ΤΠΣ ΔΗΜΟΥ ΕΡΕΤΡΙΑΣ

Πρόταση για μία βιώσιμη οικιστική ανάπτυξη στον πρώην Δήμο Αμαρυνθίων.

ΤΠΣ Δήμου Ερέτριας – Αμαρύνθου στην περιοχή των ορίων του πρώην δήμου Αμαρυνθίων.

Ο Δήμος Ερέτριας - Αμαρύνθου και ειδικότερα η περιοχή του πρώην δήμου Αμαρυνθίων θα πρέπει να αναπτυχθεί ως ένας δυναμικός, ποιοτικός και βιώσιμος πόλος κατοικίας και τουρισμού, αξιοποιώντας τα φυσικά, ιστορικά και πολιτιστικά του πλεονεκτήματα και να εξελιχθεί σε έναν καλά οργανωμένο χώρο Α' και Β' κατοικίας υψηλών προδιαγραφών, με παράλληλη προώθηση επιλεγμένων μορφών τουριστικής ανάπτυξης που ενισχύουν την τοπική οικονομία, προστατεύοντας το περιβάλλον και το τοπικό χαρακτήρα.

Συνολική στρατηγική για τον πρώην δήμο Αμαρυνθίων.

Οι περιοχές, Αμάρυνθος - Κουκάκι - Καλλιθέα – Άνω Βάθεια βρίσκονται κοντά στην πρωτεύουσα και ενδείκνυται να αναπτυχθούν ρεαλιστικά ως τόπος Α και Β κατοικίας για τους εξής τεκμηριωμένους λόγους:

1. Γεωγραφική Εγγύτητα και Προσβασιμότητα
Η Αμάρυνθος - Κουκάκι – Καλλιθέα – Άνω Βάθεια βρίσκεται σε απόσταση περίπου 1,5 ώρας από την Αθήνα μέσω Χαλκίδας και της υψηλής γέφυρας ή του πορθμείου Ωρωπού - Ερέτριας. Η βελτίωση της οδικής πρόσβασης ενισχύει τη δυνατότητα ανάπτυξης τόσο Α' όσο και Β' κατοικίας , καθιστώντας την ελκυστική για:
Μόνιμη κατοικία (ιδίως για όσους εργάζονται εξ αποστάσεως ή στην ευρύτερη περιοχή).
Δευτερεύουσα κατοικία (Σαββατοκύριακα, καλοκαίρια, εορτές).
________________________________________

2. Ποιότητα Φυσικού και Οικιστικού Περιβάλλοντος
Ο συνδυασμός θάλασσας και βουνού είναι κατάλληλος για κατοικία με ποιότητα ζωής. Το ήπιο κλίμα και η φυσική ομορφιά, καθιστούν την Αμάρυνθο – Κουκάκι – Καλλιθέα – Άνω Βάθεια κατάλληλες περιοχές για κατοικία χωρίς μαζική αστικοποίηση διατηρώντας τον χαρακτήρα της "κατοικίας σε εξοχή".

3. Διαθεσιμότητα Γης και Δυνατότητα Πολεοδόμησης
Υπάρχουν εκτεταμένες ημιορεινές και πεδινές εκτάσεις που μπορούν να πολεοδομηθούν με ορθό σχεδιασμό, που σήμερα ευρίσκονται εκτός σχεδίου των Αμαρύνθου – Κουκάκι – Καλλιθέας – Άνω Βάθειας, χωρίς να θίγονται ευαίσθητες περιοχές. Το έδαφος επιτρέπει δόμηση σε πεδινά και λοφώδη εδάφη, ιδανικό για κατοικία με θέα στο φυσικό τοπίο (θάλασσα-πράσινο-βουνό) και τις εναλλαγές του.

4. Ανταγωνιστικά Πλεονεκτήματα
Η Αμάρυνθος – Κουκάκι – Καλλιθέα – Άνω Βάθεια προσφέρουν χαμηλότερο κόστος γης και χαμηλότερη περιβαλλοντική επιβάρυνση σε σχέση με κορεσμένες τουριστικές ή παραθεριστικές περιοχές της Αττικής όπως το Πόρτο Ράφτη ή το Σούνιο και της νότιας Εύβοιας και ανάπτυξη χωρίς το "βάρος" της υπερεκμετάλλευσης τουρισμού.

5. Σύγχρονες Τάσεις Κατοίκησης
Μετά την πανδημία και με την ευρύτερη υιοθέτηση της τηλεργασίας, πολλοί επιλέγουν περιοχές εκτός πόλης για μόνιμη κατοικία.
Η Αμάρυνθος- Κουκάκι – Καλλιθέα – Άνω Βάθεια βρίσκονται σε ιδανική "ενδιάμεση" απόσταση: αρκετά κοντά για πρόσβαση με εγγύτητα στην Αθήνα, αλλά και αρκετά μακριά για ποιότητα ζωής και φυσική απομόνωση.

Συμπέρασμα
Η Αμάρυνθος - Κουκάκι – Καλλιθέα – Άνω Βάθεια ενδείκνυται για στρατηγική και ρεαλιστική ανάπτυξη Α' και Β' κατοικίας στην περιοχή που σήμερα ευρίσκεται εκτός σχεδίου, εξαιτίας της ποιότητας ζωής και της εγγύτητας στην πρωτεύουσα και όχι σε γεωργία μεγάλης κλίμακας. Συνεπώς η ενοποίηση της εκτός σχεδίου περιοχής που περικλείονται από την Αμάρυνθο – Κουκάκι – Καλλιθέα – Άνω Βάθεια για ανάπτυξη Α και Β κατοικίας δεν ακυρώνει την τοπική ταυτότητα, αλλά την ενσωματώνει σε ένα νέο μικτό μοντέλο ανάπτυξης.
Η ανάπτυξη για Α και Β κατοικία στις συγκεκριμένες περιοχές θα οδηγήσει σε μερική μείωση της γεωργικής γης, αλλά:
Δεν θίγει στρατηγικές αγροτικές εκτάσεις υψηλής παραγωγικότητας.
Πολλά αγροτεμάχια παραμένουν ακαλλιέργητα, κάτι που ανοίγει περιθώριο επανακαθορισμού χρήσεων.
Όλες οι εκτάσεις είναι ξηρικές, με ελαιώνες, αμυγδαλεώνες, με χαμηλή παραγωγικότητα και περιορισμένο αγροτικό εισόδημα — η γεωργία δεν είναι οικονομικά κυρίαρχη δραστηριότητα.
Δεν αντιβαίνει στον χαρακτήρα των περιοχών αυτών, που ήδη μετατοπίζονται διαρκώς από την δεκαετία του 1970 από καθαρά αγροτική σε μικτή χρήση (κατοικία–τουρισμός–περιορισμένη γεωργία).

Πρόταση ανάπτυξης.

Η επιφάνεια του πρώην δήμου Αμαρυνθίων είναι 110471 στρέμματα.

Προτείνεται η εκτός σχεδίου περιοχή Αμαρύνθου – Κουκακίου – Καλλιθέας – Άνω Βάθειας να πολεοδομηθεί σε περιοχή Α κατοικίας, για οργανωμένη ανάπτυξη των υφιστάμενων και μελλοντικών πληθυσμών με προσθήκη έκτασης 3553,4 στρεμμάτων και ποσοστό προσθήκης 3,22% σε σχέση με την επιφάνεια του πρώην δήμου Αμαρυνθίων.

Η περιοχή Β κατοικίας - περιοχή ιδιωτικής πολεοδόμησης – ζώνης οικιστικού ελέγχου, να πολεοδομηθεί, ορίζοντας πολεοδομικές υποενότητες, επειδή είναι πολύ ελκυστική περιοχή για κατοικίες (Residential Real Estate) που θα περιλαμβάνει κυρίως Μονοκατοικίες, εξοχικά, κ.λπ. με προσθήκη έκτασης 13701,52 στρέμματα και ποσοστό προσθήκης 12,40% σε σχέση με την επιφάνεια του πρώην δήμου Αμαρυνθίων. Οι πολεοδομικές υποενότητες θα μπορούν να ενεργοποιούνται αυτόματα, δίχως να απαιτείται αναθεώρηση του ΤΠΣ, είτε κατόπιν ζήτησης για ιδιωτική πολεοδόμηση, είτε πρωτοβουλίας του δήμου Ερέτριας – Αμαρύνθου.

Ο τουρισμός να αφορά στοχευμένη ζώνη με έκταση 604,72 στρέμματα και όχι εκτεταμένη τουριστική πολεοδόμηση και να ανέλθει έως το 0.55% σε σχέση με την επιφάνεια του πρώην δήμου Αμαρυνθίων.
Έτσι η συνολική υφιστάμενη και προς πολεοδόμηση περιοχή του πρώην δήμου Αμαρυνθίων θα ανέλθει συνολικά στο 21,70% της έκτασης του.

Το υπόλοιπο ποσοστό των 78,30% θα διατεθεί για γεωργική γη, κτηνοτροφικές εγκαταστάσεις, βιοτεχνικές περιοχές, Logistics, και την προστασία του τοπίου.
Να σημειωθεί εδώ ότι η γεωργική γη μπορεί να περιοριστεί καθώς δεν είναι στρατηγικής σημασίας για την ανάπτυξη της περιοχής του πρώην δήμου Αμαρυνθίων. Γεωργική γη υπάρχει οργανωμένη σε άλλες κοντινές περιοχές, όπως η Κωπαίδα που λειτουργούν ΤΟΕΒ, ΓΟΕΒ, κλπ., η λίμνη του Δύστου, που έχουν επαρκή υδατικά αποθέματα.

Επιφάνεια έκτασης πρώην δήμου Αμαρυνθίων σε στρέμματα
110471

Επιφάνεια υφιστάμενων οικιστικών υποδοχέων πρώην δήμου Αμαρυνθίων σε στρέμματα
Αμάρυνθος 806,77
Κουκάκι 137,14
Άνω Βάθεια 771,12
Καλλιθέα 1490,92
Γυμνού 2292,62
Μεταμόρφωση 57,3
ΣΠΟΑ 189,67
Σέττα 220,66
Σέττα 145,71
Σύνολο υφιστάμενων 6111,91

Νέες επιφάνειες προς πολεοδόμιση του πρώην δήμου Αμαρυνθίων σε στρέμματα
Α κατοικία 3553,4
Β κατοικία και ιδιωτική πολεοδόμιση - ζώνη οικιστικού ελέγχου 13701,52
Τουρισμός 604,72
Σύνολα νέων προσθηκών 17859,64

Ποσοστό υφιστάμενων οικιστικών υποδοχέων σε σχέση με την έκταση του πρώην δήμου Αμαρυνθίων 5,53%
Ποσοστό προσθήκης Α κατοικίας, σε σχέση με την έκταση του πρώην δήμου Αμαρυνθίων 3,22%
Ποσοστό προσθήκης Β κατοικίας - ΠΠΑΙΠ – περιοχών ελέγχου δόμησης σε σχέση με την έκταση του πρώην δήμου Αμαρυνθίων 12,40%
Ποσοστό προσθήκης τουρισμού σε σχέση με την έκταση του πρώην δήμου Αμαρυνθίων 0,55%
Ποσοστό υφιστάμενων οικιστικών υποδοχέων, και πολεοδόμησης νέων περιοχών Α κατοικίας, Β κατοικίας, Τουρισμού, σε σχέση με την έκταση του πρώην δήμου Αμαρυνθίων 21,70%

Θεωρώντας ότι στους υφιστάμενους θεσμοθετημένους υποδοχείς, του πρώην δήμου Αμαρυνθίων, των 6111,91 στρεμμάτων κατοικούν 6500 άτομα, και ότι αναλογικά στα (6111,91+17859,64) = 23971,55 στρέμματα θα κατοικήσουν στην πλήρη ανάπτυξη 18994 άτομα, θα αντιστοιχεί ακάλυπτη επιφάνεια ανά κάτοικο, 4,55 στρέμματα.
Προκύπτει λοιπόν, ότι εφόσον υλοποιηθεί ο προτεινόμενος πολεοδομικός σχεδιασμός, η ανάπτυξη θα είναι βιώσιμη για την περιοχή του πρώην δήμου Αμαρυνθίων, θα υπάρχει εν γένη αραιά κατοίκηση, δεν θα αλλοιώνεται το τοπίο, το οποίο αποτελεί και συγκριτικό πλεονέκτημα και θα εμποδιστεί η αποανάπτυξη και ο οικονομισμός μαρασμός.
Αμάρυνθος 9-6-2025