ΤΠΣ ΔΗΜΟΥ ΠΥΛΗΣ

Υπόμνημα – Παρεμβάσεις επί της οριζόντιας ζωνοποίησης και των περιορισμών δόμησης

ΘΕΜΑ: Υπόμνημα – Παρεμβάσεις επί της οριζόντιας ζωνοποίησης και των περιορισμών δόμησης στο σΠΠΒ Κόζιακα (ELBA14402) σε συσχετισμό με το ΤΠΣ Δήμου Πύλης

Αξιότιμοι κύριοι,
Στο πλαίσιο της εν εξελίξει διαβούλευσης για το Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΤΠΣ) του Δήμου Πύλης και σε συνέχεια της ανάλυσης του επίσημου χάρτη ζωνοποίησης για τη σύνθετη Περιοχή Προστασίας Βιοποικιλότητας Κόζιακα (ELBA14402) (EPM 04_PFD... p. 1), υποβάλλουμε το παρόν υπόμνημα με σκοπό τη διόρθωση των ανελαστικών περιορισμών στα τετραγωνικά μέτρα των κτιρίων επιχειρήσεων.
Όπως προκύπτει από τη χαρτογραφική αποτύπωση, οι ζώνες αυστηρής προστασίας (ΖΠΦ-Β4/Β5), διατήρησης (ΖΔΟΕ-Γ2) και βιώσιμης διαχείρισης (ΖΒΔΦΠ-Δ1 έως Δ3) καλύπτουν το σύνολο σχεδόν του αναπτυξιακού και τουριστικού άξονα του Δήμου Πύλης (EPM 04_PFD... p. 1). Η οριζόντια επιβολή εξαιρετικά χαμηλών ορίων δόμησης (100 τ.μ. για αναψυκτήρια, 200 τ.μ. για εστίαση) σε μια τόσο εκτεταμένη γεωγραφική ζώνη στερεί από τον Δήμο κάθε δυνατότητα βιώσιμης οικονομικής ανάπτυξης.
Η ανάγκη άμεσης αναθεώρησης των τετραγωνικών μέτρων τεκμηριώνεται από τα εξής δεδομένα:
1. Γεωγραφικός Αποκλεισμός της Τοπικής Επιχειρηματικότητας:
Επειδή η ζωνοποίηση του Κόζιακα περιλαμβάνει το σύνολο των ζωτικών οικιστικών και τουριστικών ενοτήτων της περιοχής (από την Πύλη έως την Ελάτη, το Περτούλι και το Νεραϊδοχώρι) (EPM 04_PFD... p. 1), οι περιορισμοί αυτοί δεν επηρεάζουν απλώς κάποιες απομονωμένες δασικές εκτάσεις, αλλά το σύνολο της οικονομικής ζωής του ορεινού όγκου. Οι επιχειρηματίες δεν έχουν εναλλακτική χωρική επιλογή εκτός των ζωνών αυτών για να αναπτύξουν τις δραστηριότητές τους (EPM 04_PFD... p. 1).

2. Ακύρωση του Στόχου της «Βιώσιμης Διαχείρισης» (ΖΒΔΦΠ):
Η θέσπιση των ζωνών αυτών, σύμφωνα με τη διεθνή πρακτική, γίνεται για να εξασφαλιστεί η αρμονική συνύπαρξη του ανθρώπου με τη φύση. Όταν όμως ένας τοπικος επιχειρηματίας περιορίζεται αυστηρά στα100 τ.μ. για αναψυκτήρια και 200 τ.μ. για εστίαση, η ίδια η μελέτη ακυρώνει τον στόχο της «Βιώσιμης Διαχείρισης Φυσικών Πόρων» (EPM 04_PFD... p. 1), καθώς αναγκάζει την τοπική επιχειρηματικότητα να μεταφερθεί εκτός του Δήμου Πύλης, στερώντας την περιοχή από την προστιθέμενη αξία της.

3. Υγειονομική και Λειτουργική Ανεπάρκεια Υποδομών:
Η υποχρεωτική προσαρμογή των κτιρίων στις σύγχρονες απαιτήσεις (προσβασιμότητα ΑμεΑ, βιοκλιματικός σχεδιασμός, χώροι υγιεινής και σύγχρονες κουζίνες) απαιτεί εκ των πραγμάτων αυξημένη επιφάνεια. Το όριο των 200 τ.μ. για την εστίαση και των 100 τ.μ. για τα αναψυκτήρια μετατρέπει τις επιχειρήσεις σε μη λειτουργικές, υποβαθμίζοντας την ποιότητα των παρεχόμενων υπηρεσιών στους χιλιάδες επισκέπτες του ορεινού όγκου.

Με σκοπό τη διασφάλιση της κοινωνικοοικονομικής συνοχής του Δήμου Πύλης, αιτούμαστε την ενσωμάτωση των εξής τροποποιήσεων στο υπό διαμόρφωση Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο:
Αναπροσαρμογή των ανώτατων ορίων επιφανείας κτιρίων στη ζώνη ΖΔΟΕ-Γ2 και στις ζώνες ΖΒΔΦΠ (EPM 04_PFD... p. 1), με διπλασιασμό των προβλεπόμενων τετραγωνικών μέτρων για τις χρήσεις Εστίασης και Αναψυκτηρίων (στα 400 τ.μ.).
Θέσπιση ειδικής διάταξης που θα εξαιρεί από τον προσμετρούμενο συντελεστή δόμησης τους απολύτως απαραίτητους τεχνικούς χώρους (όπως λεβητοστάσια, εγκαταστάσεις βιολογικού καθαρισμού, και συστήματα ΑΠΕ).
4. Στρατηγική Αναβάθμιση και Χωρική Διασφάλιση του Χιονοδρομικού Κέντρου Περτουλίου
Στον πίνακα ειδικών χρήσεων της μελέτης του σΠΠΒ Κόζιακα (ELBA14402 - Σημείο 15), αναφέρεται ορθώς ότι επιτρέπεται ο εκσυγχρονισμός και η συντήρηση χιονοδρομικών κέντρων (EPM 04_PFD... p. 2). Ωστόσο, η πρόβλεψη αυτή παραμένει θεωρητική εάν δεν συνοδεύεται από τις εξής απαραίτητες πολεοδομικές ρυθμίσεις στο πλαίσιο του νέου ΤΠΣ Δήμου Πύλης:
Σαφής Γεωγραφική Αποτύπωση (Οριοθέτηση): Ζητούμε την πλήρη και ακριβή αποτύπωση της συνολικής έκτασης του Χιονοδρομικού Κέντρου Περτουλίου στους επίσημους χάρτες του ΤΠΣ. Η έλλειψη ξεκάθαρων ορίων και ο προσδιορισμός της περιοχής ως γενικής ζώνης προστασίας δημιουργεί νομική αβεβαιότητα και προσκόμματα σε κάθε προσπάθεια αναβάθμισης.
Δυνατότητα Εγκατάστασης Σύγχρονων Υποδομών (Safe Infrastructure): Για να καταστεί το Χιονοδρομικό Κέντρο βιώσιμο, πρέπει να προβλεφθεί ρητά η δυνατότητα εγκατάστασης νέων, σύγχρονων αναβατήρων (lift), συστημάτων τεχνητής χιονόπτωσης (δεξαμενές νερού και κανόνια χιονιού) και υπόγειων δικτύων ηλεκτροδότησης. Αυτές οι υποδομές είναι απαραίτητες για την ασφάλεια των χιονοδρόμων και την προσαρμογή του κέντρου στην κλιματική αλλαγή.
Ανάπτυξη Δραστηριοτήτων 4 Εποχών (All-Weather Tourism): Το Χιονοδρομικό Κέντρο δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται μόνο ως χειμερινός προορισμός. Ζητούμε να επιτραπούν ήπιες υποστηρικτικές εγκαταστάσεις που θα επιτρέπουν τη λειτουργία του όλο τον χρόνο, όπως:
1. Πίστες ορεινής ποδηλασίας (Mountain Bike) και οργανωμένα μονοπάτια πεζοπορίας.
2. Χώροι περιβαλλοντικής εκπαίδευσης και ήπιας αναψυχής για παιδιά.
3. Εκσυγχρονισμός και λελογισμένη επέκταση των υφιστάμενων κτιρίων (σαλέ, σχολές σκι) πέρα από τα στενά όρια τετραγωνικών που επιβάλλει η γενική ζώνη εστίασης, ώστε να εξασφαλίζεται η ασφαλής και ποιοτική φιλοξενία των επισκεπτών.
Η θωράκιση και η ανάπτυξη του Χιονοδρομικού Κέντρου Περτουλίου αποτελεί τον βασικότερο οικονομικό πνεύμονα για τα χωριά του ορεινού όγκου (Περτούλι, Ελάτη, Νεραϊδοχώρι). Η παράλειψη της ακριβούς αποτύπωσής του και του καθορισμού ειδικών όρων ανάπτυξης θα αποτελέσει τροχοπέδη για το μέλλον του τοπικού τουρισμού.
4. Θεσμοθέτηση Κέντρου Εναλλακτικών & Ήπιων Υπαίθριων Δραστηριοτήτων:
Ζητούμε να προβλεφθεί ρητά η δυνατότητα λειτουργίας επιχειρήσεων ενοικίασης εξοπλισμού και παροχής υπηρεσιών περιήγησης, με βάση και αφετηρία τις εγκαταστάσεις του Χιονοδρομικού Κέντρου Περτουλίου. Οι δραστηριότητες αυτές θα περιλαμβάνουν:
1. Μηχανοκίνητη περιήγηση: Ενοικίαση οχημάτων παντός εδάφους (ATV / Γουρούνες) και χιονοοχημάτων (Snowmobiles).
2. Ήπιες αθλητικές δραστηριότητες: Ενοικίαση ποδηλάτων βουνού (Mountain Bike) και οργάνωση ιππικών διαδρομών (με βάση και το προβλεπόμενο σημείο 24.12 της μελέτης για Ιππικά Κέντρα) (EPM 04_PFD... p. 2).
Αξιοποίηση και Σήμανση Δικτύου Διαδρομών:
Οι δραστηριότητες αυτές θα διεξάγονται μέσω καθορισμένων δασικών δρόμων και υφιστάμενων μονοπατιών του Κόζιακα, με σκοπό την οργανωμένη ξενάγηση και την αποφυγή της άναρχης κίνησης στο δάσος. Το ΤΠΣ οφείλει να ενσωματώσει και να επιτρέψει τη σήμανση, τη συντήρηση και τον καθορισμό αυτών των «πράσινων» και «μηχανοκίνητων» διαδρομών, εξασφαλίζοντας την 12μηνη λειτουργία του κέντρου και την ενίσχυση της τοπικής οικονομίας.

Η προστασία του περιβάλλοντος του Κόζιακα είναι αδιαπραγμάτευτη, αλλά μπορεί να επιτευχθεί αποτελεσματικότερα μέσα από αυστηρούς ποιοτικούς και μορφολογικούς ελέγχους των κτιρίων, και όχι μέσα από ποσοτικούς περιορισμούς που οδηγούν σε οικονομικό μαρασμό τις τοπικές κοινότητες.