ΤΠΣ ΔΗΜΟΥ ΚΟΡΔΕΛΙΟΥ - ΕΥΟΣΜΟΥ

Υπόμνημα – Παρατηρήσεις στο πλαίσιο της δημόσιας διαβούλευσης του προτεινόμενου Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΓΠΣ)

GIAKO GROUP
Γιακουμόγλου Γεώργιος
Εκπρόσωπος και διαχειριστής της εταιρείας
Ιδιοκτήτριας ακινήτου στην Πολεοδομική Ενότητα 16 και ειδικότερα στο Οικοδομικό Τετράγωνο 514, οδός Ξανθίππης 19.
Προς:
Τον Δήμο Κορδελιού – Ευόσμου
Την Ομάδα Μελέτης του υπό εκπόνηση Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΓΠΣ)
ΘΕΜΑ : Υπόμνημα – Παρατηρήσεις στο πλαίσιο της δημόσιας διαβούλευσης του προτεινόμενου Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΓΠΣ)

Στο πλαίσιο της δημόσιας διαβούλευσης του προτεινόμενου Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΓΠΣ) του Δήμου Κορδελιού – Ευόσμου και σύμφωνα με το ισχύον θεσμικό πλαίσιο χωρικού σχεδιασμού, όπως αυτό καθορίζεται από τον Ν. 4447/2016, υποβάλλεται το παρόν υπόμνημα – ένσταση σχετικά με την προτεινόμενη τροποποίηση των χρήσεων γης στην Πολεοδομική Ενότητα 16 και ειδικότερα στο Οικοδομικό Τετράγωνο 514.
Το συγκεκριμένο Ο.Τ. έχει ήδη δομηθεί μερικώς, χωρίς εξάντληση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης, με ισόγειο κτίσμα και υπόγειο, σύμφωνα με την Πράξη 89/240/5073/ΠΕ534/13-2-1996 και τα σχετικά ΦΕΚ (963/1990 και 50/25-9-1992), με ποσοστό κάλυψης 50% και συντελεστή δόμησης 0,8.
Κατά τον χρόνο υλοποίησης της επένδυσης δεν είχαν ακόμη αναπτυχθεί οι απαραίτητες βασικές υποδομές της περιοχής, οι οποίες θα όφειλαν να είχαν υλοποιηθεί στο πλαίσιο της ανταποδοτικότητας της εισφοράς σε χρήμα, σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 1337/1983. Παρά ταύτα, η επενδυτική μας πρωτοβουλία πραγματοποιήθηκε με την προσδοκία ότι η σταδιακή ανάπτυξη των υποδομών και η ενεργοποίηση της ιδιωτικής πρωτοβουλίας θα οδηγούσαν σε αναπτυξιακή δυναμική της περιοχής.
Ωστόσο, η πολεοδομική εξέλιξη της περιοχής παρέμεινε ιδιαίτερα περιορισμένη. Οι υφιστάμενοι, ακόμη και σήμερα, περιορισμοί στις επιτρεπόμενες χρήσεις γης λειτουργούν αποτρεπτικά για την αξιοποίηση υφιστάμενων επαγγελματικών χώρων, με αποτέλεσμα η περιοχή να παρουσιάζει χαμηλό επίπεδο πολεοδομικής και οικονομικής ενεργοποίησης για χρονικό διάστημα που προσεγγίζει τις τρεις δεκαετίες.
Κατά την παρουσίαση του υπό εκπόνηση ΓΠΣ, σύμφωνα με τις προτάσεις της μελετητικής ομάδας, προτείνεται η μεταβολή της χρήσης γης από «Γενική Κατοικία» σε «Χονδρεμπόριο – Logistics», ενώ παράλληλα διατυπώθηκε και η πιθανότητα μείωσης του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης.
Η συγκεκριμένη κατεύθυνση χωρικού σχεδιασμού, τουλάχιστον όσον αφορά το ακίνητό μας στο Οικοδομικό Τετράγωνο 514, εκτιμάται ότι οδηγεί σε ουσιαστική υποβάθμιση της αξίας και της λειτουργικής προοπτικής του, περιορίζοντας σημαντικά το εύρος των επιτρεπόμενων δραστηριοτήτων.
Παράλληλα, η εμπειρία των τελευταίων δεκαετιών καταδεικνύει ότι η περιορισμένη ανάπτυξη της περιοχής δεν οφείλεται αποκλειστικά σε εξωγενείς παράγοντες (όπως η εγγύτητα σε βιομηχανικές δραστηριότητες), αλλά και σε πολεοδομικές επιλογές που δεν κατόρθωσαν να ενεργοποιήσουν μηχανισμούς βιώσιμης αστικής ανάπτυξης.
Σε διεθνές επίπεδο, αλλά και σε αρκετές περιπτώσεις στην Ελλάδα, έχουν αναπτυχθεί επιτυχημένα πολεοδομικά πρότυπα που συνδυάζουν μικτές χρήσεις γης, όπως κατοικία, εμπορικές δραστηριότητες, υπηρεσίες, χώρους logistics μικρής κλίμακας, χώρους πρασίνου και χώρους στάθμευσης, δημιουργώντας λειτουργικά και βιώσιμα αστικά περιβάλλοντα.
Η υφιστάμενη αλλά και η προτεινόμενη πολεοδομική φιλοσοφία φαίνεται να μην ανταποκρίνεται πλήρως στις σύγχρονες αρχές αστικού σχεδιασμού, οι οποίες προκρίνουν ευέλικτες και πολυλειτουργικές αστικές ζώνες, ικανές να προσαρμόζονται στις μεταβαλλόμενες κοινωνικοοικονομικές συνθήκες.
________________________________________
Συμπέρασμα – Πρόταση
Προτείνουμε για το Οικοδομικό Τετράγωνο 514:
Να διατηρηθεί η υφιστάμενη χρήση γης «Γενική Κατοικία» και να μην τροποποιηθεί αποκλειστικά σε χρήση «Χονδρεμπόριο – Logistics».
Τυχόν μεταγενέστερη δυσμενέστερη μεταβολή της χρήσης για ήδη δομημένα οικόπεδα ενδέχεται να εγείρει ζητήματα νομιμότητας και συνταγματικής προστασίας της ιδιοκτησίας.
Παράλληλα, προτείνεται να εξεταστεί η δυνατότητα διεύρυνσης των επιτρεπόμενων χρήσεων γης, μέσω της εισαγωγής συμπληρωματικών δραστηριοτήτων συμβατών με τον αστικό χαρακτήρα της περιοχής και ικανών να συμβάλουν στην πολεοδομική και οικονομική ενεργοποίησή της.
Ειδικότερα, θα μπορούσε να εξεταστεί η δυνατότητα χωροθέτησης δραστηριοτήτων όπως:
• εγκαταστάσεις logistics μικρής ή μεσαίας κλίμακας,
• κέντρα διανομής και τροφοδοσίας υπεραγορών (distribution hubs),
• ερευνητικά και τεχνολογικά κέντρα,
• εργαστήρια χαμηλής όχλησης,
• εγκαταστάσεις συσκευασίας και τυποποίησης προϊόντων,
• μονάδες αποθήκευσης και διάθεσης προϊόντων (τροφίμων, χημικών, οικοδομικών υλικών κ.λπ.).
Η εισαγωγή των παραπάνω δραστηριοτήτων εκτιμάται ότι θα συμβάλει ουσιαστικά στην οικονομική ενεργοποίηση της περιοχής, στη λειτουργική αξιοποίηση υφιστάμενων ακινήτων και στη δημιουργία προϋποθέσεων βιώσιμης τοπικής ανάπτυξης, χωρίς να αλλοιώνεται ο βασικός πολεοδομικός χαρακτήρας της.
Επιπλέον, η πρόταση για διεύρυνση των χρήσεων αποσκοπεί στην αποφυγή δημιουργίας μονολειτουργικών ζωνών, οι οποίες περιορίζουν την αστική ανθεκτικότητα και την κοινωνικοοικονομική δυναμική της περιοχής, διασφαλίζοντας ταυτόχρονα βιώσιμη ανάπτυξη και πολυλειτουργικότητα, καθώς και τη δυνατότητα ανάκτησης της χαμένης αξίας των ακινήτων.
Ελπίζουμε ότι οι παρατηρήσεις μας θα συμβάλουν εποικοδομητικά στη διαμόρφωση της τελικής πρότασης, προς όφελος του κοινού συμφέροντος των κατοίκων, των δημοτών και των ιδιοκτητών της περιοχής.
Με εκτίμηση
Γεώργιος Ν. Γιακουμόγλου
Γενικός Διευθυντής | Ηλεκτρολόγος Μηχανικός και Μηχανικός Υπολογιστών
Ξανθίππης 19, Εύοσμος 56224, Θεσσαλονίκη, Ελλάδα
Τηλέφωνο: +30 2310700061, 2310709451
Κινητό: +30 6977206983