ΤΠΣ ΔΗΜΟΥ ΣΙΚΙΝΟΥ - ΔΗΜΟΥ ΦΟΛΕΓΑΝΔΡΟΥ - ΔΗΜΟΥ ΙΗΤΩΝ

ΓΕΝΙΚΕΣ ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ ΕΠΙ ΤΟΥ ΤΠΣ ΔΗΜΟΥ ΙΗΤΩΝ

Α. Βασικές γενικές παρατηρήσεις, σχόλια & προτάσεις

1. Οι υφιστάμενοι οριοθετημένοι οικισμοί της νήσου Ίου (Χώρα, Γερμανώλης, Όρμος, Κάμπος) όπως έχουν οριοθετηθεί με το ΠΔ 587Δ/1981, δεν χρήζουν επανεξέτασης ούτε ως προς τα όρια τους ούτε ως προς τους επιμέρους τομείς ούτε ως προς τους επιμέρους συντελεστές δόμησης – κάλυψης. Δεν είναι κατανοητή η πρόθεση που παρουσιάζεται για επανεξέτασή τους σύμφωνα με τις διατάξεις του ΠΔ 194Δ/2025. Το ΠΔ 587Δ/1981 είναι ιδιαίτερο προεδρικό διάταγμα για την οριοθέτηση, ζωνοποίηση και απόδοση όρων δόμησης στους εν λόγω οικισμούς με επιπλέον χαρακτηρισμό τους ως παραδοσιακούς και δεν μπορεί να εξισώνεται με λοιπές αποφάσεις οριοθέτησης (πχ νομαρχιακές αποφάσεις) που έχουν επικρατήσει σε πλήθος άλλων περιοχών.
2. Η υιοθέτηση του πνεύματος του ΠΔ 402Δ/2002 ως παράδειγμα για το σύνολο της Ίου, κρίνεται ως υπερβολικά προστατευτικό πλαίσιο. Το εν λόγω ΠΔ φτιάχτηκε ως προστασία του ιδιαίτερου οικοσυστήματος και φυσιογνωμίας των λεγόμενων Μικρών Κυκλάδων. Η Ίος, παρόλο που δεν είναι ιδιαίτερα δομημένη στο σύνολό της και χωρίς να έχει έντονη τάση & ροπή προς την υπερδόμηση, παραμένει εντούτοις μεγαλύτερη σε έκταση από τη Σαντορίνη (!) και δεν μπορεί να εξομοιώνεται με μικρή Κυκλάδα.
3. Στη γενική κατεύθυνση των χρήσεων γης, εκτός από όσα ήδη δεν επιτρέπονται βάσει του ΠΔ 587Δ/1981, προτείνεται να απαγορεύονται στο σύνολο της νήσου Ίου χρήσεις & πολεοδομικά εργαλεία όπως:
- Ξενοδοχεία Συνιδιοκτησίας
- Τουριστικά Παραθεριστικά Χωριά
4. Όλες οι προτεινόμενες Ζώνες (ΠΕΧ,ΠΕΚ,ΠΕΚ,ΠΕΔ) να οριοθετηθούν όχι απλά και μόνο ακολουθώντας τις κύριες ισοϋψείς καμπύλες των διαθέσιμων χαρτών αλλά να λαμβάνουν υπόψη στοιχεία επί του εδάφους του φυσικού και ανθρωπογενούς περιβάλλοντος (υφιστέμενα κτίσματα, κατοικίες, χρήσεις, δρόμοι)
5. Στην αναφορά των ήδη χαρακτηρισμένων οδών έχει παραληφθεί να αναφερθούν:
• Το ΦΕΚ 105Δ/1995 για τη δημοτική οδό από Μυλοπότα έως Μαγγανάρι
• Αναγνωρισμένες με ΦΕΚ αγροτικές οδούς προϋφιστάμενες του 1923 (ενδεικτικά ΦΕΚ 179ΑΑΠ/2016)
6. Σε κάθε προτεινόμενη υποπεριοχή να περιγράφεται ρητά & αναλυτικά ποιες χρήσεις του ΠΔ 59/2018 επιτρέπονται και ιδίως ποιες απαγορεύονται.
7. Ο ορισμός μεγεθών αρτιότητας χωρίς ρητή αναφορά σε ανάγκη – υποχρέωση για πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο θεωρείται ιδιαίτερα ελλιπής. Ο ορισμός μόνον εμβαδού αρτιότητας χωρίς εξέταση ενός συνολικού κανόνα για διασφάλιση αρτιότητας - οικοδομησιμότητας είναι κενός νοήματος και δημιουργεί ανασφάλεια δικαίου.
8. Να είναι σαφές ότι τα ακίνητα τα οποία θα εμπίπτουν εντός των νέων επιμέρους οριζόμενων τμημάτων (ΠΕΠ, ΠΕΧ, ΠΕΚ, ΠΕΔ) θα αποτελούν γήπεδα (δηλαδή παραμένουν σε καθεστώς εκτός σχεδίου) και όχι οικόπεδα. Αυτό, ώστε να μην υπάρχει σύγχυση με απαγόρευση κατάτμησης σε μικρότερα της αρτιότητας (εκτός της γενικής απαγόρευσης κατάτμησης σε <1000 τμ εντός ζώνης οικισμού, όπως ορίζεται με το από 13-08-1923 Ν.Δ., ΦΕΚ 224Α/1923)
9. Να θεωρηθούν επισήμως τα πολύγωνα των ορίων των οικισμών σε σύστημα συντεταγμένων ΕΓΣΑ’87
10. Να ορισθεί ποιό είναι το όριο του διατηρητέου οικισμού της Χώρας (ΦΕΚ 1119Β/1974) που υπόκειται σε περαιτέρω προστασία από την Υπηρεσία Νεωτέρων Μνημείων
11. Να εφαρμοσθούν για το Σ.Α. όσα γενικά ορίζει ο Ν.Ο.Κ. και όχι να απαιτείται έγκριση Σ.Α. για οποιαδήποτε εργασία (π.χ. ικριώματα, εργασίες που δεν επιφέρουν αλλαγές σε όψεις, εσωτερικές διαρρυθμίσεις, αλλαγή χρήσης εφόσον η χρήση είναι επιτρεπτή)

Β. Γενικό πλαίσιο για τις περιοχές ΠΕΧ,ΠΕΠ,ΠΕΚ,ΠΕΔ
ΠΛΑΙΣΙΟ 587Δ/1981 & 538Δ/1978 & 270Δ/1985 & Ν.3212/2003 & Ν.4759.2020
 Παλαιό Ακίνητο: αυτό που έχει αυτοτελώς δημιουργηθεί έως την ψήφιση του ΤΠΣ
 Νέο Ακίνητο: αυτό που δημιουργείται ως αποτέλεσμα κατάτμησης ή συνένωσης μετά την ψήφιση του ΤΠΣ
 Διατήρηση & διασφάλιση της οικοδομησιμότητας παλαιών ακινήτων που στερούνται προσώπου σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο χώρο υπό προϋποθέσεις και όρους (βλ. κατωτέρω)
 Υποχρεωτική προέγκριση για ανεγέρσεις
 Συγκεκριμένοι προτεινόμενοι όροι δόμησης ανά υποενότητα αναλύονται στο κείμενο «Ειδικότερα Σχόλια»

• Ακίνητα προϋφιστάμενα του 2003
Αρτιότητα - οικοδομησιμοτητα: 4000 τμ. χωρίς πρόσωπο σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο χώρο – δρόμο.
Προ της έκδοσης άδειας: διασφάλιση προσπελασιμότητας με περιβαλλοντική αδειοδότηση διόδου με ΑΕΠΟ ή ΠΠΔ αναλόγως κατάταξης σύμφωνα με το ν.4014/2011.
Υποχρεωτική προέγκριση & προσκόμιση ελέγχου τίτλων από νομικό για απόδειξη χρόνου δημιουργίας του ακινήτου.

• Ακίνητα που έχουν δημιουργηθεί από το 2003 έως την ψήφιση του ΤΠΣ
-Πρόσωπο 45 μ σε διεθνείς επαρχιακές δημοτικές (υποχρεωτική προσκόμιση του αντίστοιχου ΦΕΚ)
-Πρόσωπο 25 μ σε αναγνωρισμένο δρόμο με νόμιμο τρόπο σε λοιπές οδούς (αγροτικές προ 1923, άγουσες προς αιγιαλούς, αρχαιολογικούς χώρους, ΕΚ κτηματολογίου, οδοί υφιστάμενοι προ 1977), προσκόμιση τρόπου απόδειξης της κοινοχρησιας (ΣΥΠΟΘΑ & ΦΕΚ , ή Π.Δ.)
Υποχρεωτική προέγκριση & προσκόμιση ελέγχου τίτλων από νομικό για απόδειξη χρόνου δημιουργίας του ακινήτου.
Απαραίτητη η κύρωση του κοινόχρηστου οδικού δικτύου (βλ. κατωτέρω)

• Για τα μετα την έγκριση του ΤΠΣ
Προτείνονται διαφορετικοί όροι και προϋποθέσεις ανάλογα την υποπεριοχή και τη χρήση.

Γ. Γενικοί Οροι δομησης & περιορισμοί
• Υπόσκαφα:
Περιορισμός του μπόνους δόμησης.
Μπονους δομησης-καλυψης: max 30%
Ειδικο τελος για ΣΔΑ-ΑΕΚΚ

• Πισίνες:
Ειδικό περιβαλλοντικό τέλος κατά την έκδοση άδειας δόμησης για κατοικίες και μη κύρια τουριστικά καταλύματα.
Ειδική ετήσια εισφορά υπέρ του Δήμου αναλόγως των κυβικών.

Δ. Αναφορικά με οδικό δίκτυο – δρόμους - μονοπάτια
Δεν αποτελεί αντικείμενο του ΤΠΣ, όμως αποτελεί ιδιαίτερα σημαντικό ζήτημα.
Χωρίς την ολοκλήρωση της κύρωσης δικτύου κοινόχρηστων χώρων σε εντός και εκτός σχεδίου περιοχές, το ΤΠΣ θα αποτελεί ασταθές έδαφος!

1. Καταγραφή και οριοθέτηση όλων των ήδη εγκεκριμένων οδών. Συγκεκριμένα:
• ΕΠΑΡΧΙΑΚΗ ΟΔΟΣ ΙΟΥ (ΦΕΚ 47Α/1956)
• ΔΗΜΟΤΙΚΗ ΟΔΟΣ (ΦΕΚ 105Δ/1995)
• ΑΓΡΟΤΙΚΕΣ ΟΔΟΙ ΠΡΟ 1923 (μόνο με ήδη υφιστάμενα ΦΕΚ) ενδεικτικά ΦΕΚ 179ΑΑΠ/2016
2. Αναγνώριση όλων των κύριων υφιστάμενων ήδη διαμορφωμένων αμαξιτών οδών ως κοινόχρηστων (έχει σημασία το είδος του χαρακτηρισμού καθώς θα επηρεάζει το απαραίτητο πρόσωπο για την αρτιότητα) πχ οδός από Χώρα σε Επάνω Κάμπο-Αγιά Θεοδότη-Ψάθη- Μαγγανάρι (νέα χάραξη), Κάμπος-Ρεματιές- Πλακωτός, οδός από Λιμάνι σε Τζαμαρία-Κουμπάρα, διαμορφωμένοι δρόμοι στο Μυλοπότα, δρόμος προς ελικοδρόμιο.
3. Κύρωση δικτύου κοινόχρηστων χώρων στους οριοθετημένους οικισμούς.
4. Οδοί που εξυπηρετούν ακτές, αρχαιολογικούς χώρους, ρέματα που έχουν κατασκευαστεί από φορείς δημοσίου – δήμο - περιφέρεια, έστω και χωρίς να έχουν τηρηθεί διαδικασίες περιβαλλοντικής αδειοδότησης έως το 2011 να αναγνωρίζονται ως πολεοδομικά κοινόχρηστοι. (έχει σημασία το είδος του χαρακτηρισμού –πχ δημοτική, καθώς θα επηρεάζει το απαραίτητο πρόσωπο για αρτιότητα –κατατμήσεις - συνενώσεις)
5. Υφιστάμενοι οδοί (διαμορφωμένοι οδοί προ 1923, δρόμοι διαμορφωμένοι από ιδιωτική και μη πρωτοβουλία προ 1977, δρόμοι κατασκευασμένοι από δήμο-περιφέρεια) που έχουν ήδη διανοιχθεί – διαπλατυνθεί (έστω και χωρίς έγκριση φορέων, περιβαλλοντικών όρων) να αναγνωρίζονται ως κοινόχρηστοι (με την πολεοδομική έννοια) με έκθεση φωτοερμηνείας και απλή σύμφωνη γνώμη ΣΥΠΟΘΑ και δημοσίευση σε ΦΕΚ χωρίς έκδοση ΠΔ)
6. Καταγραφή όλων των μονοπατιών και ημιονικών οδών προ 1923. Ταξινόμηση αυτών και απόφαση για διατήρηση & προστασία των πιο αξιόλογων. Όχι πλήρης απαγόρευση μετατροπής οποιουδήποτε μονοπατιού ή ημιονικής οδού σε αμαξιτό δρόμο (όπως π.χ. προβλέπει το ΦΕΚ 402Δ/2002). Όσα δεν επιλεχθούν προς διατήρηση και προστασία, να μπορούν να μετατραπούν σε οδούς ήπιας κυκλοφορίας αφού πρώτα αναγνωρισθούν επισήμως ως κοινόχρηστοι χώροι (διαδικασία ΣΥΠΟΘΑ-ΥΠΕΝ-ΣΤΕ-ΠΔ) και εν συνεχεία εγκριθούν περιβαλλοντικοί όροι. Σε κάθε περίπτωση, ακίνητο που έχει πρόσωπο σε αναγνωρισμένη ημιονική οδό ή ακόμα και σε αναγνωρισμένο μονοπάτι το οποίο διατηρείται για λόγους προστασίας, αυτό να λογίζεται ως κοινόχρηστος χώρος και να μπορεί να οικοδομείται με διασφάλιση προσπέλασης από όμορο σύμφωνα με μελέτη προσπελασιμότητας.

ΣΕΠΤΕΜΒΡΙΟΣ 2025
ΝΙΚΟΛΑΟΣ Ε.ΓΟΥΣΙΑΣ
Διπλ. Αγρονόμος & Τοπογράφος Μηχανικός Ε.Μ.Π.