ΕΠΣ ΣΗΤΕΙΑΣ

Ένταξη έκτασης με άδεια Ξενοδοχειακής Μονάδας σε Ζώνη ΠΕΔ 3 (Ζώνη ανάπτυξης τουρισμού – αναψυχής) και Διατήρηση της Ζώνης ΠΕΡΠΟ στην περιοχή του Παπαδιόκαμπου ΤΚ Σκοπής

1. Έχει εκδοθεί η 171/2009 Οικοδομική Άδεια για ξενοδοχείο δυναμικότητας 177 δωμάτια / 357 κλίνες, σε έκταση 108στρ. περίπου που βρίσκεται βόρεια της Ι.Μ. Φανερωμένης, ανάμεσα στον δρόμο και την ακτογραμμή.
Ζητούμε η συγκεκριμένη έκταση να ενταχθεί σε «Ζώνη ΠΕΔ 3 : Ζώνη ανάπτυξης τουρισμού - αναψυχής» και όχι σε «Ζώνη ΠΕΧ 2 : Ζώνη προστασίας γεωργικής γης και ανάπτυξης κτηνοτροφικών δραστηριοτήτων», όπως προβλέπεται στα προτεινόμενα σενάρια του ΕΠΣ.
Στα Σενάρια Β και Γ του ΕΠΣ αναφέρεται ότι οι περιοχές «ΠΕΧ 2: Ζώνη προστασίας γεωργικής γης και ανάπτυξης κτηνοτροφικών δραστηριοτήτων» περιλαμβάνουν τις ήδη θεσμοθετημένες από τα ΓΠΣ / ΣΧΟΟΑΠ ζώνες γεωργικής γης. Διευκρινίζεται ότι η έγκριση του ΓΠΣ Σητείας έγινε στις 29/12/2006, πριν την έκδοση της ως άνω οικοδομικής άδειας και προφανώς δεν μπορούσε να την λάβει υπόψιν του.

2. Επίσης ζητούμε να διατηρηθεί η ΠΕΡΠΟ στην περιοχή του Παπαδιόκαμπου ΤΚ Σκοπής για τους εξής λόγους:
A. Το 2009 υποβάλαμε αίτημα για ιδιωτική πολεοδόμηση σε έκταση περίπου 304στρ. στην θέση Μεσοράχη που βρίσκεται εντός της υπόψιν ΠΕΡΠΟ. Εκδόθηκε θετική γνωμοδότηση από την Ειδική Υπηρεσία Περιβάλλοντος του ΥΠΕΧΩΔΕ. Η διαδικασία διακόπηκε επειδή στη συνέχεια τροποποιήθηκε το άρθρο 19 του Ν.1650/1986 με τον Ν.3937/2011 (Διατήρηση της βιοποικιλότητας και άλλες διατάξεις) και ειδικότερα με το άρθρο 6 παρ. 4.2.β όπου αναφέρεται ότι «απαγορεύεται … η υπαγωγή έκτασης του καταφυγίου σε πολεοδομικό ή ρυμοτομικό σχεδιασμό».
Η απαγόρευση αυτή δεν ισχύει πλέον σήμερα, καθώς τα άρθρα 19-21 του ν. 1650/1986 που είχαν αντικατασταθεί από τις διατάξεις του ν. 3937/2011, αντικαταστάθηκαν εκ νέου πλήρως από τα άρθρα 45-47 του ν. 4685/2020. Για τα Καταφύγια Άγριας Ζωής προβλέπεται ότι εφόσον αυτά δεν εμπίπτουν εντός περιοχών προστασίας της βιοποικιλότητας και σε εθνικά πάρκα, σε αυτά απαγορεύονται αποκλειστικά και μόνον η θήρα και η επαγγελματική αλιεία, ενώ παράλληλα με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας μπορούν να θεσπίζονται όροι και περιορισμοί στις δραστηριότητες που ασκούνται εντός αυτών.
Ακολουθεί απόσπασμα από ο άρθρο 21 παρ. 7 του ν. 1650/1986, όπως αυτό ισχύει:
«7. Με απόφαση του αρμοδίου οργάνου του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας διενεργούνται οι χαρακτηρισμοί των καταφυγίων άγριας ζωής και των προστατευόμενων τοπίων και φυσικών σχηματισμών, αν αυτές δεν εμπίπτουν σε περιοχές προστασίας της βιοποικιλότητας και εθνικά πάρκα. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας προβλέπονται όροι και περιορισμοί στις δραστηριότητες που ασκούνται εντός των ανωτέρω καταφυγίων άγριας ζωής και προστατευόμενων τοπίων και φυσικών σχηματισμών. Στα καταφύγια άγριας ζωής απαγορεύονται η θήρα και η επαγγελματική αλιεία.».
Με βάση την κείμενη νομοθεσία την περίοδο αυτή ετοιμάζουμε φάκελο για εκκίνηση νέας διαδικασίας ιδιωτικής πολεοδόμησης με βάση τις διατάξεις του Ν.4280/2014

Β. Η απόφαση θεσμοθέτησης του συγκεκριμένου ΚΑΖ απαγορεύει αποκλειστικά και μόνον τη θήρα και δεν θέτει κανέναν άλλο επιπλέον περιορισμό.
Γ. Η περιοχή που καταλαμβάνει το ΚΑΖ δεν περιλαμβάνει ιδιαίτερα χαρακτηριστικά περιβαλλοντικής προστασίας, καθώς τόσο στην ίδια περιοχή όσο και γύρω από αυτή, δεν περιλαμβάνεται περιοχή Natura 2000 ή άλλη περιοχή που να προστατεύεται περιβαλλοντικά ενώ, όπως είναι γνωστό, στις περιοχές προς ιδιωτική πολεοδόμηση δεν περιλαμβάνονται ρέματα ούτε δασικές εκτάσεις.
Δ. Η έκταση του ΚΑΖ είναι ιδιαίτερα μεγάλη, περίπου 10.900στρ. και η περιοχή που είναι κατάλληλη για την χωροθέτηση ΠΕΡΠΟ, ήτοι το περίγραμμα που προβλέπεται στο ΓΠΣ εξαιρουμένων των ζωνών προστασίας των ρεμάτων και των δασικών εκτάσεων καταλαμβάνει λιγότερο από το ήμισύ του.
Ε. Η κατάργηση της ΠΕΡΠΟ θίγει την προστατευόμενη εμπιστοσύνη και την ασφάλεια δικαίου ως προς τις προβλέψεις του ΓΠΣ.
ΣΤ. Η όμορη περιοχή είναι ήδη πολεοδομημένη και έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια για ξενοδοχείακή μονάδα
Ζ) Η ΙΚΤΙΝΟΣ ΤΕΧΝΙΚΗ & ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗ Α.Ε. κατέχει στις θέσεις “Σώπατα” και “Μεσοράχη” του Δήμου Σητείας και εντός της ζώνης ΠΕΡΠΟ 237 ακίνητα συνολικής έκτασης 2.113 στρ. εκ των οποίων τα 1.280 στρ. είναι χαρακτηρισμένα ως γεωργικές εκτάσεις.
Η εταιρεία μας συντάσσει φάκελο μελετών για την τουριστική αξιοποίηση αυτών των εκτάσεων με βάση τις διατάξεις του Ν.4280/2014 για ιδιωτική πολεοδόμηση ΠΠΑΙΠ (Περιοχή Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ιδιωτικής Πολεοδόμησης) με σκοπό να δημιουργήσει μια σύνθετη και ολοκληρωμένη τουριστική περιοχή με παροχές υπηρεσιών υψηλού ποιοτικού επιπέδου σε συνδυασμό με τα ήδη αδειοδοτημένα έργα σε όμορη παράκτια περιοχή στον Όρμο Φανερωμένης που είναι τα εξής:

• ΠΕΡΠΟ έκτασης 204 στρ. (ΦΕΚ 144 ΑΑΠ/20-7-2016)
• Ξενοδοχειακή Μονάδα 5 αστέρων 357 κλινών με κέντρο θαλασσοθεραπείας 100 ατόμων και συνεδριακό κέντρο 200 ατόμων (Αρ.Οικ. Αδείας 171/2009)
• Καταφύγιο 85 τουριστικών σκαφών (9899/2005)

Εξυπακούεται ότι από την παράγραφο: «Σε κάθε περίπτωση, από τις ανωτέρω ζώνες εξαιρούνται οι περιοχές που εμπίπτουν σε ειδικά καθεστώτα όπως οι αρχαιολογικοί χώροι, τα Καταφύγια Άγριας Ζωής και οι ζώνες της Ειδικής Περιβαλλοντικής Μελέτης» θα πρέπει να αφαιρεθούν τα Καταφύγια Άγριας Ζωής διότι σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία σε αυτά απαγορεύονται μόνον η θήρα και η επαγγελματική αλιεία και ως εκ τούτου δεν ομοιάζουν με τις υπόλοιπες περιοχές με ειδικό καθεστώς (όπως οι αρχαιολογικοί χώροι) και στην θέση τους να μπουν οι ανώτερου επιπέδου «περιοχές προστασίας της βιοποικιλότητας» και τα «εθνικά πάρκα», όπως προβλέπονται στο Ν.1650/86, όπως ισχύει.

3. Όσον αφορά αμφότερα τα αιτήματά μας, δηλαδή την Ένταξη της Ξενοδοχειακής Μονάδας σε Ζώνη ΠΕΔ 3 : Ζώνη ανάπτυξης τουρισμού - αναψυχής και την διατήρηση του ΠΕΡΠΟ στην περιοχή του Παπαδιόκαμπου ΤΚ Σκοπής, αναφέρουμε ότι αμφότερα συνάδουν με το Περιφερειακό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης (Π.Π.Χ.Σ.Α.Α.) Κρήτης (ΦΕΚ 260 ΑΑΠ/08.11.2017), το οποίο αποτελεί θεσμοθετημένο υπερκείμενο σχεδιασμό για το υπόψιν ΕΠΣ και στο οποίο αναφέρονται τα εξής:
α) Η έκταση του ξενοδοχείου και της ΠΕΡΠΟ Παπαδιόκαμπου περιλαμβάνονται στις «Ευρείες ζώνες τριτογενούς τομέα (τουριστικής ανάπτυξης, υπηρεσιών, έρευνας, πανεπιστημίων κ.λπ.) που απεικονίζονται στον Χάρτη Π1 - Πρότυπο Χωρικής ανάπτυξης.
β) Η έκταση του ξενοδοχείου και το μεγαλύτερο τμήμα της ΠΕΡΠΟ Παπαδιόκαμπου περιλαμβάνονται στις «Παράκτιες ζώνες αστικής, οικιστικής, τουριστικής ανάπτυξης και παραθεριστικής κατοικίας» της παρ.2 του άρθρου 12 που απεικονίζονται στον Χάρτη Π2α -Χωροταξική οργάνωση της Περιφέρειας Κρήτης.
Σχετικά με την γεωργική γη στις συγκεκριμένες ζώνες, στην παρ.2 του άρθρου 12 αναφέρεται ότι η εξειδίκευση σε τυχόν αναθεωρήσεις εγκεκριμένων ΓΠΣ / ΣΧΟΟΑΠ καθώς και στις εκπονούμενες Μελέτες ΤΧΣ, περιλαμβάνει τον περιορισμό των επεκτάσεων και της εκτός σχεδίου δόμησης στη γεωργική γη πρώτης προτεραιότητας μόνον.
γ) στην παρ. 1 του άρθρου 12 αναφέρονται τα εξής: «Αναγνωρίζονται από το παρόν Πλαίσιο οι περιοχές αναζήτησης ΠΕΡΠΟ που απεικονίζονται στον χάρτη Π.2α, όπως και αυτές που έχουν θεσμοθετηθεί από τον υποκείμενο ρυθμιστικό σχεδιασμό (ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ) και απεικονίζονται στους οικείους χάρτες». Στις περιοχές αυτές περιλαμβάνεται και το ΠΕΡΠΟ Παπαδιόκαμπου.

ΙΚΤΙΝΟΣ ΤΕΧΝΙΚΗ & ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗ Α.Ε.

(Στο συνημμένο αρχείο το κείμενο μαζί με τους χάρτες.)

Εξυπακούεται ότι από την παράγραφο: «Σε κάθε περίπτωση, από τις ανωτέρω ζώνες εξαιρούνται οι περιοχές που εμπίπτουν σε ειδικά καθεστώτα όπως οι αρχαιολογικοί χώροι, τα Καταφύγια Άγριας Ζωής και οι ζώνες της Ειδικής Περιβαλλοντικής Μελέτης» θα πρέπει να αφαιρεθούν τα Καταφύγια Άγριας Ζωής διότι σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία σε αυτά απαγορεύονται μόνον η θήρα και η επαγγελματική αλιεία και ως εκ τούτου δεν ομοιάζουν με τις υπόλοιπες περιοχές με ειδικό καθεστώς (όπως οι αρχαιολογικοί χώροι) και στην θέση τους να μπουν οι ανώτερου επιπέδου «περιοχές προστασίας της βιοποικιλότητας» και τα «εθνικά πάρκα», όπως προβλέπονται στο Ν.1650/86, όπως ισχύει.

3. Όσον αφορά αμφότερα τα αιτήματά μας, δηλαδή την Ένταξη της Ξενοδοχειακής Μονάδας σε Ζώνη ΠΕΔ 3 : Ζώνη ανάπτυξης τουρισμού - αναψυχής και την διατήρηση του ΠΕΡΠΟ στην περιοχή του Παπαδιόκαμπου ΤΚ Σκοπής, αναφέρουμε ότι αμφότερα συνάδουν με το Περιφερειακό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης (Π.Π.Χ.Σ.Α.Α.) Κρήτης (ΦΕΚ 260 ΑΑΠ/08.11.2017), το οποίο αποτελεί θεσμοθετημένο υπερκείμενο σχεδιασμό για το υπόψιν ΕΠΣ και στο οποίο αναφέρονται τα εξής:
α) Η έκταση του ξενοδοχείου και της ΠΕΡΠΟ Παπαδιόκαμπου περιλαμβάνονται στις «Ευρείες ζώνες τριτογενούς τομέα (τουριστικής ανάπτυξης, υπηρεσιών, έρευνας, πανεπιστημίων κ.λπ.) που απεικονίζονται στον Χάρτη Π1 - Πρότυπο Χωρικής ανάπτυξης.(συνημμένο)