ΤΠΣ ΔΗΜΟΥ ΔΕΛΤΑ

Σχόλια επί των Εναλλακτικών Σεναρίων της Πολεοδομικής Μελέτης ΤΠΣ – Π.Ε.6 Επέκτασης Διαβατών

Με την παρούσα επιστολή υποβάλλουμε παρατηρήσεις και προτάσεις αναφορικά με τις προβλέψεις των Εναλλακτικών Σεναρίων 2 και 3 της υπό αναθεώρηση πολεοδομικής μελέτης Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΤΠΣ) Δήμου Δέλτα, που αφορούν την Πολεοδομική Ενότητα Π.Ε.6 (επέκταση Διαβατών).

Διαπιστώνεται ότι στα εν λόγω σενάρια δεν προβλέπεται καμία τροποποίηση της υφιστάμενης χρήσης γης για την περιοχή στο βορειοανατολικό τμήμα της Π.Ε.6, και ειδικότερα για τα οικοδομικά τετράγωνα Γ336 έως Γ352, τα οποία εμφανίζονται με κίτρινο χρώμα.
Η περιοχή εντάχθηκε στο σχέδιο πόλης με το από 25/07/2001 Π.Δ. (ΦΕΚ 674/Δ/14-08-2001). Μεταγενέστερα, με την υπ’ αρ. 45363/21-10-2011 απόφαση του Αναπληρωτή Υπουργού ΠΕΚΑ (ΦΕΚ 304 ΑΑΠ/07-11-2011), φέρεται να έγιναν ορισμένες τροποποιήσεις χρήσεων γης, χωρίς όμως σαφή αναφορά για τα συγκεκριμένα Ο.Τ. Σύμφωνα με τα ανωτέρω ΦΕΚ οι χρήσεις γης για τα περισσότερα οικοδομικά τετράγωνα είχε καθορισθεί ως «Αμιγής κατοικία» .
Με βάση την εμπειρία μας ως ιδιοκτήτες επαγγελματικών εγκαταστάσεων στην περιοχή, προτείνουμε την τροποποίηση της υφιστάμενης χρήσης γης από «Αμιγής Κατοικία» σε «Περιοχή Χονδρεμπορίου (ΠΕΔ 3) ή εναλλακτικά σε «ΠΕΔ 2» (παραγωγικές δραστηριότητες χαμηλής και μέσης όχλησης) ή σε «Ζώνη Επιχειρηματικότητας Χαμηλής Όχλησης», για τους εξής λόγους:
Α. Αναπτυξιακοί λόγοι – Ανάγκη οικονομικής αναζωογόνησης
Ο Δήμος Δέλτα παρουσιάζει σαφείς ενδείξεις αποβιομηχάνισης και πληθυσμιακής στασιμότητας ή και μείωσης μετά το 2011, κυρίως λόγω ανεργίας και έλλειψης νέων παραγωγικών επενδύσεων.
Σύμφωνα με τα επίσημα στατιστικά στοιχεία του 2021: Το 22,5% των απασχολουμένων δραστηριοποιείται στο χονδρικό και λιανικό εμπόριο και το 25,24% στον τομέα της μεταποίησης.
Τα παραπάνω καταδεικνύουν την άμεση σύνδεση της περιοχής με τον δευτερογενή και τριτογενή τομέα, και επιβεβαιώνουν την ανάγκη θεσμοθέτησης χρήσεων όπως logistics, χονδρεμπόριο και επαγγελματικά εργαστήρια.

Β. Μηδενική ζήτηση για κατοικίες
Από το 2005, έτος έγκρισης της πράξης εφαρμογής, δεν έχει εκδοθεί καμία οικοδομική άδεια για κατοικία στην περιοχή. Αντίθετα, υπάρχει αυξημένη ζήτηση για χρήσεις όπως αποθήκες, βιοτεχνικές μονάδες και εγκαταστάσεις εμπορίου.
Η μηδενική οικιστική ανάπτυξη επιβεβαιώνει την πλήρη αναντιστοιχία της ισχύουσας χρήσης με τις πραγματικές ανάγκες της αγοράς και τη γενική κατεύθυνση ανάπτυξης.
Γ. Περιβαλλοντική επιβάρυνση – Ακαταλληλότητα για κατοικίες
Η γειτνίαση με τις βιομηχανικές εγκαταστάσεις των ΕΛ.ΠΕ. και της HELLENIC STEEL, δημιουργεί σοβαρή ατμοσφαιρική επιβάρυνση, καθιστώντας την περιοχή ακατάλληλη για χρήση καθαρής κατοικίας. Η συνέχιση της πρόβλεψης κατοικίας έρχεται σε αντίθεση με την αρχή της περιβαλλοντικής ισότητας και προστασίας της δημόσιας υγείας.

Επισήμανση λάθους ως προς τη χρήση γης στο Ο.Τ. Γ352
Θα θέλαμε επίσης να επιστήσουμε την προσοχή σας σε λάθος που διαπιστώθηκε στα τοπογραφικά διαγράμματα της μελέτης του Γενικου Πολεοδομικου Σχεδιου της περιοχης.
Συγκεκριμένα, στο Ο.Τ. Γ352, που βρίσκεται επί της οδού Μακεδονομάχου Παπανικολάου, αποτυπώνεται εσφαλμένα η χρήση «Αμιγής Κατοικία», ενώ σύμφωνα με το ΦΕΚ 674/Δ/14-8-2001 η χρήση είχε οριστεί ως «Κεντρικές Λειτουργίες».
Η τεχνική υπηρεσία του Δήμου μας ανέφερε ότι η χρήση γης φέρεται να τροποποιήθηκε με την υπ’ αρ. 45363/2011 απόφαση του Αναπληρωτή Υπουργού ΠΕΚΑ (ΦΕΚ 304 ΑΑΠ/07-11-2011). Ωστόσο, κατόπιν λεπτομερούς εξέτασης του εν λόγω ΦΕΚ, διαπιστώσαμε ότι το **Ο.Τ. Γ352 ** δεν αναφέρεται ρητά στο κυρίως σώμα της υπουργικής απόφασης, σε αντίθεση με άλλα Ο.Τ. για τα οποία αναγράφεται συγκεκριμένη μεταβολή χρήσης.
Σύμφωνα με την πάγια νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας (βλ. ΣτΕ 1464/1991, 4485/2015), καμία αλλαγή χρήσης γης δεν θεωρείται νομικά έγκυρη αν δεν αποτυπώνεται ρητώς στο ΦΕΚ, είτε στο σώμα είτε στα συνδημοσιευμένα διαγράμματα.

Συμπέρασμα – Αίτημα
Λαμβάνοντας υπόψη τα ανωτέρω:
Ζητούμε τη διόρθωση του πολεοδομικού σφάλματος στο Ο.Τ. Γ352 και την επαναφορά της χρήσης «Κεντρικές Λειτουργίες», όπως αρχικά θεσμοθετήθηκε.
Ζητούμε την τροποποίηση της χρήσης γης στα Ο.Τ. Γ336–Γ352 από «Αμιγής Κατοικία» σε χρήση συμβατή με χονδρεμπόριο, ελαφριά βιοτεχνία ή υπηρεσίες logistics, στο πλαίσιο της επικαιροποίησης και εξυγίανσης του πολεοδομικού σχεδιασμού.