ΤΠΣ ΔΗΜΟΥ ΔΕΛΤΑ

Σχόλια σχετικά με τα Εναλλακτικά Σενάρια του Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΤΠΣ) στην Νέα Μαγνησία (εκτός Σχεδίου περιοχή)

Διαπιστώσαμε ότι στα Εναλλακτικά Σενάρια 2 και 3 της υπό αναθεώρηση πολεοδομικής μελέτης δεν προβλέπεται καμία τροποποίηση της υφιστάμενης χρήσης γης για την εκτός σχεδίου περιοχή στην Νέα Μαγνησία , και ειδικότερα για το τμήμα το οποίο αποτυπώνεται με πορτοκαλί χρώμα και χαρακτηρισμό ΠΕΔ4 , Αστικές εξυπηρετήσεις/Κεντρικές λειτουργίες.
Ως ιδιοκτήτης του αγροτεμαχίου 534 στην περιοχή, προτείνω την τροποποίηση της χρήσης γης από «ΠΕΔ4» σε «ΠΕΔ2» (Παραγωγικές δραστηριότητες χαμηλής και μέσης όχλησης, ή «ΠΕΔ3» (Περιοχή Χονδρεμπορίου), για τους ακόλουθους λόγους:

1. Ακαταλληλότητα για κατοικία / Περιοριστικός χαρακτήρας χρήσης
Η περιοχή, παρότι εκτός σχεδίου, φέρει χαρακτηρισμό “Αστικές εξυπηρετήσεις”, αλλά στην πράξη λειτουργεί ως μη οικιστική ζώνη, χωρίς κατοικίες, φαρμακεία ή λοιπές χρήσεις που δικαιολογούν τον εν λόγω χαρακτηρισμό.
Η διατήρηση της υφιστάμενης χρήσης δεν ανταποκρίνεται στις ανάγκες ή τις ιδιαιτερότητες της περιοχής, ούτε είναι ευέλικτη για επιχειρηματική ή παραγωγική εκμετάλλευση, δεδομένου ότι απουσιάζουν οι αναγκαίες αστικές δομές και υποδομές.
2. Περιβαλλοντική επιβάρυνση – Ακαταλληλότητα για οικιστικές χρήσεις
Η περιοχή βρίσκεται μόλις 500 μέτρα δυτικά από τα διυλιστήρια της ΕΛ.ΠΕ., ενώ περιβάλλεται και από άλλες βαρέως τύπου βιομηχανικές μονάδες, με συνέπεια:
• Σοβαρή ατμοσφαιρική ρύπανση
• Αυξημένη ηχορύπανση
• Έλλειψη ασφάλειας για κατοικίες ή σχολικές χρήσεις

Οι συνθήκες αυτές καθιστούν την περιοχή απολύτως ακατάλληλη για αστική κατοικία ή χρήσεις κοινωνικού χαρακτήρα (εκπαίδευση, αναψυχή, πολιτισμός κ.λπ.).

4. Ζητήματα ασφάλειας και λειτουργικότητας
Η περιοχή, κατά τις νυχτερινές ώρες, παρουσιάζει αυξημένο βαθμό επικινδυνότητας, κυρίως λόγω:
• Απουσίας φωτισμού και αστικής παρακολούθησης
• Πλημμελούς αστυνόμευσης
• Πολλαπλών κρουσμάτων κλοπών και βανδαλισμών
Η κυκλοφορία είναι προβληματική και η ζώνη δεν είναι κατάλληλη για καθημερινή ανθρώπινη διαβίωση ή κατοικία.
5. Ανάγκη αναπτυξιακής επανεκκίνησης – Ενίσχυση παραγωγικών χρήσεων
Ο Δήμος Δέλτα έχει υποστεί σημαντική αποβιομηχάνιση και πληθυσμιακή συρρίκνωση μετά το 2011, όπως προκύπτει από τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ.
Η περιοχή έχει σημαντικά πλεονεκτήματα προσβασιμότητας και γεωγραφικής θέσης για:
• Χονδρεμπόριο
• Logistics
• Μικρές μεταποιητικές μονάδες
• Ελαφρές επαγγελματικές και τεχνικές χρήσεις
Η ενίσχυση παραγωγικών και εμπορικών χρήσεων αποτελεί ρεαλιστική στρατηγική για την οικονομική αναζωογόνηση της περιοχής.

5. Αντικειμενική αδυναμία αξιοποίησης
Η ισχύουσα χρήση “ΠΕΔ 4” δεν επιτρέπει καμία πρακτική αξιοποίηση των ιδιοκτησιών, ενώ η εγγύτητα σε βαριά βιομηχανία αποθαρρύνει κάθε επενδυτικό ενδιαφέρον.
Δεν υπάρχει αγορά για κατοικίες στην περιοχή, ενώ η ζήτηση για επαγγελματικές χρήσεις (όπως αποθήκες και μικρές βιοτεχνίες) παραμένει σταθερά υψηλή, σύμφωνα και με τις πληροφορίες τοπικών μεσιτών.

6. Παραβίαση Συνταγματικών και Διεθνών Διατάξεων.
Η επιβληθείσα χρήση παραβιάζει:
• Το άρθρο 17 του Συντάγματος, που προστατεύει την ιδιοκτησία.
• Το άρθρο 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ, καθώς καταργεί τη δυνατότητα χρήσης του ακινήτου σύμφωνα με τον προορισμό του.
• Το άρθρο 1000 ΑΚ, που κατοχυρώνει την ελευθερία διάθεσης της ιδιοκτησίας.
• Την σχετική νομολογία του ΣτΕ (π.χ. 3111/2008, 689/2019 κ.ά.) αναγνωρίζει ρητά την ευθεία υποχρέωση αποζημίωσης σε περιπτώσεις ουσιώδους στέρησης της χρήσης κατά τον προορισμό της.

Συμπέρασμα – Πρόταση
Λαμβάνοντας υπόψη τα παραπάνω, προτείνουμε την τροποποίηση της χρήσης γης στην εκτός σχεδίου περιοχή της Νέας Μαγνησίας (χαρακτηρισμένη σήμερα ως ΠΕΔ 4 – Αστικές Εξυπηρετήσεις / Κεντρικές Λειτουργίες) και την αντικατάστασή της με:
• ΠΕΔ 2 – Παραγωγικές δραστηριότητες χαμηλής και μέσης όχλησης
ή
• ΠΕΔ 3 – Περιοχές Χονδρεμπορίου – Ελαφριές επαγγελματικές εγκαταστάσεις και αποθηκευτικοί χώροι
Ζητούμε η πολεοδομική μελέτη του ΤΠΣ να επικαιροποιηθεί σύμφωνα με τις πραγματικές κοινωνικές, οικονομικές και περιβαλλοντικές συνθήκες της περιοχής, δίνοντας έμφαση στην αξιοποίηση, την ασφάλεια και την ανάπτυξη.
Με εκτίμηση,

Βενετία Μυρώνη - Κούλαλη
σ . Δικηγόρος
Κερκύρας 32,
Καλοχώρι 57009
Τηλ 6974554078