ΤΠΣ ΔΗΜΟΥ ΔΕΛΤΑ

ΣΧΟΛΙΑ ΣΧΕΤΙΚΑ ΜΕ ΤΟ ΕΝΑΛΛΑΚΤΙΚΟ ΣΕΝΑΡΙΟ 2 ΤΟΥ ΤΠΣ ΔΗΜΟΥ ΔΕΛΤΑ

Με αφορμή την προβλεπόμενη 5ήμερη προθεσμία για την υποβολή σχολίων, θα ήθελα να διατυπώσω τις παρακάτω παρατηρήσεις σχετικά με το επικρατέστερο εναλλακτικό Σενάριο 2 (ήπιας παρέμβασης) της προτεινόμενης πολεοδομικής μελέτης για τον Δήμο Δέλτα:
Διαπιστώνεται ότι στο συγκεκριμένο σενάριο δεν προβλέπεται καμία αλλαγή χρήσεων γης για την περιοχή της επέκτασης Διαβατών, ειδικά στο βορειοανατολικό τμήμα της ΠΕ6 (Ο.Τ. Γ336–Γ357), το οποίο αποτυπώνεται με κίτρινο χρώμα, χωρίς τις πράσινες διαγραμμίσεις.
Η περιοχή αυτή εντάχθηκε στο σχέδιο του Δήμου Εχεδώρου με το από 25/7/2001 Π.Δ/μα ( ΦΕΚ 674/Δ/14-8-2001) Μεταγενέστερα έγιναν κάποιες τροποποιήσεις της χρήσης γης με την 45363/21-10-2011 απόφαση του Αναπληρωτή Υπουργού ΠΕΚΑ που δημοσιεύτηκε στο ΦΕΚ 304 ΑΑΠ /7-11-11. που είχε καθορισθεί αρχικά με την ένταξη στο σχέδιο. Σύμφωνα με τα ανωτέρω ΦΕΚ οι χρήσεις γης για τα περισσότερα οικοδομικά τετράγωνα είχε καθορισθεί ως «Αμιγής κατοικία»
Με βάση την εμπειρία μας ως ιδιοκτήτες οικοπέδων και επαγγελματικών εγκαταστάσεων στην περιοχή, προτείνουμε την τροποποίηση της ισχύουσας χρήσης γης από «Αμιγή Κατοικία» σε «Περιοχή Χονδρεμπορίου» (ΠΕΔ 3) για τους εξής τεκμηριωμένους λόγους:

1. Αναπτυξιακοί λόγοι – Ανάγκη οικονομικής αναζωογόνησης
Ο δήμος Δέλτα παρουσιάζει σαφείς ενδείξεις αποβιομηχάνισης και πληθυσμιακής μείωσης μετά το 2011, κυρίως λόγω ανεργίας και έλλειψης παραγωγικών επενδύσεων.
Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία του 2021, το 22,5% των απασχολουμένων ανήκουν στον τομέα του χονδρικού και λιανικού εμπορίου, ποσοστό σχεδόν ισοδύναμο με εκείνο της μεταποίησης (25,24%).
Είναι λοιπόν προφανές ότι η περιοχή έχει ισχυρούς δεσμούς με τον δευτερογενή και τριτογενή τομέα, γεγονός που καθιστά επιβεβλημένη τη θεσμοθέτηση κατάλληλων χρήσεων, όπως το χονδρεμπόριο ή logistics για την οικονομική ανάπτυξη της περιοχής.

2. Μηδενική ζήτηση για κατοικίες
Παρά το γεγονός ότι η πράξη εφαρμογής έχει εγκριθεί πριν από 20 χρόνια (το 2005), δεν έχει εκδοθεί καμία οικοδομική άδεια για κατοικία. Αντιθέτως, παρατηρείται έντονη ζήτηση για χρήσεις όπως αποθήκες, εγκαταστάσεις χονδρεμπορίου και βιοτεχνίες. Αυτό καταδεικνύει την πλήρη αναντιστοιχία της θεσμοθετημένης χρήσης με τις πραγματικές ανάγκες της αγοράς και τις αναπτυξιακές τάσεις.

3. Περιβαλλοντική επιβάρυνση – Ακαταλληλότητα για κατοικίες
Η γειτνίαση με τα διυλιστήρια ΕΛ.ΠΕ. και άλλες βιομηχανικές εγκαταστάσεις όπως η HELLENIC STEEL προκαλεί σημαντική ατμοσφαιρική ρύπανση, γεγονός που καθιστά την περιοχή εντελώς ακατάλληλη για κατοικία και έρχεται σε ευθεία αντίθεση με τις βασικές αρχές της περιβαλλοντικής και δημόσιας υγείας.

4. Περιοριστικός χαρακτήρας της χρήσης «Αμιγής Κατοικία»
Η χρήση αυτή επιτρέπει αποκλειστικά κατοικίες και ελάχιστες συνοδευτικές λειτουργίες (φαρμακεία, λατρευτικοί χώροι), αποκλείοντας κάθε επαγγελματική ή παραγωγική δραστηριότητα.
Η απόφαση για τον χαρακτηρισμό της περιοχής ως «Αμιγούς Κατοικίας» δεν φαίνεται να βασίστηκε σε πραγματική επιτόπια αξιολόγηση των τοπικών συνθηκών.

5. Απουσία άλλων κατοικιών.
Σύμφωνα με την αεροφωτογραφία (Google Maps) που επισυνάπτεται, στην περιοχή υπάρχουν κυρίως επαγγελματικοί χώροι και αποθήκες, με εξαίρεση τις παλιές και νέες εργατικές κατοικίες που προϋπήρχαν της ένταξης στο σχέδιο.

6. Ζητήματα ασφάλειας
Κατά τις νυχτερινές ώρες, η περιοχή παρουσιάζει αυξημένη επικινδυνότητα ως προς την κυκλοφορία και την ασφάλεια πεζών και κατοίκων.

7. Οικονομικός Εγκλωβισμός των Ιδιοκτητών
Οι ιδιοκτήτες ακινήτων στην περιοχή βρίσκονται σε καθεστώς οικονομικού εγκλωβισμού, καθώς καταβάλλουν υψηλό ΕΝΦΙΑ βάσει αντικειμενικών αξιών εντός ΑΠΑΑ, χωρίς να έχουν τη δυνατότητα να αξιοποιήσουν ή να εκποιήσουν την ιδιοκτησία τους. Η έλλειψη ζήτησης για κατοικίες και η απαγόρευση επαγγελματικών χρήσεων δημιουργούν ένα δυσμενές επενδυτικό περιβάλλον.

Συμπέρασμα – Πρόταση
Για τους ανωτέρω λόγους, προτείνεται η άμεση τροποποίηση της χρήσης γης στην περιοχή επέκτασης Διαβατών (ΠΕ6) από «Αμιγής Κατοικία» σε «Περιοχή Χονδρεμπορίου» (ΠΕΔ 3). Αυτή η αλλαγή είναι απαραίτητη για να ευθυγραμμιστεί η πολεοδομική μελέτη με την υφιστάμενη πραγματικότητα, να επιτρέψει την οικονομική αναβάθμιση της περιοχής, και να συμβάλει στην ορθή αξιοποίηση των ιδιοκτησιών.

Με εκτίμηση,

Μάρκος Κατσάνος Msc.
Πολιτικός Μηχανικος
AM TEE 41797