ΤΠΣ ΔΗΜΟΥ ΔΕΛΤΑ

Αίτηση τροποποίησης Χρήσης γης στο ΟΤ Γ352 στην επέκταση Διαβατών.

Η εταιρεία μας έχει στην ιδιοκτησία της ένα συγκρότημα αποθηκών που βρίσκεται στο ΟΤ Γ352 επί της οδού Μακεδονομάχου Παπανικολάου 16, εντός της περιοχής που εντάχθηκε στο ρυμοτομικό σχέδιο επέκτασης Διαβατών της Δημοτική Ενότητα Εχεδώρου του Δήμου Δέλτα.
Το ακίνητο μας καταλαμβάνει ολόκληρο το ΟΤ Γ352 και σύμφωνα με την 89/88 πράξη εφαρμογής έχει εμβαδόν 8016,78 τ.μ.. Οι συντεταγμένες του οικοπέδου (ΕΓΣΑ 87) σύμφωνα με το τοπογραφικό του κτηματολογίου είναι:
X Y
403668.02 4504978.94
403728.41 4504899.16
403670.30 4504848.57
403604.93 4504932.01

Κατά τον αρχικό πολεοδομικό σχεδιασμό (σχέδιο Ιωνίας – Νέας Μαγνησίας του πρώην Δήμου Ιωνίας κατόπιν του από 25.7.2001 Π.Δ/τος ( ΦΕΚ 674/Δ/14-8-2001), η χρήση γης του οικοπέδου μας είχε καθοριστεί ως «Κεντρικές Λειτουργίες». Με την υπ’ αριθμ. 45363/21-10-2011 απόφαση του Αναπληρωτή Υπουργού ΠΕΚΑ (ΦΕΚ 304 ΑΑΠ/7-11-2011), η χρήση μεταβλήθηκε σε «Αμιγή Κατοικία» χωρίς καμία ειδική αιτιολόγηση ή Πολεοδομική ανάγκη και χωρίς να ληφθούν υπόψη τα υπάρχοντα κτιρια και η χρήση τους.
Τα κτίρια μας είναι αποθήκες, κατασκευασμένες ειδικά για αποθήκευση δημητριακών: πρόκειται για οριζόντια βιομηχανικά κτίρια ύψους 7,2 μ., με συρόμενες μεταλλικές θύρες 5,5 μ. x 5,5 μ., κατάλληλες για φορτηγά, και ελάχιστα μικρά παράθυρα στο άνω τμήμα των τοίχων. Τα κτίρια αυτά είναι προδήλως ακατάλληλα για οποιαδήποτε οικιστική χρήση.

Στο πλαίσιο της αναθεώρησης του Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΤΠΣ) του Δήμου Δέλτα, αιτούμαστε την αποκατάσταση της αρχικής χρήσης ή την αλλαγή σε συμβατή χρήση όπως «Χονδρεμπόριο» ή «Παραγωγικές Δραστηριότητες Χαμηλής Όχλησης», για τους εξής λόγους:

Α. ΠΑΡΑΒΙΑΣΗ ΤΗΣ ΑΡΧΗΣ ΤΗΣ ΑΝΑΛΟΓΙΚΟΤΗΤΑΣ
Σύμφωνα με την αρχή της αναλογικότητας, η οποία κατοχυρώνεται στο άρθρο 25 παρ. 1 του Συντάγματος, κάθε περιορισμός δικαιώματος, και ιδίως ιδιοκτησιακού, πρέπει να είναι κατάλληλος για την επίτευξη του επιδιωκόμενου σκοπού (πρόσφορος), απολύτως αναγκαίος και εν τέλει, κατά την αρχή της στενής αναλογικότητας, να μην είναι επαχθέστερος του αναγκαίου. Δηλαδή, τα προσδοκώμενα οφέλη θα πρέπει να υπερέχουν της ζημίας που προκαλείται.
Στην προκειμένη περίπτωση, η επιβληθείσα αλλαγή χρήσης γης παραβιάζει καταφανώς την εν λόγω αρχή. Η εν λόγω τροποποίηση:
• Δεν εξυπηρετεί κάποια ιδιαίτερη πολεοδομική ανάγκη ή λόγο δημοσίου συμφέροντος.
• είναι υπέρμετρα επαχθής για την ιδιοκτησία μας,
• Έχει ως αποτέλεσμα την αδρανοποίησή της.

Η απουσία πραγματικής ανάγκης για κατοικίες στην περιοχή αποδεικνύεται από το γεγονός ότι:
• Δεν έχει εκδοθεί ούτε μία οικοδομική άδεια για κατοικία παρά την παρέλευση 20 ετών από την πράξη εφαρμογής.
• Όπως αποτυπώνεται σε αεροφωτογραφίες, εκτός από τα κτίρια των Παλαιών και Νέων εργατικών κατοικιών που προϋπήρχαν της ένταξης στο σχέδιο, τα υπόλοιπα κτιρια είναι Βιομηχανικά και επαγγελματικοί χώροι όπως η Βιοτεχνία αμαξωμάτων Ήφαιστος Στεφάνου ΑΒΕ, η Βιομηχανία λιπασμάτων ΑΓΡΟΧΟΥΜ ΑΕ, η Βιοτεχνία Πάγου PAGOSETO, τα διυλιστήρια της ΕΛΠΕ, η εταιρεία ΝΙΚΗ ΑΕ, το βιομηχανοστάσιο της ΑΕΕ ΧΑΛΥΒΟΣ και άλλες.

Β. ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΙΚΗ ΑΚΑΤΑΛΛΗΛΟΤΗΤΑ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΧΗΣ
Η περιοχή γειτνιάζει με βαριά ρυπογόνες δραστηριότητες (διυλιστήρια ΕΛΠΕ, ΑΕΕ ΧΑΛΥΒΟΣ), ενώ η Τεχνική Έκθεση του Δήμου Δέλτα (01/2017) καταγράφει υπερβάσεις αιωρούμενων σωματιδίων (PM10).
Επομένως η κατοικία, ως χρήση, είναι περιβαλλοντικά ακατάλληλη.

Γ. ΟΙ ΜΕΤΑΒΑΤΙΚΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ ΤΟΥ Ν. 3325/2005 ΕΙΝΑΙ ΜΗ ΕΦΑΡΜΟΣΙΜΕΣ
Σύμφωνα με τις σχετικές οικοδομικές άδειες, οι χρήσεις των κτιρίων μας εμπίπτουν στην κατηγορία των εγκαταστάσεων μη μεταποιητικής αποθήκευσης και συναφών δραστηριοτήτων, και αντιστοιχούν λειτουργικά στη γενική χρήση των Αποθηκών.
Οι μεταβατικές διατάξεις του άρθρου 6 παρ. 1 του Ν. 3325/2005 προβλέπουν ότι:
«Νομίμως υφιστάμενα κτίρια και εγκαταστάσεις, πλην μεταποιητικών, σε περιοχές στις οποίες βάσει του παρόντος νόμου δεν επιτρέπεται η λειτουργία τους, δύνανται να συνεχίσουν να λειτουργούν και να εκσυγχρονίζονται, χωρίς δυνατότητα περαιτέρω κτιριακής επέκτασης.»
Ακόμα και αν θεωρηθεί ότι τα κτίρια μπορούν να διατηρήσουν τη χρήση τους βάσει μεταβατικών διατάξεων, αυτές δεν καλύπτουν τις σύγχρονες ανάγκες της επιχείρησης για τους εξής λόγους:

• Περιορισμός σε παρωχημένη χρήση: Η δυνατότητα διατήρησης υφιστάμενων χρήσεων, όπως αυτές αποτυπώνονται στις οικοδομικές άδειες, δεν καλύπτει τις σύγχρονες ανάγκες λειτουργικής προσαρμογής της επιχείρησής μας (π.χ. δραστηριότητες logistics, ηλεκτρονικό εμπόριο, επαγγελματικά εργαστήρια ή εμπορικά καταστήματα). Οι νέες αυτές χρήσεις προϋποθέτουν την έκδοση συμπληρωματικής οικοδομικής άδειας για δημιουργία γραφειακών και λειτουργικών υποδομών, κάτι που δεν είναι εφικτό υπό το ισχύον καθεστώς «Αμιγούς Κατοικίας», μολονότι επιτρεπόταν πλήρως υπό το προηγούμενο καθεστώς «Κεντρικών Λειτουργιών».
• Αδράνεια σε περίπτωση φυσικής καταστροφής: Σε περίπτωση που τα κτιρια μας υποστούν μερική βλάβη ή ολοσχερή καταστροφή λόγω σεισμού, πυρκαγιάς ή άλλης αιτίας, η ανακατασκευή τους για την ίδια χρήση δεν επιτρέπεται. Δύναται να ανεγερθούν μόνο κατοικίες, για τις οποίες δεν υπάρχει καμία απολύτως ζήτηση στην περιοχή, με αποτέλεσμα η ιδιοκτησία να παραμένει λειτουργικά αδρανής και οικονομικά μη αξιοποιήσιμη.
• Αδυναμία αποκατάστασης ζημιών λόγω ρυμοτόμησης:
Μετα την κατεδάφισης των τμημάτων των κτιρίων που ρυμοτομούνται, δεν είναι δυνατή η έκδοση οικοδομικής άδειας για την αποκατάσταση των υπολοίπων κτισμάτων ούτε για την ανακατασκευή της περίφραξης του οικοπέδου. Το αποτέλεσμα είναι η μόνιμη έκθεση τμήματος του κτιρίου και της ιδιοκτησίας, γεγονός που δημιουργεί σοβαρούς κινδύνους ασφάλειας και αυξάνει την πιθανότητα κλοπών (καλωδίων, εξοπλισμού ή αποθηκευμένων προϊόντων).
Κατά συνέπεια, η εφαρμογή των μεταβατικών διατάξεων δεν παρέχει καμία ουσιαστική δυνατότητα αξιοποίησης ή λειτουργικής συνέχειας της ιδιοκτησίας μας και δεν μπορεί να θεωρηθεί επαρκές ή πρόσφορο αντισταθμιστικό μέτρο έναντι της επιβληθείσας επαχθούς μεταβολής της χρήσης γης.

Δ. ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΠΙΒΑΡΥΝΣΗ ΤΟΥ ΔΗΜΟΣΙΟΥ
Κατά το άρθρο 22 παρ. 1 του Ν. 1650/1986, όταν οι επιβαλλόμενοι περιορισμοί καθιστούν την ιδιοκτησία ουσιαστικά μη αξιοποιήσιμη, το Δημόσιο υποχρεούται να αποζημιώσει τον θιγόμενο, είτε μέσω ανταλλαγής είτε με χρηματική αποζημίωση.
Ωστόσο, στην επίμαχη υπουργική απόφαση (ΦΕΚ 304 ΑΑΠ/7-11-2011, παρ. 39) δηλώνεται εσφαλμένα ότι «δεν προκαλείται δαπάνη σε βάρος του κρατικού προϋπολογισμού», γεγονός που αποδεικνύει ότι η ζημία μας δεν συνεκτιμήθηκε.

Σύμφωνα με πάγια νομολογία του ΣτΕ:
• 3111/2008: Ουσιαστικός περιορισμός ισοδυναμεί με στέρηση ιδιοκτησίας.
• 689/2019: Αναγνωρίστηκε υποχρέωση του Δημοσίου να αποζημιώσει ιδιοκτήτη ακινήτου εντός περιοχής περιορισμένων χρήσεων (Εθνικό Θαλάσσιο Πάρκο Ζακύνθου).
• Επιπλέον σχετικές αποφάσεις: 3764/2015, 3991/2012, 326/2009, 925/2011, 3224/2009 επταμ., 2707/2009, 1920/2007, 3009/2006.

Η ύπαρξη αυτής της νομολογίας ενισχύει την ευθεία υποχρέωση του Ελληνικού Δημοσίου να αποζημιώσει τον θιγόμενο ιδιοκτήτη σε περίπτωση ουσιώδους στέρησης της χρήσης κατά τον προορισμό της.
Επομένως στην περίπτωση που μετα την περαίωση της παρούσας τροποποίησης του ΤΠΣ του Δήμου Δέλτα (ΔΕ Εχεδώρου), διατηρηθεί η χρήση της «Αμιγούς Κατοικίας», επιφυλασσόμαστε να ασκήσουμε αγωγή αποζημίωσης κατά του Ελληνικού Δημοσίου καθώς και να εξαντλήσουμε κάθε άλλο ένδικο μέσο μέχρι να αποκατασταθεί η αδικία αυτή εις βάρος μας.

Ε. Παραβίαση Συνταγματικών και Διεθνών Διατάξεων – Νομολογία
Η αλλαγή χρήσης και η μη αποζημίωση παραβιάζει:
• Το άρθρο 17 του Συντάγματος, που προστατεύει την ιδιοκτησία και προβλέπει πλήρη αποζημίωση.
• Το άρθρο 1 του Πρώτου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ, επειδή καθιστούν την ιδιοκτησία μας αδρανή σε σχέση με τον προορισμό της.
• Το άρθρο 1000 ΑΚ, κατά το οποίο ο κύριος δύναται να διαθέτει την ιδιοκτησία του ελευθέρως.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΑΝΩΤΕΡΩ ΛΟΓΟΥΣ ΖΗΤΟΥΜΕ
Την αλλαγή της χρήσης γης στο ΟΤ Γ352 από «Αμιγή Κατοικία» σε μια συμβατή με τα κτιρια μας όπως «Χονδρεμπόριο» ή «Παραγωγικές Δραστηριότητες Χαμηλής Όχλησης» ή έστω και επαναφορά της αρχικής χρήσης «Κεντρικές Λειτουργίες».

Η Νομικός σύμβουλος της εταιρείας.

Συνημμένα:
Αεροφωτογραφία της περιοχής,
φωτογραφίες των εγκαταστάσεων μας
Διάγραμμα ρύπων (αιωρούμενων σωματιδίων) από τον Σταθμό Διαβατών.