης εμπιστοσύνης των διοικουμένων.
Η νομολογία του ΣτΕ είναι σαφής ότι οι πολεοδομικοί περιορισμοί πρέπει να τελούν σε εύλογη σχέση με τον επιδιωκόμενο σκοπό και να μην οδηγούν σε υπέρμετρη απομείωση της ιδιοκτησίας χωρίς ειδική αιτιολογία (ΣτΕ 2569/2004, 3034/2010).

________________________________________
3. Θεμελιώδη Σφάλματα και Μεθοδολογική Πλημμέλεια («Πλάνη περί τα Πράγματα»)
Ιδιαίτερη ανησυχία προκαλούν σοβαρότατα πραγματικά και μεθοδολογικά σφάλματα στα παρουσιασθέντα κρίσιμα δεδομένα της μελέτης που οδηγούν σε εσφαλμένα συμπεράσματα:
• Η «Εικονική» Δομήσιμη Γη: Παρουσιάστηκε χάρτης όπου όλες οι εκτός οικισμού περιοχές εμφανίζονται ως δυνάμει οικοδομήσιμες. Η απεικόνιση αυτή είναι ψευδής και παραπλανητική. Γιατί:
o Τεράστιες εκτάσεις είναι χαρακτηρισμένες ως δασικές (Ν. 998/1979).
o Απουσιάζει παντελώς το νόμιμο οδικό δίκτυο, απαραίτητη προϋπόθεση δόμησης.
o Αγνοήθηκε το ανάγλυφο, τα ρέματα και οι γεωλογικά ασταθείς περιοχές (Ν. 4258/2014).
• Η Στρεβλή «Φέρουσα Ικανότητα»: Η μελέτη εμφανίζει μια τεράστια «φανταστική» δομήσιμη επιφάνεια, ενώ στην πραγματικότητα η δομήσιμη γη εκτός οικισμού είναι λιγότερο από το 2% της παρουσιασθείσας.
Το αποτέλεσμα είναι η τεχνητή διόγκωση μιας ανύπαρκτης «δομήσιμης» επιφάνειας εκτός οικισμού, πάνω στην οποία εμφανίζονται ως «λογικές» αρτιότητες 6, 8 ή 12 στρεμμάτων.
Κατά πάγια νομολογία, πολεοδομικός σχεδιασμός που βασίζεται σε ανακριβή ή ελλιπή δεδομένα είναι ακυρωτέος ως πάσχων από πλάνη περί τα πράγματα (ΣτΕ 376/2014, 4538/2015).
________________________________________
4. Ισχύον Ειδικό Καθεστώς και η Νομική Υπεροχή του ΦΕΚ 694 Δ’/1980
Με εξαίρεση τα Βλυχάδια, όλοι οι οικισμοί και οι εκτός οικισμού περιοχές του Δήμου Καλυμνίων διέπονται αποκλειστικά από το Προεδρικό Διάταγμα (Π.Δ.) 29-8-1980 (ΦΕΚ 694 Δ΄), με το οποίο χαρακτηρίστηκαν παραδοσιακοί και καθορίστηκαν ειδικοί όροι δόμησης.
Το διάταγμα αυτό αποτελεί ειδική κανονιστική ρύθμιση (lex specialis), που έχει διαμορφώσει επί δεκαετίες το πολεοδομικό, κοινωνικό και οικονομικό πλαίσιο της Καλύμνου και δεν έχει καταργηθεί ή τροποποιηθεί.
________________________________________
5. Ρητή υπεροχή του ειδικού Π.Δ. βάσει ΦΕΚ 194 Δ΄/2025
Η νομική υπεροχή (προτεραιότητα) αυτού του ειδικού κανονισμού (lex specialis) επιβεβαιώνεται ρητά από το νέο γενικό πλαίσιο. Σύμφωνα με το Άρθρο 16 παρ. 3 περ. α του ΦΕΚ 194 Δ΄/2025:
«Π.δ. χαρακτηρισμού οικισμών ως παραδοσιακών, με τα οποία καθορίζονται όροι και περιορισμοί δόμησης [...] κατισχύουν του παρόντος και κάθε άλλης διάταξης.»
Αυτή η ρητή διάταξη είναι νομοτελής: τα ειδικά καθεστώτα προστασίας που θεσπίστηκαν μελετημένα για συγκεκριμένους τόπους δεν μπορούν να ακυρωθούν ή να υποβιβαστούν εμμέσως από γενικούς κανονισμούς. Η ίδια αρχή ίσχυε και έναντι του προγενέστερου π.δ. του 1985.
Κατά συνέπεια:
• το Π.Δ. 29-8-1980 εξακολουθεί να εφαρμόζεται πλήρως στους οικισμούς της Καλύμνου κάτω των 2.000 κατοίκων,
• δεν είναι επιτρεπτή η τροποποίηση ή αποδυνάμωσή του μέσω ΤΠΣ,
• οποιαδήποτε «οριζόντια» εφαρμογή γενικών περιορισμών συνιστά πλάνη περί το δίκαιο.
Η νομολογία του ΣτΕ έχει επανειλημμένως κρίνει ότι ειδικά καθεστώτα προστασίας παραδοσιακών οικισμών δεν μπορούν να καταργούνται ή να αποδυναμώνονται εμμέσως από γενικό πολεοδομικό σχεδιασμό (ΣτΕ 293/2017, 685/2019).
________________________________________
6. Παρεκκλίσεις, δικαιολογημένη εμπιστοσύνη και προστασία της ιδιοκτησίας
Οι παρεκκλίσεις και όροι δόμησης του Π.Δ. 694/1980 δεν είναι «προνόμια», αλλά κεκτημένα δικαιώματα που έχουν διαμορφώσει την κοινωνικοοικονομική πραγματικότητα της Καλύμνου για δεκαετίες. Η τυχόν «οριζόντια» εφαρμογή των περιορισμών του νέου ΦΕΚ, η κατάργηση παρεκκλίσεων (π.χ. βάσει Π.Δ. 401/1979 για εντός οικισμού) ή η μεταβολή όρων δόμησης εκτός οικισμού (βάσει Π.Δ. 538/1978) χωρίς νόμιμη βάση, συνιστά:
• Παραβίαση της ρητής διάταξης του Άρθρου 16 παρ. 3 του ΦΕΚ 194/2025.
• Παράβαση συνταγματικών αρχών: του δικαιώματος στην ιδιοκτησία (άρθρο 17 Συντ.) και της αρχής της δικαιολογημένης εμπιστοσύνης των πολιτών προς το Κράτος.
• Πιθανή παραβίαση του Άρθρου 1 του Πρώτου Προσθέτου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ για την προστασία της περιουσίας.
• Δυσανάλογο και ατεκμηρίωτο περιορισμό, με κίνδυνο ακύρωσης από τα διοικητικά δικαστήρια. Η νομολογία του ΣτΕ είναι ξεκάθαρη: ειδικά καθεστώτα προστασίας παραδοσιακών οικισμών δεν μπορούν να αποδυναμώνονται μέσω γενικού πολεοδομικού σχεδιασμού (ΣτΕ 293/2017).
________________________________________
7. Συμπεράσματα – Αιτήματα
Η προτεινόμενη κατεύθυνση, πέραν του ότι βασίζεται σε εσφαλμένα δεδομένα, αγνοεί τη νομική πραγματικότητα και απειλεί να γίνει «ταφόπλακα» για τη βιωσιμότητα και την ανάπτυξη της Καλύμνου, υποβαθμίζοντας τον ίδιο τον παραδοσιακό χαρακτήρα που προσποιείται να προστατεύει.
Ο χωρικός σχεδιασμός της Καλύμνου οφείλει:
• να βασίζεται σε ακριβή και πραγματικά δεδομένα,
• να σέβεται την ιεράρχηση των κανονιστικών πράξεων,
• να διαφυλάσσει το ισχύον ειδικό καθεστώς του ΦΕΚ 694 Δ΄/1980,
• να μην επιβάλλει υπέρμετρους και ατεκμηρίωτους περιορισμούς που οδηγούν σε εγκατάλειψη και υποβάθμιση των παραδοσιακών οικισμών.
Απαιτείται:
1. Άμεση διόρθωση των δεδομένων της μελέτης (δασικά, οδικό δίκτυο, κλίσεις) ώστε να αποτυπώνεται η πραγματική δομήσιμη επιφάνεια.
2. Πλήρη σεβασμό στην ιεραρχία των κανόνων δικαίου και στην υπεροχή του ειδικού διατάγματος ΦΕΚ 694 Δ΄/1980.
3. Παροχή του ψηφιακού υποβάθρου (GIS) της μελέτης στους τοπικούς φορείς για έλεγχο ακρίβειας.
4. Διατήρηση όλων των παρεκκλίσεων και των ορίων που διασφαλίζουν τη βιωσιμότητα της Καλύμνου.
Καλείται η μελετητική ομάδα και ο Δήμος Καλυμνίων να αναθεωρήσουν άμεσα τα δεδομένα βάσης και τη μεθοδολογία τους. Δηλώνεται ρητά ότι οποιαδήποτε πρόταση υποβαθμίζει ή παρακάμπτει το ισχύον ειδικό πολεοδομικό καθεστώς θα προσβληθεί με κάθε νόμιμο μέσο, διοικητικό και δικαστικό.
Με τιμή,
Νικόλαος Ρεΐσης Πολιτικός Μηχανικός Κάλυμνος, Φεβρουάριος 2026