ΤΠΣ ΔΗΜΟΥ ΠΑΤΜΟΥ - ΔΗΜΟΥ ΛΕΙΨΩΝ - ΔΗΜΟΥ ΛΕΡΟΥ - ΔΗΜΟΥ ΑΓΑΘΟΝΗΣΙΟΥ - ΔΗΜΟΥ ΚΑΛΥΜΝΙΩΝ

ΕΝΙΑΙΟ ΥΠΟΜΝΗΜΑ ΘΕΣΕΩΝ & ΠΡΟΤΑΣΕΩΝ ΟΛΟΜΕΛΕΙΑΣ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ ΚΑΛΥΜΝΟΥ

Λαμβάνοντας υπόψη την αρχή της Νησιωτικότητας (άρθρο 101 του Συντάγματος) – σύμφωνα με την οποία ο νομοθέτης και η Διοίκηση οφείλουν να λαμβάνουν υπόψη τις ιδιαίτερες συνθήκες των νησιωτικών περιοχών, ειδικά δε των παραμεθόριων, μεριμνώντας για την ανάπτυξή τους – καθώς και τις ιδιαιτερότητες της Καλύμνου (ανάγλυφο, περιορισμένη έκταση παράκτιου πεδίου, διάρθρωση ιδιοκτησιών και παραδοσιακή δόμηση), υποβάλλουμε το παρόν υπόμνημα.

1. Εκτός Σχεδίου Δόμηση & Αρτιότητα

1.1 Διατήρηση Αρτιότητας 4.000 τ.μ. (Κόκκινη Γραμμή)
ΦΕΚ 270/Δ/85 και Ν.4759/20
Διατήρηση του ορίου των 4 στρεμμάτων για κατοικία, σε όλο το νησί, καθώς τυχόν αύξηση στα 6.000 τ.μ. θα καθιστούσε μη άρτια το 85% έως 99,5% των γηπέδων στις περιοχές από το Καστέλι έως τον Εμπορειό.
Στατιστικά: Σύμφωνα και με τους δείκτες που παρουσιάστηκαν και τον βαθμό αστικοποίησης, μόνο το 1,29% των εκτός σχεδίου εκτάσεων έχουν δομηθεί, με όριο το 10%. Ακόμα και να δομηθούν όλα τα υπολειπόμενα άρτια και οικοδομήσιμα γήπεδα, εκτιμάται πως το ποσοστό αυτό δεν πρόκειται να ξεπεράσει ούτε το 2%. Θα πρέπει ληφθεί υπόψιν το τρομερά υψηλό ποσοστό των δασικών εκτάσεων που υπάρχουν στον Δήμο Καλυμνίων και τις περιορισμένες αναγνωρισμένες οδούς (κυρίως το επαρχιακό δίκτυο), καθώς μονάχα πολύ μικρές και συγκεκριμένες εκτάσεις είναι άρτιες και οικοδομήσιμες – ποσοστό το οποίο θα εκμηδενιστεί με οποιαδήποτε αλλαγή στο όριο αρτιότητας.

1.2 Εξειδίκευση στις Ζώνες Τουριστικού Ενδιαφέροντος
Ζητείται ρητά η εφαρμογή της αρτιότητας των 4.000 τ.μ. (4 στρεμμάτων) συγκεκριμένα στις περιοχές που συγκεντρώνουν το οικιστικό και αναπτυξιακό ενδιαφέρον και εμφανίζονται στον χάρτη ως ζώνες ήπιας ανάπτυξης.
Ενδεικτικά αναφέρονται οι περιοχές: Σκάλια, Αργινώντα, «Κεφάλας» Εμπορειού, «Κεφάλα» Αγίας Αικατερίνης, Παλιόνησος.

1.3 Περιβαλλοντική Αντιστάθμιση: Ως αντισταθμιστικά μέτρα για τον περιορισμό της εκτός σχεδίου δόμησης, προτείνεται μία από τις παρακάτω προτάσεις:
• Αυστηρή απαγόρευση κατάτμησης νέων γηπέδων κάτω από τα 6 ή 8 στρέμματα.
• Αύξηση ορίου αρτιότητας για τουριστικά καταλύματα. (πλην των τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών)
Αποτελεί κόκκινη γραμμή η διατήρηση της αρτιότητας των 4 στρεμμάτων για την εκτός σχεδίου δόμηση. Γνωρίζοντας πως η δόμηση ενός γηπέδου είναι συνάρτηση του μεγέθους, του αναγνωρισμένου οδικού δικτύου και των δασικών χαρτών, μόνο σε ελάχιστες περιοχές -σε σχέση με το μέγεθος του νησιού- είναι πρακτικά δυνατή η εκτός σχεδίου δόμηση.
Σε συνδυασμό με την μερική κύρωση των δασικών χαρτών και την κατάργηση των παρεκκλίσεων για γήπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων, την τελευταία 5ετία έχει καταστεί μη οικοδομήσιμο τουλάχιστον το 50% των οικοδομήσιμων μέχρι τότε γηπέδων. Εν συνεχεία, ακολούθησαν οι ακυρωτικές αποφάσεις του ΣτΕ σε άδειες δόμησης λόγω έλλειψης προσώπου σε αναγνωρισμένους κοινόχρηστους δρόμους, μειώνοντας ακόμα περισσότερα τα εναπομείναντα άρτια και οικοδομήσιμα γήπεδα.

Τα ελάχιστα γήπεδα που είναι πλέον άρτια και οικοδομήσιμα σήμερα, έχουν κυρίως πρόσωπο στο αναγνωρισμένο επαρχιακό δίκτυο και σε ελάχιστους δρόμους που έχουν αναγνωριστεί επίσημα ως δημοτικοί, και αποτελούν κατά κύριο λόγο κατατμήσεις σε γήπεδα των 4 στρεμμάτων, οι οποίες έχουν πραγματοποιηθεί 10ετίες πριν.
Ακόμα και παραμικρή αύξηση της αρτιότητας σε 6 στρέμματα, θα αφήσει τη συντριπτική πλειοψηφία των εκτός σχεδίου ιδιοκτησιών του Δήμου μη άρτιες. Σύμφωνα με στοιχεία για διάφορες περιοχές της Καλύμνου, ένα νέο όριο 6.000 τ.μ. θα καθιστούσε μη άρτια το 85% έως και 95% των υφιστάμενων γηπέδων (χαρακτηριστικά αναφέρονται περιοχές από το Καστέλι έως τον Εμπορειό στο βόρειο τμήμα του νησιού). Αυτή η τεράστια κλίμακα αδρανοποίησης περιουσιών συνιστά, εμμέσως, ουσιαστική δήμευση: οι πολίτες θα στερηθούν την αξιοποίηση της ιδιοκτησίας τους χωρίς αποζημίωση!
Η εκτός σχεδίου δόμηση στην Κάλυμνο είναι ήδη εξαιρετικά περιορισμένη και δεν δικαιολογεί τόσο δραστική σκλήρυνση του πλαισίου. Σύμφωνα με τα διαθέσιμα δεδομένα που παρουσιάστηκαν, μέχρι σήμερα μόνο ~1,29% των εκτός σχεδίου εκτάσεων του νησιού έχουν δομηθεί. Ακόμα και αν υποθέσουμε ότι ανεγείρονταν κατοικίες σε όλα τα υπόλοιπα άρτια και οικοδομήσιμα γήπεδα (δηλ. σε κάθε διαθέσιμο 4 στρ. που δεν έχει χτιστεί ακόμα), εκτιμάται ότι το συνολικό ποσοστό δομημένης έκτασης δεν θα ξεπερνούσε το 2%.
Πρόκειται για τιμή εξαιρετικά μικρή, που δείχνει ότι η οικιστική πίεση στην εκτός σχεδίου γη είναι ελάχιστη. Η δε πρόβλεψη στο ισχύον θεσμικό πλαίσιο ούτως ή άλλως περιορίζει τη μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση ανά γήπεδο (186 τ.μ. κατοικίας ανά 4 στρ., δηλαδή <5% κάλυψης). Με αυτά τα δεδομένα, μια γενική αύξηση του ορίου αρτιότητας δεν θα προσέφερε ουσιαστικό περιβαλλοντικό όφελος – οι αριθμοί δείχνουν πως η διατήρηση του 4 στρ. δεν απειλεί το φυσικό τοπίο, αφού τόσο λίγη έκταση αξιοποιείται οικιστικά.

2. Μείωση Απόστασης Δόμησης από τη Γραμμή Αιγιαλού

2.1 Απόσταση από Αιγιαλό
Η θεσμοθέτηση της ελάχιστης απόστασης των 60 μέτρων από τη γραμμή αιγιαλού με το Π.Δ. 29.8.1980 ΦΕΚ 694 8.12.1980 «Περί χαρακτηρισμού ως παραδοσιακών των οικισμών του Δήμου Καλυμνίων και καθορισμού ειδικών όρων και περιορισμών δομήσεως εις αυτούς και στις εκτός αυτών περιοχές» η οποία δεν προέκυψε από πολεοδομική ανάλυση και μελέτη και δεν έχει ανάλογο προηγούμενο σε κανένα παραδοσιακό οικισμό της χώρας κρίνεται γεωμορφολογικά άδικη.
Προτείνεται μείωση της απόστασης στα 15 μέτρα (εναρμόνιση με άρθρο 13 του Π.Δ. 11.4.2025 ΦΕΚ 194Δ 15.4.2025) ή πλήρης αποδοχή της ήδη διαμορφωμένης νόμιμης γραμμής δόμησης και τη διατήρηση των 30 μ. για τα εκτός σχεδίου γήπεδα.
Τεκμηρίωση: Οι μικρές σε επιφάνεια ιδιοκτησίες, οι οποίες χαρακτηρίζουν όλο τον Δήμο Καλύμνου και βρίσκονται στους παραλιακούς οικισμούς, με την εφαρμογή της συγκεκριμένης διάταξης έχουν καταστεί αδόμητες, ακόμα ακόμα και όταν αυτές βρίσκονται μέσα στο συνεκτικό, προϋφιστάμενο του 1923 τμήμα των οικισμών. Η νόμιμα υφιστάμενη πυκνή δόμηση έχει ήδη διαμορφώσει έναν πολεοδομικό ιστό, που δεν μπορεί να αγνοηθεί αποφεύγοντας έτσι την πλήρη απαξίωση των παραλιακών ακινήτων.
Στην Κάλυμνο ισχύει ειδικό καθεστώς που επιβάλλει αυξημένη απόσταση δόμησης 60 μέτρων από τον αιγιαλό, βάσει του Π.Δ. 29.8.1980 (ΦΕΚ 694 Δ’), λόγω του χαρακτηρισμού των οικισμών ως παραδοσιακών. Η ρύθμιση αυτή δεν στηρίζεται σε πολεοδομική μελέτη και δεν απαντάται σε κανέναν άλλον παραδοσιακό οικισμό της χώρας. Αντιθέτως, στα περισσότερα νησιά η ιστορική δόμηση εξελίχθηκε σε άμεση επαφή με τη θάλασσα. Η συγκεκριμένη πρόβλεψη θεωρείται σήμερα ξεπερασμένη και αναντίστοιχη της μορφολογίας της Καλύμνου.
Η επιβολή των 60 μέτρων καθιστά μη οικοδομήσιμες τις περισσότερες μικρές παραλιακές ιδιοκτησίες, ακόμα και εντός συνεκτικών, προϋφιστάμενων του 1923 τμημάτων οικισμών. Η μορφολογία του νησιού με τις απότομες κλίσεις, τους γκρεμούς και την έντονη παρουσία απρόσιτων βραχωδών ακτών, δημιουργεί φυσικά προστασία της ακτογραμμής, με πραγματικά φυσικές απρόσιτες/αδόμητες ζώνες – κάνοντας παράλογη την διατήρηση οριζόντιας απόστασης 60 μ. Επιπλέον, σε πολλές περιοχές υπάρχει ήδη νόμιμη και πυκνή δόμηση κοντά στην ακτογραμμή, κυρίως πριν το έτος 1983, η οποία δημιουργεί έναν υφιστάμενο πολεοδομικό ιστό που δεν μπορεί να αγνοηθεί. Η επιμονή στην εφαρμογή της ρύθμισης αποκόπτει τις ιδιοκτησίες από κάθε ρεαλιστική δυνατότητα δόμησης.
Τρανταχτό παράδειγμα παραλογισμού, είναι ο οικισμός του Μασουρίου. Τον οικισμό διατρέχει ο κεντρικός δημοτικός δρόμος, ο οποίος απέχει κατά μέσο όρο 30 μέτρα από την ακτογραμμή. Κάτωθεν του δρόμου (προς την μεριά της ακτογραμμής), μπορεί να υπάρχουν μία – δύο ή και τρεις νομίμως υφιστάμενες παλιές οικοδομές. Ενώ άνωθεν του δρόμου, μπορεί να μεσολαβούν μία ή δύο νόμιμες οικοδομές. Αυτό δεν συμβαίνει τοπικά σε ένα σημείο του οικισμού – σχεδόν ολόκληρος ο οικισμός έχει πυκνή δόμηση σε όλο το μήκος της ακτογραμμής, όπως και όλοι οι υπόλοιποι παραλιακοί οικισμού.
Ένας φυσιολογικός πολεοδομικός σχεδιασμός, θα επέτρεπε την δόμηση στην ίδια σειρά με τις πρώτες νομίμως υφιστάμενες οικοδομές – στην νόμιμη γραμμή δόμησης δηλαδή ή έστω σε μία αποδεκτή απόσταση ασφαλείας από την γραμμή του αιγιαλού (π.χ. στα 15 μέτρα), λαμβάνοντας υπόψιν και την γεωμορφολογία της περιοχής.
Εφαρμόζοντας την απόσταση των 60 μέτρων, όχι μόνο δεν μπορούμε να χτίσουμε πίσω από τις 3 πρώτες σειρές σπιτιών, ούτε και πίσω από τον δημοτικό δρόμο, αλλά και ούτε ακριβώς πίσω από την πρώτη σειρά σπιτιών άνωθεν του δρόμου – θα πρέπει η οικοδομή να τοποθετηθεί ακόμα πιο πίσω!!! Θα πρέπει να μεσολαβήσουν δηλαδή 4 σειρές κατοικιών, ένας δημοτικός δρόμος διπλής κατεύθυνσης και μία υψομετρική διαφορά έως και 30 μ. από το επίπεδο της θάλασσας!
Ενδεικτικό του παρωχημένου και αναιτιολόγητου πολεοδομικά και νομικά του συγκεκριμένου περιορισμού, αποτελεί με τον Ν. 5092/24 η πολύ πρόσφατη κατάργησης της χάραξης της γραμμής του αιγιαλού στην υποχρεωτική 12μετρη λωρίδα από τη γραμμή μέγιστου χειμέριου κύματος. Η υποχρεωτική 12μετρη λωρίδα προσαύξησης θεσμοθετήθηκε αποκλειστικά στη Δωδεκάνησο από τον Ιταλικό κτηματολογικό κανονισμό (139/1929), αγνοώντας ουσιαστικά την τοπική μορφολογία του εδάφους, δημιουργώντας πολλά προβλήματα στις χαράξεις αιγιαλών – και τελικώς καταργήθηκε έναν αιώνα αργότερα. Σε αυτήν την λογική έχει παραμείνει και η οριζόντια απαίτηση των 60 μ. από τη γραμμή αιγιαλού, αγνοώντας πλήρως το ανάγλυφο, την υψομετρική διαφορά και την νομίμως υφιστάμενη γραμμή δόμησης.

3. Όρια Οικισμών

3.1 Κατίσχυση Ειδικών Διατάξεων περί των παραδοσιακών οικισμών Δήμου Καλυμνίων
Ζητείται η ρητή επιβεβαίωση ότι οι διατάξεις του Π.Δ. της 29.8/8.12.1980 (ΦΕΚ 694Δ’) κατισχύουν οποιασδήποτε μεταγενέστερης γενικής ρύθμισης, εξασφαλίζοντας τη διατήρηση των επιτρεπόμενων μεγεθών και χωρίς την χωροθέτηση ζωνών με διαφορετικούς συντελεστές εκμετάλλευσης στους υφιστάμενους παραδοσιακούς οικισμούς.

3.2 Πρόταση Επεκτάσεων / Ζωνών Πολεοδόμησης
Λόγω της αυξημένης τουριστικής δραστηριότητας (αναρριχητικός τουρισμός) και των πιεστικών οικιστικών αναγκών, προτείνεται η διεύρυνση των ορίων ή η πρόβλεψη ζώνης προς πολεοδόμηση ή χαρακτήρισμός των εκτάσεων με τέτοιο τρόπο που να επιτυγχάνεται η ιδιωτική πολεοδόμηση.
• Αργινώντα, Σκάλια, Εμπορειός: αύξηση των ορίων των οικισμών σύμφωνα με τις διατάξεις του Π.Δ.11.4.2025 ΦΕΚ 194Δ 15.4.2025.
• Παλιόνησος: Οριοθέτηση της οικιστικής πύκνωσης βάσει των δεδομένων της ΕΛΣΤΑΤ (2021).
• Πόθια Χώρα - Πάνορμος: Συνένωση ορίων οικισμού Χώρας προς την πλευρά του Πανόρμου (τμήμα περίπου 200 μέτρων).
Προτείνεται η ταύτιση των ορίων οικισμών Χώρα – Πάνορμος, καθώς μεσολαβεί ένα μικρό κενό τμήμα μεταξύ τους, το οποίο θεωρείται ως εκτός οικισμού. Το τμήμα αυτό έχει ήδη δομηθεί πυκνά και οι δύο οικισμοί έχουν πληθυσμό άνω των 2.000 κατοίκων.

3.3 Προστασία Ιδιοκτησιών
Στο υπόλοιπο νησί η διατήρηση των υφιστάμενων ορίων χωρίς περαιτέρω συρρίκνωση, οδηγεί στο να μην πληγεί η κοινωνική συνοχή. Ζητείται η επανέγκριση και ταυτοποίηση των υφιστάμενων ορίων (τα οποία είχαν καθοριστεί με αποφάσεις Νομάρχη τη δεκαετία του '80) ή η ορθολογική αναοριοθέτησή τους χωρίς καμία συρρίκνωση. Κατά την οριοθέτηση, να ληφθούν υπόψιν τα γεωτεμάχια του κτηματολογίου, ειδικώς σε όσα έχουν συσταθεί κάθετες ιδιοκτησίες, ώστε να μην τέμνονται από το όριο του οικισμού και δημιουργηθούν ιδιοκτησιακά ζητήματα.
( άρθρο 5 § 4 Π.Δ.11.4.2025 ΦΕΚ 194Δ 15.4.2025 «ταυτοποίηση του εγκεκριμένου με προγενέστερη πράξη άλλου διοικητικού οργάνου ορίου του οικισμού»)
Όλοι οι οικισμοί του Δήμου έχουν μέχρι σήμερα όρια τα οποία καθορίστηκαν με απόφαση νομάρχη τη δεκαετία του 1980. Ζητάμε την επανέγκριση των υφιστάμενων ορίων ή αναοριοθέτηση των οικισμών, κατά το Άρθ. 5 Παρ. 4 του ΦΕΚ 194/Δ/2025. Θα πρέπει να δοθεί ιδιαίτερη προσοχή στην δυνατόν μεγαλύτερη συνταύτιση των ορίων Νομάρχη με τα νέα όρια οικισμών, ώστε να μην δημιουργηθεί κοινωνική αναστάτωση και να διαταραχθεί η κοινωνική συνοχή. Κατά την οριοθέτηση, να ληφθούν υπόψιν τα γεωτεμάχια του λειτουργούντος Κτηματολογίου, ειδικά σε όσα έχουν συσταθεί κάθετες ιδιοκτησίες, ώστε να μην τέμνονται πλέον από το νέο όριο οικισμού και δημιουργηθούν πολλά ιδιοκτησιακά και πολεοδομικά ζητήματα.
• Στις περιπτώσεις αναγκαστικής δημιουργίας Ζ.Α.Ο., ζητείται η διατήρηση της αρτιότητας των 2.000 τ.μ. για τους παραδοσιακούς οικισμούς (και των σχετικών παρεκκλίσεων και όρων δόμησης) και των 1.500 τ.μ. για τον μοναδικό μη παραδοσιακό οικισμό «Βλυχάδια», ως έχουν έως σήμερα δηλαδή.
• Την διατήρηση της κατ’ εξαίρεσης δόμησης μικρών οικοπέδων με μέγιστη δόμηση 100 τ.μ. και κάλυψη 90% (Άρθ. 2 Παρ. 8 του ΦΕΚ 694/Δ/1980), με πλήρη διευκρίνιση του χρόνου δημιουργίας του οικοπέδου, για την χρησιμοποίηση της συγκεκριμένης διάταξης.
• Τη διευκρίνηση της δυνατότητας και των προϋποθέσεων αποκατάστασης ή αναστήλωσης ασκεπών κτισμάτων/ερειπίων που βρίσκονται μέσα στην περιοριστική ζώνη των 60 μ. από τη γραμμή του αιγιαλού (ή όπως αυτή καθοριστεί διαφορετικά) κατά το Άρθ. 2 Παρ. 16ε του ΦΕΚ 694/Δ/1980, καθώς και την προσθήκη καθ’ ύψος επί νομίμων υφιστάμενων κτισμάτων – χωρίς την αύξηση της κάλυψης.
• Τη δυνατότητα ή μη δόμησης χωρίς πρόσωπο των οικοπέδων υφιστάμενων την 2α/07/1968, κατά το Άρθ. 2 Παρ. 4 του Π.Δ. 29-08-1980, (ΦΕΚ 694/Δ/1980).
• Τα ελάχιστα μεγέθη των κατά παρέκκλιση οικοπέδων – κυρίως του προσώπου, καθώς οι παρεκκλίσεις που ορίζονται στο ΦΕΚ 694/Δ/1980, αναφέρουν την απαίτηση ελάχιστου μήκους προσώπου κατά το Π.Δ. 25/07/1979, (ΦΕΚ 401/Δ/1979), το οποίο όμως εν συνεχεία καταργήθηκε με το Άρθ. 4 Παρ. 3 του Π.Δ. 13-03-1981, (ΦΕΚ 138/Δ/1981), απαλείφοντας και την αναφορά πλέον ελάχιστου προσώπου, με αποτέλεσμα να μην είναι ξεκάθαρη η απαίτηση ή όχι του ελάχιστου μήκους προσώπου.

3.4 Ψέριμος/Τέλενδος
Δεδομένου ότι σχεδόν το 99% των εκτός σχεδίου περιοχών των νήσων Ψερίμου και Τελένδου αποτελούν ιδιοκτησία του Δήμου Καλυμνίων, ήταν τελείως άστοχη η αναφορά για αύξηση των ορίων αρτιότητας και ο καθορισμός αγροτικών χρήσεων. Το ΤΠΣ είναι μία μοναδική ευκαιρία, ειδικά για την Ψέριμο, για την πρόβλεψη μελλοντικής πολεοδόμησής της, τη διάνοιξη δρόμων και τον καθορισμό χρήσεων γης που θα επιτρέψουν την άμεση ανάπτυξη της, με άμεσο στόχο την αύξηση των μόνιμων κατοίκων της. Η μη αξιοποίηση της μέσω του ΤΠΣ, ουσιαστικά οδηγεί στην πλήρη αδυναμία ανάπτυξής της για τα επόμενα 15-20 χρόνια ή και περισσότερο, μέχρι να γίνει το επόμενο πολεοδομικό σχέδιο.
Η σωστή αξιοποίηση του ΤΠΣ, ειδικά για το νησί της Ψερίμου, μπορεί να αποτελέσει μία νέα αρχή για μια οργανωμένη αναπτυξιακή πορεία που θα οδηγήσει σε οικοδομική άνθηση, προσέλκυση μεγάλων επενδύσεων και ενίσχυση της μόνιμης κατοίκησης. Μέσα από σαφείς πολεοδομικές προβλέψεις και υποδομές, δημιουργούνται οι προϋποθέσεις για βιώσιμη οικονομική ανάπτυξη με σεβασμό στο φυσικό περιβάλλον. Παράλληλα, η ουσιαστική αξιοποίηση και ενίσχυση της παρουσίας στο νησί έχει και σημαντική διάσταση εθνικής ασφάλειας, λόγω της γεωγραφικής του θέσης, γεγονός που καθιστά κρίσιμο να μη χαθεί η παρούσα ευκαιρία στρατηγικού σχεδιασμού.

4. Δομικά - Μορφολογικά Στοιχεία & Υποδομές

4.1 Υλικά & Όψεις
Ζητάμε να προβλεφθεί στο διάταγμα της οριοθέτησης των οικισμών η απόκλιση από τα μορφολογικά χαρακτηριστικά μετά από έγκριση του οικείου Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής κατ’ εφαρμογή του άρθρου7 της παρ.1 περ ε του Ν. 4495/2017 ( Α 167). Με τον τρόπο αυτό θα έχει τροποποιηθεί η απαίτηση του Άρθ. 3 παρ. 5 του ΦΕΚ 694/Δ/1980, και απελευθέρωση της χρήσης οποιουδήποτε υλικού και τεχνολογίας , τεχνικά και ποιοτικά αποδεκτού και αδειοδοτημένου τόσο για τους φέροντες οργανισμούς των όποιων οικοδομικών κατασκευών όσο και για τα μορφολογικά και διακοσμητικά στοιχεία αυτών με την προϋπόθεση ότι αισθητικά προσομοιάζουν στα παραδοσιακά πρότυπα και ακολουθούν συγκεκριμένη χρωματική παλέτα (RAL)

4.2 Υποχρεωτική Κατασκευή Στέρνας
Λόγω λειψυδρίας και ανάγκης αντιπλημμυρικής προστασίας, προτείνεται η υποχρεωτική κατασκευή στέρνας (δεξαμενής ομβρίων) σε εξ’ ολοκλήρου νέες οικοδομές (εντός & εκτός οικισμού).

5. Χρήσεις Γης: Βιοτεχνική Ζώνη (ΒΙΟΠΑ)

5.1 Περιοικιστική Ζώνη (ΠΕΧ1)
Συμφωνούμε με την πρόταση θεσμοθέτησης Περιοικιστικής Ζώνης (όπως αποτυπώνεται στο εναλλακτικό σενάριο 2 με το στοιχείο ΠΕΧ1), καθώς καλύπτει ορθά τη μετάβαση από τον οικισμό στην ύπαιθρο.

5.2 ΠΕΠ 2 Αξιόλογης Αγροτικής Γης
Ενσωμάτωση αξιόλογης αγροτικής γης, ανάπτυξη χρήσεων του άρθ. 14, π.δ. 59/2018 (και κατοικίας) απαγόρευση τουριστικών καταλυμάτων και μεταποιητικών εγκαταστάσεων που δεν συνδέονται με τον πρωτογενή τομέα.

5.2 Ζώνες Ήπιας Τουριστικής Ανάπτυξης (ΠΕΧ3)
Ζητείται η θεσμοθέτηση ζώνης ήπιας τουριστικής ανάπτυξης και αναψυχής με διεύρυνση της προτεινόμενης με το στοιχείο ΠΕΧ3 στο εναλλακτικό σενάριο 2 για το Δήμο Καλυμνίων και επέκταση της στην περιοχή μεταξύ των οικισμών Αργινώντων και Σκαλιών (συμπεριλαμβανομένης της «Κεφάλας» Εμπορειού) και δημιουργία αντίστοιχης ζώνης στην «Κεφάλα» Αγίας Αικατερίνης.
Στις ανωτέρω περιοχές, η αρτιότητα πρέπει να παραμείνει ρητά στα 4 στρέμματα.

5.3 Νέα Βιοτεχνική Ζώνη
Ζητείται η θεσμοθέτηση σε νέα περιοχή ρεαλιστικής Βιοτεχνικής Ζώνης (ΒΙΟΠΑ) για τη στήριξη της τοπικής παραγωγής με αναπτυξιακή προοπτική, λαμβανομένου υπ’ όψιν και του υποβάθρου των δασικών χαρτών και όχι η προτεινόμενη περιοχή παραγωγικών δραστηριοτήτων (ΠΕΔ) ή/και πάρκου εξυγίανσης, που ουδόλως συνάδουν με τις ανάγκες και τις συνθήκες της Καλύμνου, όταν μάλιστα για την τεκμηρίωση χρησιμοποιείται το παράδειγμα βιομηχανικών εγκαταστάσεων για τις οποίες εφαρμόζεται η οδηγία SEVESO III (ήτοι υπαγόμενες σε ειδικό και ολοκληρωμένο θεσμικό πλαίσιο ρύθμισης δραστηριοτήτων υψηλής όχλησης, ιδίως μέσω της εφαρμογής της Οδηγίας SEVESO III και της περιβαλλοντικής και πολεοδομικής νομοθεσίας).

5.4 Λατομεία – ΑΕΚΚ
Καθορισμού ζωνών λατομικής δραστηριότητας και ζωνών διαχείρισης αποβλήτων οικοδομών, ώστε να αξιοποιηθεί η φυσική πέτρα του νησιού – με πιθανή πρόβλεψη κατασκευής νέων λιμένων κοντά σε αυτές τις ζώνες για ευνόητους λόγους.

5.5 Χρήσης Γης Εντός Οικισμού
Ένας παραδοσιακός οικισμός αποτελεί ζωντανό σύνολο και όχι μουσειακό χώρο. Η προστασία του χαρακτήρα του δεν διασφαλίζεται με την οριζόντια επιβολή της χρήσης «Γενική Κατοικία» σε όλη την έκτασή του, όπως είχε προβλεφθεί στο παλαιότερο ΓΠΣ΄του 87, αλλά με την ορθολογική οργάνωση των χρήσεων γης σύμφωνα με τη σημερινή λειτουργία του οικισμού αλλά και την μελλοντική ανάπτυξη του.
• Ζητείται να προβλεφθούν διαφοροποιημένες και συμβατές χρήσεις γης οι οποίες να σέβονται την κλίμακα και τη φυσιογνωμία του παραδοσιακού οικισμού, επιτρέποντας όμως παράλληλα τη διατήρηση υφιστάμενων επαγγελματικών και εμπορικών δραστηριοτήτων χαμηλής όχλησης αλλά και την ανάπτυξη νέων αντίστοιχων δραστηριοτήτων χωρίς την όχληση της κατοικίας.
• Παράλληλα προτείνεται καθορισμός ζωνών κοινωνικής κατοικίας, προς αξιοποίηση δημοτικών ακινήτων.

6. Οδικό Δίκτυο & Υποδομές

6.1 Αναγνώριση & Διάνοιξη Οδών
Διάνοιξη & Πρόσβαση
Επιτακτική ανάγκη για δημιουργία δημοτικών δρόμων ώστε να καταστούν προσβάσιμες περιαστικές περιοχές, την αξιοποίηση των αδόμητων μέχρι σήμερα ιδιοκτησιών, ιδιαίτερα στις περιοχές Βοθύνοι, Σκάλια και Παλιόνησο, αλλά και την αποφόρτηση του υφιστάμενου οδικού δικτύου
Αναγνώριση Κοινόχρηστων Οδών
Επιτακτική η κύρωση και αναγνώριση του υφιστάμενου οδικού δικτύου (εντός και εκτός των οικισμών) καθώς το αναγνωρισμένο τμήμα του οδικού δικτύου του νησιού είναι ελάχιστο και υπάρχει σοβαρό ενδεχόμενο αναστολής της οικοδομικής δραστηριότητας

Άμεση επικοινωνία με την ανάδοχο εταιρεία που έχει αναλάβει την καταγραφή του οδικού δικτύου στις εκτός σχεδίου περιοχές, για τον έλεγχο, την παρακολούθηση και την αποφυγή χονδροειδών λαθών στην μελέτη, τα οποία δύσκολα θα μπορούν να τροποποιηθούν μετά τη δημοσίευση της.
Άμεση έναρξη των διαδικασιών από τον Δήμο για την μελέτη κύρωσης του οδικού δικτύου σε όλο τον Δήμο, καθώς ούτε το 5% των υφιστάμενων οδών δεν έχουν αναγνωριστεί θεσμικά ως δημοτικοί οδοί. Με την επερχόμενη μεταφορά τον Υ.ΔΟΜ. στην Κτηματολόγιο Α.Ε. ενέχει ο σοβαρός κίνδυνος της παύσης νέων οικοδομικών δραστηριοτήτων, λόγω έλλειψης αναγνωρισμένου οδικού δικτύου.

7. Ποιότητα Ζωής & Περιβάλλον
• Κοινόχρηστοι Χώροι: Πρόβλεψη για ελεύθερους χώρους πρασίνου και πλήρη προσβασιμότητα για Α.Μ.Ε.Α. στους νέους σχεδιασμούς.
• Αναρριχητικά Πεδία: Καθορισμός αδόμητης ζώνης στην περιοχή η οποία προτείνεται στο εναλλακτικό σενάριο 2 για τον Δήμο Καλυμνίων ως περιοχή με το στοιχείο ΠΕΠ6.
• Προστασία Δασών: Οι δασικές εκτάσεις, ειδικά εκείνες που στερούνται οδικού δικτύου, πρέπει να παραμείνουν αυστηρά μη οικοδομήσιμες.
• Πάρκινγκ: Προτείνεται ο σχεδιασμός και η χωροθέτηση δημόσιων χώρων στάθμευσης (parking) στις τουριστικές περιοχές από τις Μυρτιές έως το Καστέλλι για την αποσυμφόρηση του οδικού δικτύου.
• Δημιουργία Ποδηλατοδρόμου: Προτείνεται ο σχεδιασμός και η χωροθέτηση ποδηλατικής διαδρομής από την περιοχή Μυρτιές έως το Καστέλλι. Η παρέμβαση αυτή θα συνδέσει το τουριστικό μέτωπο με τις περιοχές υψηλού αναρριχητικού ενδιαφέροντος, αποσυμφορώντας το οδικό δίκτυο και προωθώντας εναλλακτικές μορφές μετακίνησης.
• Δίκτυο Φόρτισης Ηλεκτρικών Οχημάτων: Πρόβλεψη και χωροθέτηση στρατηγικών δημόσιων σταθμών φόρτισης (EV Charging) σε κομβικά σημεία του νησιού (λιμένας, τουριστικοί πόλοι, δημόσιοι χώροι στάθμευσης), ώστε να εναρμονιστεί η Κάλυμνος με τις εθνικές και ευρωπαϊκές οδηγίες για την ηλεκτροκίνηση.

8. Συμπέρασμα
Οι ανωτέρω προτάσεις στοχεύουν στη βιώσιμη ανάπτυξη της Καλύμνου, αποφεύγοντας την ακραία απαξίωση της μικροϊδιοκτησίας που αποτελεί τη βάση του κοινωνικού ιστού του νησιού μας.
Ως τεχνικοί, πιστεύουμε ακράδαντα στην αναγκαιότητα του πολεοδομικού σχεδιασμού —ο οποίος καθυστέρησε ανεπίτρεπτα για τον τόπο μας— και επιθυμούμε να συμβάλουμε εποικοδομητικά στη διαμόρφωσή του. Το Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΤΠΣ) αποτελεί τον χωροταξικό "χάρτη" των επόμενων 20-30 ετών και, ως εκ τούτου, οφείλει να ισορροπεί με σύνεση μεταξύ της περιβαλλοντικής προστασίας και του συνταγματικά κατοχυρωμένου δικαιώματος της ιδιοκτησίας.

Λαμβάνοντας υπόψη τον ιδιαίτερο χαρακτήρα της Καλύμνου ως ευαίσθητης παραμεθορίου περιοχής, η τελική μελέτη θα πρέπει να διασφαλίζει την ανθεκτικότητα της τοπικής οικονομίας και την ποιότητα ζωής των κατοίκων, θέτοντας τις βάσεις για ένα σύγχρονο και λειτουργικό μέλλον.

Με εκτίμηση,
Η Ολομέλεια Μηχανικών Καλύμνου.