ΤΠΣ ΔΗΜΟΥ ΡΟΔΟΥ

Προτάσεις Ένωσης Ξενοδόχων Ρόδου

Προτάσεις Ένωσης Ξενοδόχων Ρόδου (ΕΞΡ)
για το Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο Ρόδου
(Μέρος Β)

Α. Εισαγωγή
Σε συνέχεια του κειμένου που υπέβαλε η Ένωση Ξενοδόχων Ρόδου (Ε.Ξ.Ρ.) στις 30/6/24, καταθέτουμε τις απόψεις μας επί των προτάσεων των εναλλακτικών σεναρίων και βασικών επιλογών που παρουσιάστηκαν από τους μελετητές του Τ.Π.Σ. του Δήμου Ρόδου στις 17/7/24.
Αρχικά, κρίνουμε ότι η όλη προκαταρκτική μελέτη που παρουσιάστηκε διακρίνεται από ανάλυση των δεδομένων και απεικονίζει με καλή σχετικά προσέγγιση τα απαραίτητα στοιχεία για την περαιτέρω συγκεκριμενοποίηση των προτάσεων.
Από τα δεδομένα της προμελέτης λείπουν οικονομικά στοιχεία που θα έδιναν μια καλύτερη εικόνα για την συμβολή του τουρισμού στην οικονομική και κοινωνική ευημερία των κατοίκων της Ρόδου, όπως για παράδειγμα την αύξηση του κατά κεφαλήν εισοδήματος, την εξέλιξη του αριθμού ίδρυσης νέων επιχειρήσεων, εξέλιξη των εσόδων και κερδοφορίας των τοπικών επιχειρήσεων διαχρονικά σε πραγματικές τιμές, ανάλυση της υφιστάμενης σύνδεσης του τουρισμού με τον πρωτογενή και δευτερογενή τομέα του νησιού, εξέλιξη της μέσης κατά κεφαλήν δαπάνης των επισκεπτών διαχρονικά, κλπ.
Ως προς τις τελικές επιλογές των προτεινόμενων σεναρίων, με την επιφύλαξη των παρατηρήσεων και συμπληρώσεων που αναφέρουμε κατωτέρω, επιλέγουμε το 2ο αναπτυξιακό σενάριο (Σενάριο Μετασχηματισμού σελ. 63), καθώς και το 4ο χωρικό σενάριο (σελ. 78). Στα πλαίσια αυτά διατυπώνουμε εκ νέου και συμπληρώνουμε τις προτάσεις και κατευθύνσεις που κατατέθηκαν στις 30/6/24.

Β. Βασικές προτεινόμενες κατευθύνσεις και παρατηρήσεις επι των επιλεχθέντων σεναρίων (2ο αναπτυξιακό σενάριο και 4ο χωρικό σενάριο)
1. Η επιλογή της εξέτασης των περιοχών της Ρόδου με βάση τις δημοτικές ενότητες διευκολύνει μεν την προσέγγιση της μελέτης αλλά είναι επόμενο να οδηγεί σε λανθασμένες κρίσεις σε επί μέρους τμήματα των περιοχών. Ως χαρακτηριστικά παραδείγματα αναφέρουμε τα εξής: Ο χαρακτηρισμός της Δ.Ε. Πεταλούδων ως ανεπτυγμένης τουριστικά περιοχής (όπως προβλέπει και το υπό διαβούλευση Ε.Χ.Π.) δημιουργεί ερωτήματα καθότι σε μία ακτογραμμή 12,5 χιλιομέτρων υφίστανται μόνο 5-6 ξενοδοχειακές μονάδες μέσης δυναμικότητας 250 – 300 δωματίων. Εξάλλου μεγάλη έκταση των παράκτιου μετώπου καταλαμβάνει ο Αερολιμένας Ρόδου. Σε κάθε περίπτωση, και με το δεδομένο ότι είναι επιθυμητή η τουριστική ανάπτυξη της δυτικής πλευράς του νησιού, προτείνουμε το τμήμα νότιο-δυτικά του Αεροδρομίου Ρόδου μέχρι την παραλία Θεολόγος να χαρακτηριστεί ως «Αναπτυσσόμενη Περιοχή», με ελάχιστο μέγεθος αρτιότητας τα 10 στρέμματα και όχι τα 12 στρέμματα. Αντίστοιχη περίπτωση εντοπίζεται σε άλλες μεγάλες παραλίες με ελάχιστες ή καθόλου ξενοδοχειακές μονάδες οι οποίες παρασύρονται από την πυκνότητα γειτονικών Κοινοτήτων, όπως είναι η μεγάλη παραλία Καλάθου στην οποία υπάρχει ένα μόνο ξενοδοχείο αλλά λόγω υπαγωγής στην Δ.Ε. Λινδίων χαρακτηρίζεται αναπτυγμένη. Το ίδιο παρατηρείται στην μεγάλη παραλία Αφάντου η οποία εντάσσεται στις Περιοχές Ελέγχου λόγω συμπερίληψης της τουριστικής περιοχής των Κολυμπίων. Κρίνουμε ότι μπορεί εν προκειμένω να γίνεται διαφοροποίηση των συγκεκριμένων τμημάτων σύμφωνα και με την δυνατότητα που παρέχει το υπό διαβούλευση ΕΧΠΤ. Γενικότερα η κατηγοριοποίηση των Δημοτικών Ενοτήτων όπως αποτυπώνονται στο υπό διαβούλευση Ε.Χ.Π.Τ. είναι αποδεκτή, με τυχόν επιμέρους ανακατατάξεις στο στάδιο της συγκεκριμενοποίησης ς του Τ.Π.Σ Ρόδου σύμφωνα και με τις ανωτέρω παρατηρήσεις.
2. Από τον πίνακα και τα στοιχεία της σελ. 55 «Εκτίμηση και Παραδοχές» προκύπτουν τα εξής: Όντως από το 2016 και εντεύθεν παρατηρείται μια στροφή των ξενοδοχειακών επενδύσεων σε ξενοδοχεία υψηλών κατηγοριών (5 και 4 αστέρων), με αποτέλεσμα η Ρόδος να κατέχει υψηλό μερίδιο της ελληνικής αγοράς στις κατηγορίες αυτές (17% και 16% του συνόλου). Είναι όμως απόλυτα χαρακτηριστικό ότι οι ξενοδοχειακές κλίνες στην πενταετία 2019 – 2024 αυξήθηκαν μόνο κατά 4% (+4.288 κλίνες), ενώ αντίστοιχα οι κλίνες της βραχυχρόνιας μίσθωσης αυξήθηκαν κατά 72% (+11.565 κλίνες). Το δε τελευταίο έτος 2023-2024 οι κλίνες βραχυχρόνιας μίσθωσης αυξήθηκαν σε ποσοστό 15% (!) και η τάση σήμερα είναι ακόμα πιο ανοδική. Προβάλλοντας στον χρόνο το ετήσιο ποσοστό αυτής της αύξησης κατά 15% (παρότι πρόκειται για συντηρητικό ποσοστό σύμφωνα με τον σημερινό ρυθμό) παρατηρούμε ότι σε 7 χρόνια από σήμερα οι κλίνες βραχυχρόνιας μίσθωσης θα ανέλθουν σε 106.860 (!). Δηλαδή όσες ξενοδοχειακές κλίνες δημιουργήθηκαν σε διάστημα 65 ετών από το 1960 θα δημιουργηθούν τα επόμενα 7 χρόνια από κλίνες βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Συμπερασματικά στα επόμενα 7 – 10 χρόνια θα έχει γίνει υπερδιπλασιασμός των διατιθεμένων κλινών στο νησί εάν δεν ληφθούν άμεσα μέτρα για την ανάσχεση του φαινομένου της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Προτείνουμε ως ένα πλαφόν της βραχυχρόνιας μίσθωσης να μην υπερβαίνει το 50% των ξενοδοχειακών κλινών.
Πράγματι ο ρυθμός αύξησης των ξενοδοχειακών κλινών δεν προβλέπεται να είναι μεγαλύτερος του 4% την προσεχή δεκαετία, αφενός λόγω του αθέμιτου ανταγωνισμού που υφίστανται τα ξενοδοχεία από τις χιλιάδες μονάδες της βραχυχρόνιας μίσθωσης (Β.Μ) και αφετέρου λόγω του κατακερματισμού της εκτός σχεδίου περιοχής από τις διάσπαρτες αναπτύξεις της ΒΜ και του πολύπλοκου ιδιοκτησιακού καθεστώτος λόγω του Ιταλικού Κτηματολογίου.
Αυτό το προτεινόμενο πλαφόν δύναται να αναθεωρηθεί στην 5ετία από την έγκριση του Τ.Π.Σ. Ρόδου ανάλογα με την εξέλιξη των επενδύσεων και των έργων υποδομής.
3. Προτείνουμε οι νέες ξενοδοχειακές επενδύσεις να ανταποκρίνονται σε δεσμεύσεις που συμβάλλουν στην ελαχιστοποίηση των περιβαλλοντικών επιπτώσεων όπως
(α) διαχωρισμός στερεών αποβλήτων.
(β) διαχωρισμός οργανικών αποβλήτων και κομποστοποίηση
(γ) τριτοβάθμιοι βιολογικοί καθαρισμοί (όπου δεν υφίσταται κεντρικό δίκτυο αποχέτευσης) και επανάχρηση του ύδατος για άρδευση.
(δ) εγκατάσταση ΑΠΕ εντός είτε εκτός των μονάδων με στόχο μηδενικό ενεργειακό αποτύπωμα (μόλις επιτραπεί η υλοποίηση έργων ΑΠΕ μετά την προβλεπόμενη ηλεκτρική διασύνδεση της Ρόδου (πρόβλεψη για το διάστημα 2028-2029)
(ε) εγκατάσταση σύγχρονων αφαλατώσεων με μειωμένες ενεργειακές απαιτήσεις κατά τα πρότυπα της Κύπρου. Αξιοποίηση του θαλασσινού νερού για τις κολυμβητικές δεξαμενές
(ζ) ελαχιστοποίηση των επιφανειών χλοοτάπητα στο 20% του διαθέσιμου ακάλυπτου χώρου.
Είναι προφανές ότι οι ανωτέρω φιλοπεριβαλλοντικές προϋποθέσεις δεν μπορούν να ληφθούν από τις αντίστοιχες διάσπαρτες επενδύσεις των βραχυχρόνιων μισθώσεών με αποτέλεσμα την υπέρμετρη επιβάρυνση του περιβάλλοντος και των Οργανισμών Κοινής Ωφέλειας.
4. Μεταξύ άλλων παρατηρούνται τα παρακάτω ως προς τις μονάδες βραχυχρόνιας μίσθωσης και τις αρνητικές επιπτώσεις στην τοπική οικονομία το περιβάλλον και την ποιότητα ζωής των κατοίκων :
(α) Οι μονάδες αυτές επιβαρύνουν υπέρμετρα την κυκλοφορία καθότι οι χρήστες ειδικά στην εκτός σχεδίου περιοχή χρησιμοποιούν σε ποσοστό σχεδόν 100% ενοικιαζόμενα αυτοκίνητα για αγορές τροφίμων και μετακινήσεις σε παραλίες, φαινόμενο το οποίο έχει παρατηρηθεί στην Ρόδο έντονα τα τελευταία 5 χρόνια’

(β) Η διάσπαρτη εκτός σχεδίου δόμηση διασπά και κατακερματίζει την διαθέσιμη «αναπτυξιακή γη», δηλαδή ενιαία έκταση γης για ανάπτυξη ξενοδοχειακών μονάδων υψηλών κατηγοριών και λοιπών οργανωμένων παραγωγικών δραστηριοτήτων (πχ τα ΣΤΚ απαιτούν έκταση 150στρ. για την Ρόδο)

(γ) Η αυξημένη ζήτηση για βραχυχρόνια διαμονή επιβαρύνει υπέρμετρα τις τοπικές υποδομές. Λόγω της μεμονωμένης διάσπαρτης δόμησης, απαιτείται καθημερινή σχεδόν επίσκεψη απορριμματοφόρων για πολύ μικρή ποσότητα αποκομιδής, απαιτείται σύνδεση με δίκτυο νερού και μηνιαία μέτρηση κατανάλωσης, απαιτείται σύνδεση με δίκτυο ΑΔΜΗΕ για μικρή σχετικά μη ανταποδοτική κατανάλωση, δεν διατίθεται βιολογικός καθαρισμός επεξεργασίας αποβλήτων, και δεν υπάρχει ανταπόκριση στην διαδικασία των σύγχρονων περιβαλλοντικών προτύπων (ανακύκλωση, διαχωρισμός στερεών αποβλήτων, κομποστοποίηση, κλπ)).

(δ) H λειτουργία των βραχυχρόνιων μισθώσεων διαστρεβλώνει τον ανταγωνισμό: Τα ξενοδοχεία επιβαρύνονται με σημαντικά μεγαλύτερο κανονιστικό φορτίο (π.χ. προδιαγραφές ασφαλείας για καταστροφές και αστική ευθύνη εργαζομένων και επισκεπτών, ασφάλεια με ναυαγοσώστες στις πισίνες και τις ακτές, πυρασφάλεια, προδιαγραφές λογιστικών καταστάσεων κ.τ.λ.), καθώς και φορολογικό βάρος (φόρος εισοδήματος 22% έναντι χαμηλού συντελεστή 15% για δηλούμενα ετήσια εισοδήματα από ενοίκια έως 12.000 ευρώ) και φόρος παρεπιδημούντων. Ως εκ τούτου, το «ανταγωνιστικό πλεονέκτημα» των βραχυχρόνιων μισθώσεων απορρέει ουσιαστικά από το ευνοϊκό φορολογικό πλαίσιο και το κανονιστικό αρμπιτράζ.

(ε) Η ραγδαία αύξηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει οδηγήσει σε σοβαρή στεγαστική κρίση. Πράγματι οι τιμές των ενοικίων αυξήθηκαν κατά 24% τα τελευταία χρόνια λόγω της αύξησης των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Οι αυξημένες τιμές ακινήτων και η μείωση των διαθέσιμων μακροχρόνιων ενοικιάσεων δημιουργεί ένα περιβάλλον όπου οι ιδιοκτήτες ακινήτων επωφελούνται οικονομικά, ενώ οι μόνιμοι κάτοικοι και ειδικά οι εποχικοί εργαζόμενοι αντιμετωπίζουν σημαντικές δυσκολίες στην εύρεση προσιτής στέγης. Το ίδιο συμβαίνει και με την αδυναμία εύρεσης στέγης για τους φοιτητές, τους δημόσιους υπαλλήλους και τα στελέχη των Σ.Α.

(η) Η τάση της ανεξέλεγκτης δόμησης και η αύξηση της προσφοράς καταλυμάτων ενισχύει ένα τουριστικό μοντέλο που βασίζεται στη μαζική αύξηση του αριθμού των αφίξεων, αντί στην αναβάθμιση της ποιότητας του εισερχόμενου τουρισμού. Είναι αξιοσημείωτο ότι η δαπάνη ανά επίσκεψη το 2023 παρέμεινε στο πολύ χαμηλό επίπεδο των 600 ευρώ παρά την αύξηση των ξενοδοχειακών μονάδων πολυτελείας.. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι, κατά μέσο όρο, οι κλίνες που προσφέρονται μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι χαμηλότερων προδιαγραφών συγκριτικά με αυτές του επίσημου τομέα. Κατά συνέπεια, η συνεισφορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων στη συνολική απασχόληση είναι επίσης σημαντικά χαμηλότερη από αυτήν του επίσημου τομέα: ένα ξενοδοχείο απασχολεί προσωπικό σε πολλές διαφορετικές ειδικότητες (και ειδικά νέους και γυναίκες) για να παρέχει ένα ευρύτερο φάσμα υπηρεσιών, ενώ η μέση μονάδα βραχυχρόνιων μισθώσεων απασχολεί μόλις ένα άτομο για τον καθαρισμό των δωματίων και πιαθνότατα ευνοεί την αδήλωτη εργασία. Ομοίως, χαμηλότερη είναι και η συνεισφορά στα φορολογικά έσοδα. Γενικά οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ασκούν μεγαλύτερη πίεση στις δημόσιες υποδομές (μεταφορές, ενέργεια, αποχέτευση, αστικές υποδομές) και στους φυσικούς πόρους (νερό, οπτική και ηχητική ρύπανση, οικοσυστήματα), αποδίδοντας μικρότερο οικονομικό όφελος στην εθνική οικονομία σε σύγκριση με τα επίσημα καταλύματα.
Στις προτάσεις του ΤΠΣΧ Ρόδου «Σενάριο Μετασχηματισμού» προτείνεται ορθά η ρύθμιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Με δεδομένο τον χαμηλό ρυθμό ανάπτυξης νέων ξενοδοχειακών κλινών θεωρούμε ότι η πρόταση του πλαφόν 50% των ξενοδοχειακών κλινών είναι ένας ασφαλής κανόνας για την προσεχή 15ετία για να μην φθάσουμε σε ανακλήσεις αδειών βραχυχρόνιας μίσθωσης όπως γίνεται σήμερα στην Ισπανία. Ο εν λόγω περιορισμός μπορεί να μην ισχύει στις Περιοχές Ενίσχυσης και στους ορεινούς οικισμούς εν γένει.

5. Προτάσεις κανονιστικού χαρακτήρα του Περιφερειακού Χωροταξικού Πλαισίου της ΠΝΑΙ που κρίνονται αδόκιμες:

• Η πρόταση για απόσταση από την οριοθετημένη γραμμή του αιγιαλού 120μ (αντί των
προβλεπόμενων 30 μ. για χρήση κατοικίας και 50 μ. για τα τουριστικά καταλύματα) και πρόταση για 150 μ. όπου δεν έχει καθοριστεί γραμμή αιγιαλού.
Η πρόταση εντάσσεται στις πρόνοιες για την επερχόμενη κλιματική αλλαγή.

Σύμφωνα όμως με την έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος «ΟΙ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΙΚΕΣ, ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΕΣ ΚΑΙ ΚΟΙΝΩΝΙΚΕΣ ΕΠΙΠΤΩΣΕΙΣ ΤΗΣ ΚΛΙΜΑΤΙΚΗΣ ΑΛΛΑΓΗΣ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ» -2011 (Χρ. Ζερεφός):
«Σημαντικότατο ρόλο στην τρωτότητα μιας παράκτιας περιοχής στην άνοδο της στάθμης της θάλασσας παίζει η παράκτια μορφολογία και ειδικότερα η κλίση και η λιθολογική της σύσταση, καθώς αυτά έχουν άμεση σχέση με τους ρυθμούς διάβρωσης. Οι τελευταίοι μπορεί να κυμαίνονται από πολύ υψηλούς (αρκετά μ./έτος) στην περίπτωση γεωμορφών χαμηλού αναγλύφου και ευκολοδιάβρωτης λιθολογίας έως χαμηλούς (της τάξεως χλστ./έτος) στην περίπτωση ασβεστολιθικών συμπαγών παράκτιων σχηματισμών (π.χ. κρημνοί).
Σύμφωνα δε με την κατάταξη των νησιών του Νοτίου Αιγαίου αυτά κατατάσσονται όχι στις περιοχές υψηλής τρωτότητας στην ανύψωση της στάθμης της θάλασσας αλλά στην 2η και 3η κατηγορίες:
2) Νεογενών και Τεταρτογενών ‘μαλακών’ ιζημάτων. Συμβολίζονται με πράσινο χρώμα και αφορούν ζώνες οπισθοδρομούσας διάβρωσης των ακτών. Πρόκειται για παράκτιες περιοχές με συνήθως μικρό υψόμετρο και μέτρια τρωτότητα στην άνοδο της στάθμης, στις οποίες αναμένονται μέτριες επιπτώσεις.
3) Βραχώδεις (χωρίς ιδιαίτερη χρωματική διαγράμμιση). Αφορούν κυρίως αλπικά πετρώματα χαμηλής τρωτότητας στη διάβρωση και στην κατάκλιση από την άνοδο της στάθμης της θάλασσας και εκτείνονται στις υπόλοιπες ακτογραμμές.»
Στον σχετικό χάρτη 1.48 και στο κείμενο σελ.99 που συνοδεύει την μελέτη αναφέρεται ότι «Ωστόσο, η ευπάθεια μιας παράκτιας περιοχής δεν μπορεί να εκτιμηθεί με ασφάλεια μόνο με βάση τον ρυθμό και την κλίμακα της ανόδου της στάθμης της θάλασσας. Άλλοι τοπικοί παράγοντες, όπως η τεκτονική, η μεταφορά ιζημάτων (από την ενδοχώρα) και η παράκτια γεωμορφολογία/λιθολογία, πρέπει επίσης να ληφθούν υπόψη.
Η τεκτονική προφανώς παίζει πολύ σημαντικό ρόλο σε τεκτονικά ενεργές περιοχές, καθώς η άνοδος της στάθμης της θάλασσας μπορεί να αντισταθμιστεί (ενισχύεται) από την τεκτονική ανάταση (καταβύθιση). Χαρακτηριστικά παραδείγματα στην Ελλάδα είναι η παράκτια ζώνη της Βόρειας Πελοποννήσου, με ρυθμό ανύψωσης από 0,3 έως 1,5 mm/έτος, η Κρήτη με 0,7 έως 4 mm/έτος και η Ρόδος με 1,2 έως 1,9 mm/έτος. Έτσι, μια υποτιθέμενη μέση τιμή ανόδου της στάθμης της θάλασσας κατά 4,3 mm/έτος θα μειωνόταν σε 3,5 mm/έτος λόγω της εξουδετέρωσης μιας μέσης τεκτονικής ανύψωσης 0,8 mm/έτος.»
Με βάση αυτή την παραδοχή και δεδομένου ότι η Ρόδος κατατάσσεται στις λιγότερο τρωτές περιοχές από την ανύψωση της θάλασσας, τότε με μια καθαρή ανύψωση 3mm/έτος έχουμε 15ψν τα επόμενα 50 έτη. Αυτό μας οδηγεί στο να αποδεχθούμε μόνο την πρόβλεψη του υπό διαβούλευση ΕΧΠΤ για απαγόρευση εγκατάστασης κτιρίων σε στάθμη μικρότερη των 0,60μ από την γραμμή αιγιαλού.

Η δε αναφορά στις υποχρεώσεις της συνθήκης της Βαρκελώνης θεωρούμε ότι δεν πρέπει να έχει γενικό χαρακτήρα καθώς συντρέχουν οι προβλέψεις για εθνικές ιδιαιτερότητες και εξαιρέσεις του άρθρου 8 παρ.2,β της εν λόγω συνθήκης: η απαγόρευση δόμησης σε ζώνη 100 μέτρων από τον αιγιαλό είναι γενική και εφαρμόζεται κυρίως σε γεωγραφικές περιοχές της Μεσογείου με μεγάλο χερσαίο χώρο και όχι στα νησιά του Αιγαίου με τις γεωμορφολογικές ιδιαιτερότητες που περιγράφονται στο προαναφερθέν άρθρο.

Εξ άλλου, η οικονομική και κοινωνική ζωή στα νησιά ανέκαθεν -από τους ιστορικούς χρόνους- ήταν σε άμεση επαφή με την θάλασσα. Αυτό είναι το συγκριτικό τους πλεονέκτημα. Και χάρη σε αυτό επιβιώνουν και αναπτύσσονται μέχρι σήμερα.
Από τα παραπάνω είναι σαφές ότι κάθε προσπάθεια οριοθέτησης ενιαίας ζώνης πλάτους 100μ για την απαγόρευση της δόμησης δεν λαμβάνει υπόψη της εθνική και τοπική ιδιαιτερότητα, συμπεριλαμβανομένου του έντονου νησιωτικού χαρακτήρα της Ελλάδας, ιδιαίτερα των νησιών.
Σε κάθε περίπτωση, προβλέπεται από το Πρωτόκολλο Βαρκελώνης η δυνατότητα «προσαρμογής» (η οποία χρίζει ιδιαίτερα προσεκτικής νομικής ερμηνείας) της σχετικής απόστασης, για:
o λόγους «δημοσίου συμφέροντος» (μεταξύ άλλων για κοινωνικά και οικονομικά οφέλη στην τοπική κοινωνία).
▪ Αναγνωρίζονται σχετικές εξαιρέσεις στα 100 μέτρα απαγόρευσης δόμησης, για οικιστική ανάπτυξη/έργα «εξαιρετικής σημασίας» και «δημοσίου συμφέροντος»
o «Γεωγραφικούς ή άλλους τοπικούς περιορισμούς» (πχ. νησιωτικές περιοχές)
▪ Δυνατότητα για περιορισμό του εύρους της σχετικής ζώνης, λόγω αδυναμίας ανάπτυξης εκτός αυτής για λόγους γεωμορφολογίας

Σημειώνεται ότι σε πολλές περιοχές η απόσταση αυτή παραπέμπει σε ακίνητα πάνω από τον περιφερειακό δρόμο με αποτέλεσμα την απαξίωση του μοναδικού ανταγωνιστικού πλεονεκτήματος. Χαρακτηριστικό είναι και το γεγονός ότι η συγκεκριμένη γενικευμένη πρόταση δεν λαμβάνει μέριμνα έστω για τις βραχώδεις περιοχές είτε τις περιοχές με σχετικό υψόμετρο, στις οποίες το οποιοδήποτε σενάριο ανόδου της στάθμης της θάλασσας στα προσεχή προβλέψιμα χρόνια δεν θα έχει ουσιαστική επίπτωση μπροστά στο διακύβευμα της μειωμένης ανταγωνιστικότητας.
Ομοίως δεν προτείνονται μέτρα ανάσχεσης του φαινομένου, χαμηλού συγκριτικά κόστους-οφέλους σύμφωνα και με τα αναφερόμενα στην Έκθεση ΤτΕ (2011).
Επομένως, το θέμα των αποστάσεων από τον αιγιαλό ειδικά για την Ρόδο πρέπει να παραμείνει όπως προβλέπεται στην γενική πολεοδομική νομοθεσία.
Εξάλλου η «πίεση» που ασκούν τα ξενοδοχεία στην ακτογραμμή της Ρόδου είναι σχεδόν αμελητέα:
Ενδεικτικά αναφέρουμε ότι από τα 500 περίπου ξενοδοχεία που διαθέτει η Ρόδοε, εκείνα που έχουν άμεσο πρόσωπο στην παραλία (χωρίς την μεσολάβηση οδικού δικτύου όπως συμβαίνει στην πόλη και την περιοχή Ιξιάς) ανέρχονται σε 71, με συνολικό πρόσωπο επί της ακτογραμμής 16.000μ εκ των οποίων 17% είναι βραχώδεις ακτές. Το πρόσωπο αυτό αντιστοιχεί στο 0,006 της ακτογραμμής της Ρόδου μήκους 253 χλμ.
Η Ρόδος έχει τις περισσότερες γαλάζιες σημαίες σε όλη την Ελλάδα, συνολικά 57 γαλάζιες σημαίες εκ των οποίων οι 37 είναι μπροστά από ξενοδοχεία.
Κρίνουμε την σχετική πρόβλεψη του υπό διαβούλευση ΕΧΠΤ για την παράκτια ζώνη, απαγόρευσης εγκατάστασης κτιρίων μόνομου χαρακτήρα σε υψόμετρο μικρότερο του υψομέτρου της γραμμής αιγιαλού στην αντίστοιχη θέση, προσαυξημένο κατά 0,60μ ως αποδεκτή παράμετρο.

Είναι διαφορετικό θέμα το ζήτημα της προστασίας των ακτών από την διάβρωση κυρίως στις δυτικές ακτές όπου με κατάλληλες ακτομηχανικές μελέτες πρέπει να προωθούνται σύγχρονες τεχνικές λύσεις αποδεκτές για τις περιβαλλοντικές τους επιπτώσεις με υιοθέτηση προσαμμωτικών έργων που προβλέπονται από την νομοθεσία.

Ανάλογος είναι και ο προβληματισμός σε σχέση με την πρόταση για αποστάσεις από τα ρέματα 50μ. Κάτι τέτοιο στην Ρόδο όπου η πυκνότητα των κτηματολογικών ρεμάτων είναι ιδιαίτερα πυκνή, στην ουσία θα αφαιρούσε από οποιαδήποτε προοπτική ανάπτυξης ένα εξαιρετικά μεγάλο μέρος του νησιού. Εκτός αυτού στην Ρόδο ιστορικά ουδέποτε έχουν παρατηρηθεί πλημμυρικά φαινόμενα στα ρέματα σε εκτός σχεδίου περιοχές καθόσον από την Κτηματογράφηση της Ιταλικής περιόδου για τα ρέματα εξασφαλίστηκε ιδιαίτερα μεγάλο εύρος που εξαιρέθηκε από τις ιδιωτικές κτηματολογικές μερίδες.

6. Καθορισμός οδικού δικτύου με κοινόχρηστο χαρακτήρα.
Είναι απαραίτητη η ολοκλήρωση της μελέτης του χαρακτηρισμού οδών με κοινόχρηστο χαρακτήρα και η ενσωμάτωσή τους στο ΤΠΣΧ Ρόδου.
Μεταξύ των κριτηρίων πρέπει να είναι οι αγροτικές οδοί που οδηγούν σε παραλίες και σε τόπους με φυσικό, εκκλησιαστικό και πολιτιστικό ενδιαφέρον.
Πρέπει να αποφεύγεται η δημιουργία οδών παράλληλων προς το παράκτιο μέτωπο που αποκόπτουν τις πιθανές επενδύσεις από τον φυσικό πόρο της παραλίας και της θάλασσας και αντ’ αυτών είναι δυνατή η πρόβλεψη πεζοδρόμων. Είναι καλό στις απολήξεις τους των δρόμων που οδηγούν στο θαλάσσιο μέτωπο να διασφαλίζονται χώροι στάθμευσης για τους λουόμενους. Κρίνεται μη θετική η δυνατότητα εξασφάλισης κατά παρέκκλιση προσώπου στους εν λόγω δρόμους.

7. σημειώνουμε ότι στο διάγραμμα της σελ. 56 οι αριθμοί αναφέρονται σε αφιξαναχωρήσεις και όχι σε αφίξεις.

8.Σην σελίδα 19 γίνεται αναφορά στην υπερσυγκέντρωση των τουριστικών δραστηριοτήτων και ότι αυτό καθιστά την περιφερειακή οικονομία ευάλωτη σε εξωγενείς απειλές. Κρίνουμε ότι η εν λόγω αναφορά εκ των πραγμάτων είναι λανθασμένη. Πράγματι έχει αποδειχθεί διαχρονικά ότι ο τουρισμός σε όλες τις εξωγενείς κρίσεις (πετρελαϊκή κρίση, κρίση 2008-2010-Covid) επέδειξε μεγαλύτερες αντοχές από οποιοδήποτε άλλο τομέα της οικονομίας. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ σε όλες τις ανωτέρω κρίσεις ο τουρισμός ήταν αυτός που κράτησε όρθια την χώρα. Ο τουρισμός αποτελεί πλέον βιωματική ανάγκη για τον σύγχρονο άνθρωπο ο οποίος είναι έτοιμος να θυσιάσει άλλες δαπάνες για αυτό το διάλειμμα της ψυχοσωματικής του ανόρθωσης.

9. Σχέση του τουρισμού με τους λοιπούς τομείς της οικονομίας.
Μπορεί όντως στην Ρόδο να παρατηρείται συντριπτική η δραστηριότητα του τουρισμού έναντι των άλλων παραγωγικών δραστηριοτήτων, αλλά οφείλουμε να επισημάνουμε ότι αυτό παρατηρείται σε όλες τις νησιωτικές περιοχές της Μεσογείου και στα Κανάρια. Αυτό για την σύγχρονη οικονομική επιστήμη δεν θεωρείται αρνητικό. Στον σημερινό παγκόσμιο καταμερισμό και διακίνηση προϊόντων και υπηρεσιών κάθε τόπος προωθεί την οικονομία στην οποία διαθέτει ανταγωνιστικό πλεονέκτημα. Εξ άλλου ο τουρισμός είναι δραστηριότητα εντάσεως κεφαλαίου (επενδύσει) και εντάσεως εργασίας (υπηρεσίες). Σύμφωνα με το ΚΕΠΕ η τουριστική δραστηριότητα έχει πολλαπλασιαστή 2,2. Δηλαδή κάθε ευρώ που ξοδεύεται από τους επισκέπτες δημιουργεί άλλα 1,2 € στις λοιπές δραστηριότητες. Ο τουρισμός απασχολεί κυρίως νέους και γυναίκες δηλαδή κοινωνικά στρώματα που πλήττονται περισσότερο από την ανεργία. Ο τουρισμός τέλος αποτελεί μια λαϊκή δραστηριότητα και ο πλούτος του διαχέεται σε ευρύτερα λαϊκά στρώματα (οδηγούς ταξί, καφετέριες, εμπόρους, βιοτέχνες, ψαράδες, σκάφη αναψυχής, κατασκευαστές, κλπ.)
Στην Ρόδο η όποια παραγωγή του πρωτογενή τομέα απορροφάται σε ποσοστό 100% από τα ξενοδοχεία διότι οι επισκέπτες επιζητούν ντόπια προϊόντα τα οποία προβάλλονται κατάλληλα στους καταλόγους των εστιατορίων ως «0 klm», δηλαδή μηδενικής εκπομπής μεταφορικών καυσίμων. Το ίδιο συμβαίνει με την τοπική οινοποιία (ΚΑΙΡ, ΕΜΕΡΥ κλπ) την αγγειοπλαστική, την Μελισσοκομεία, την γαλακτοβιομηχανία, την τυποποιημένη ελαιοκομία κλπ. Ο πρωτογενής τομέας δεν μπορεί να ανταπεξέλθει στο μεταφορικό κόστος ώστε να είναι ανταγωνιστικός εκτός Ρόδου λόγω και του χαμηλού σχετικά κλήρου. Η μόνη διέξοδος είναι η τοπική κατανάλωση η οποία απορροφάται πλήρως.

10. Είναι σημαντικό στις προβλέψεις της μελέτης να συμπεριληφθούν τα προγραμματιζόμενα έργα υποδομής από την Περιφέρεια Νοτίου Αιγαίου και τον Δήμο Ρόδου καθώς και να γίνουν προτάσεις από τους μελετητές ιδιαίτερα όσον αφορά στο οδικό δίκτυο το οποίο επιβαρύνεται τα τελευταία χρόνια από τα ενοικιαζόμενα αυτοκίνητα κυρίως των καταλυμάτων διαμοιρασμού και να εξασφαλιστούν χώροι στάθμευσης εκτός ορίων πόλης Ρόδου για μετεπιβίβαση σε δημοτικά ηλεκτρικά συγκοινωνιακά μέσα.

Τέλος κρίνουμε ότι η πρώτη παρουσία των προκαταρκτικών προτάσεων προϊδεάζει ότι η όλη μελέτη θα κινηθεί σε βέλτιστες για την Ρόδο κατευθύνσεις και ότι η δεδηλωμένη διάθεση των μελετητών για ουσιαστικό διάλογο θα συνεχιστεί και στα επόμενα στάδια.