ΤΠΣ ΔΗΜΟΥ ΘΕΡΜΗΣ

Επισημάνσεις - Προτάσεις για την προτεινόμενη επέκταση του οικισμού των Βασιλικών, την ΠΕΧ Περιαστικής Ζώνης και τον Πληθυσμό Σχεδιασμού

Α. Επανεξέταση της προτεινόμενης επέκτασης του οικισμού των Βασιλικών
Η προτεινόμενη από το ΤΠΣ επέκταση του οικισμού των Βασιλικών είναι ουσιαστικά εκείνη που προέβλεπε το ισχύον ΓΠΣ του 1991. Η εν λόγω επέκταση δεν προχώρησε, όχι γιατί δεν υπήρχε σχετική ζήτηση για αγορά κατοικίας στην περιοχή των Βασιλικών, αλλά για τους ευρέως γνωστούς διοικητικούς/συμβατικούς λόγους και τις σχετικές δικαστικές περιπέτειες που εν τέλει ανέστειλαν την υλοποίηση της σχετικής Σύμβασης του 2003 της μελέτης πολεοδόμησης μεταξύ του τότε Δήμου Βασιλικών και του Aναδόχου. Όλη αυτή η περιπέτεια οδήγησε την περιοχή των Βασιλικών σε μια τεράστια υστέρηση στην οικιστική της ανάπτυξη ως ενός τόπου που θα μπορούσε να προσφέρει πολεοδομημένη γη για κατοικία σε προσιτές τιμές.

Η παραπάνω περιοχή επέκτασης έχει στην πράξη δομηθεί σε σημαντικό ποσοστό και λειτουργεί ως ένα ενιαίο δομημένο σύστημα με όλο τον οικισμό των Βασιλικών, γεγονός που προφανώς θα εντοπίστηκε και στην ανάλυση της υφιστάμενης κατάστασης της μελέτης του ΤΠΣ.

Συνεπώς, και λαμβάνοντας υπόψη ότι είναι απαραίτητη μια ισόρροπη αντιμετώπιση των Δ.Ε. του Δήμου Θέρμης ως προς την εξασφάλιση νέων υποδοχέων οικιστικής ανάπτυξης, προτείνω μια λελογισμένη και στοχευμένη διεύρυνση της επέκτασης του οικισμού, η οποία θα μπορούσε να εξυπηρετήσει τους ακόλουθους στόχους:
Δημογραφική ανανέωση και προσέλκυση νεότερων ηλικιών μέσω διαθεσιμότητας προσιτής γης και κατοικίας.
Προστασία της γεωργικής γης, η οποία αποτελεί κρίσιμο φυσικό και οικονομικό πόρο για την περιοχή.
Συγκράτηση της πίεσης προς άτυπες μορφές οικιστικής εξάπλωσης και περιορισμός της άναρχης δόμησης στον εξωοικιστικό χώρο που συχνά υπονομεύει την αγροτική δραστηριότητα.
Ευχερής δυνατότητα εξασφάλισης κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων δεδομένης της υφιστάμενης κατάστασης δόμησης της περιοχής επέκτασης του ισχύοντος ΓΠΣ του Ν. 1337/1983.

Β. ΠΕΧ Περιαστικής Ζώνης
Αρχικά διατυπώνω τις επιφυλάξεις μου: α) ως προς την ονομασία της εν λόγω ζώνης, καθώς η ονομασία «Περιαστική Ζώνη» παραπέμπει στον όρο Περιαστική Ζώνη Θεσσαλονίκης που ορίζει το ισχύον ΡΣΘ και αφορά μια μεγάλη περιβάλλουσα το ΠΣΘ περιοχή και β) ως προς τον ασαφή χαρακτήρα της, καθώς στα προτεινόμενα σενάρια δεν περιλαμβάνονται ενδεικτικές ή κατευθυντήριες χρήσεις γης (παρά μόνο αναφέρεται ότι οι προτεινόμενες χρήσεις θα εξυπηρετούν τις τοπικές ανάγκες των κατοίκων), ούτε γίνεται οποιαδήποτε αναφορά ως προς τη χρήση της κατοικίας.

Όπως αναφέρεται στα Τεύχος Εναλλακτικών Σεναρίων, η ΠΕΧ Περιαστικής Ζώνης θα αποτελείται από περιοχές πέριξ των οικιστικών περιοχών όπου εντοπίζεται έντονη ανάπτυξη κατοικίας. Στους χάρτες, όμως, των Σεναρίων 2 και 3 απεικονίζεται και μια ΠΕΧ Περιαστικής Ζώνης σε επαφή με την ΠΕΧ Αναψυχής – Αθλητισμού στη Δ.Κ. Ταγαράδων (όπου συμπεριλαμβάνεται και η έκταση της Waterland), η οποία ως γνωστόν δεν συγκαταλέγεται στις οικιστικές περιοχές του άρθρου 10 του Ν. 4759/2020. Τίθεται επιπλέον το ερώτημα σε σχέση με αυτή την ΠΕΧ τί είδους εξυπηρέτηση τοπικών αναγκών των κατοίκων θα περιλάβει αφού είναι μακριά από τους οικισμούς. Αντιθέτως, από τους χάρτες και των δύο σεναρίων (Σενάρια 2 και 3) απουσιάζει, αναιτιολόγητα, παντελώς η πρόβλεψη ΠΕΧ Περιαστικής Ζώνης στη Δ.Ε. Βασιλικών και ειδικότερα στον κύριο οικισμό της Δ.Ε., δηλαδή τα Βασιλικά, φανερώνοντας και πάλι μια διαχείριση πλήρους διάκρισης της Δ.Ε. Βασιλικών από τις άλλες Δημοτικές Ενότητες. Η πρόβλεψη ΠΕΧ στον οικισμό των Βασιλικών με χρήσεις ανάλογες των ΠΕΧ Περιαστικής Ζώνης που ορίζονται στους άλλους οικισμούς του Δήμου είναι απολύτως εύλογη και σκόπιμη, ιδίως μάλιστα στην περίπτωση που δεν διευρυνθεί η προτεινόμενη πολεοδομική επέκταση, καθώς μπορεί να λειτουργήσει υποστηρικτικά στον οικισμό, φιλοξενώντας ήπιες χρήσεις που ενισχύουν τη λειτουργικότητα του οικισμού, προστατεύουν την πρωτογενή παραγωγή και την αγροτική γη και αποτρέπουν την άναρχη διάχυση της δόμησης στον εξωοικιστικό χώρο.

Γ. Παρατηρήσεις σχετικά με την εκτίμηση του Πληθυσμού Σχεδιασμού
Βάσει των ισχυόντων Πολεοδομικών Σταθεροτύπων [ΥΑ ΥΠΕΝ/ΔΝΕΠ/32892/1414/28-03-2024 (ΦΕΚ 200Δ/01-04-2024)], η εκτίμηση του Πληθυσμού Σχεδιασμού (ΠλΣ) προκύπτει με βάση τον Μέσο Ετήσιο Ρυθμό Μεταβολής (ΜΕΡΜ) κατά τη δεκαετία που προηγείται της έναρξης του σχεδιασμού. Ωστόσο, η συγκεκριμένη προσέγγιση έχει σημαντικούς περιορισμούς, ιδίως όταν εξετάζεται σε τοπική κλίμακα, όπως στην περίπτωση του Δήμου Θέρμης. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν οι Δ.Ε. Μίκρας και Βασιλικών, οι οποίες εμφανίζουν ΠλΣ μειωμένο σε σχέση με τον σημερινό πληθυσμό. Αντιθέτως, η Δ.Ε. Θέρμης εμφανίζει σημαντικά αυξημένο ΠλΣ, ως αποτέλεσμα της ραγδαίας πληθυσμιακής της αύξησης κατά την τελευταία δεκαετία, η οποία οφείλεται αποκλειστικά στη διαθεσιμότητα πολεοδομημένης γης και εξ αυτού στην προσέλκυση νοικοκυριών από την πόλη της Θεσσαλονίκης.

Η επιλογή ενός συγκεκριμένου ΜΕΡΜ ως μοναδικού εργαλείου πρόβλεψης δεν επαρκεί για να αποτυπώσει αξιόπιστα τη δυναμική των περιοχών. Συγκεκριμένα:
Ο ΜΕΡΜ της τελευταίας δεκαετίας αντανακλά μια εξαιρετικά περίοδο, κατά την οποία όλη η χώρα δοκιμάστηκε από την οικονομική κρίση.
Ο ΜΕΡΜ της τελευταίας δεκαετίας δεν μπορεί να θεωρηθεί αντιπροσωπευτικός των μακροπρόθεσμων πληθυσμιακών τάσεων, καθώς θεωρεί δεδομένο ότι οι συνθήκες αυτής της δεκαετίας θα συνεχιστούν αμετάβλητες στο μέλλον, ενώ δεν λαμβάνει καν υπόψη και εσωτερικές μετακινήσεις του πληθυσμού ενός μητροπολιτικού συγκροτήματος όπως είναι η Θεσσαλονίκη.
Η περιορισμένη ή μηδενική αύξηση πληθυσμού σε περιοχές χωρίς πολεοδομημένη γη δεν σημαίνει ότι απουσιάζει η δυναμική — αλλά ότι αυτή παρεμποδίζεται από την έλλειψη θεσμοθετημένου χώρου οικιστικής ανάπτυξης.

Επιπλέον, ο ΠλΣ οφείλει να συνάδει με τους στόχους της μελέτης του ΤΠΣ και του προτεινόμενου Σεναρίου Χωρικής Ανάπτυξης. Ένας από τους βασικούς στόχους που αναφέρονται στο προτεινόμενο 2ο Σενάριο είναι η ισόρροπη και βιώσιμη ανάπτυξη του Δήμου, με έμφαση, μεταξύ άλλων, στη βελτίωση της υπάρχουσας κατάστασης στα δημογραφικά χαρακτηριστικά. Η αποδοχή ενός ΠλΣ που προβλέπει διαρκή πληθυσμιακή μείωση για τις Δ.Ε. Βασιλικών και Μίκρας, ουσιαστικά αναιρεί τον αναπτυξιακό προσανατολισμό του σχεδίου και μετατρέπει τον σχεδιασμό σε αποτύπωση μιας στατικής πραγματικότητας.

Συνεπώς είναι απολύτως απαραίτητο να επανεξεταστεί ο ΠλΣ βασισμένος σε ένα πιο αισιόδοξο και ταυτόχρονα ρεαλιστικό σενάριο εξέλιξης και λαμβάνοντας υπόψη τη διασφάλιση της ισόρροπης ανάπτυξης όλων των Δημοτικών Ενοτήτων του Δήμου, με βάση τις πραγματικές ανάγκες και προοπτικές τους.