ΤΠΣ ΔΗΜΟΥ ΚΩ - ΔΗΜΟΥ ΝΙΣΥΡΟΥ

Προτάσεις- Σχόλια για την νομική οικονομική και κοινωνική παρεμβατικότητα του ΤΠΣ νήσου Κ.

1) Θεμέλιο της πρότασης: “Προστασία αιγιαλού χωρίς σιωπηρή απαλλοτρίωση και ο σεβασμός των υφιστάμενων δικαιωμάτων ιδιοκτησίας όπως έχει διαμορφωθεί και μέσα από την λειτουργία του Κτηματολογικού Κανονισμού Δωδεκανήσου που ίσχυε στο νησί της Κω από το 1926 και έχει διαμορφώσει τις συνθήκες ανάπτυξης ολόκληρου του νησιού
Α. Παράκτια ζώνη (αιγιαλός–παραλία)
Κανόνας: Προστασία/κοινή χρήση με εργαλεία διαχείρισης και προσαρμογής, όχι με “μεταμφιεσμένη απαλλοτρίωση”.
Πρακτικά στο ΤΠΣ:
• Ζώνη Παράκτιας Ανθεκτικότητας (πλάτος κατά περίπτωση, όχι οριζόντιο): χαρτογράφηση κινδύνου διάβρωσης/πλημμύρας και κανόνες “προσαρμογής” (όροι δόμησης, επιτρεπτές τεχνικές λύσεις, υποχρέωση ΜΠΕ/εκτίμησης κλιματικού κινδύνου για έργα).
• Καμία νέα “γραμμή αιγιαλού και παραλίας” μέσα στο ΤΠΣ χωρίς τήρηση της ειδικής διαδικασίας οριοθέτησης (νόμος για αιγιαλό/παραλία) και χωρίς πλήρη τεκμηρίωση. Το ΤΠΣ πρέπει να παραπέμπει ρητά στη νόμιμη διαδικασία/αρμοδιότητες και να μην την υποκαθιστά. Επίσης πρέπει να συνάδει με τις νομοθετικές διατάξεις περί γραμμής αιγιαλού και παραλίας που ισχύουν σε όλη την υπόλοιπη Ελλάδα για να μην προσβάλλονται δικαιώματα ιδιοκτησίας σε μεγαλύτερο βαθμό από ότι στις υπόλοιπες νησιωτικές περιοχές της χώρας αυτό θα δημιουργούσε μειονέκτημα στην παραπέρα ανάπτυξη του νησιού αλλά και αδικαιολόγητη προσβολή των υφιστάμενων δικαιωμάτων.
• Όπου απαιτείται διάνοιξη/εξασφάλιση πρόσβασης προς θάλασσα: προτιμάται δουλεία διόδου/κοινωφελής διάβαση με αποζημίωση (ή ανταλλαγές/ισοδύναμα), διότι ενδεχόμενη απαλλοτρίωση/ αφαίρεση τμημάτων γης από τις ιδιοκτησίες θα οδηγήσει σε μη αρτιότητα των ιδιοκτησιών αυτών με σοβαρές οικονομικές συνέπειες σχεδόν στο σύνολο των κατοίκων του νησιού
Σημείωση Δωδεκανήσου: υπάρχει έντονη συζήτηση για το ειδικό ιστορικό καθεστώς αιγιαλού/παραλίας και τη συμβατότητά του με υπερκείμενο δίκαιο—αυτό από μόνο του επιβάλλει υψηλή νομική αυτοσυγκράτηση στον σχεδιασμό, ώστε το ΤΠΣ να μη στηριχθεί σε αμφισβητούμενες βάσεις.
Β. Δίκτυο δρόμων/πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό (κρίσιμο για Κω + εκτός σχεδίου)
Μετά τη νομολογία για εκτός σχεδίου, η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστη οδό είναι κομβική για οικοδομησιμότητα.
Στην Κω όμως, λόγω Κτηματολογικού Κανονισμού Δωδεκανήσου (ΚΚΔ) και παλαιών αποτυπώσεων, η “κοινόχρηστη οδός” δεν ταυτίζεται πάντα με σύγχρονες δημοτικές διανοίξεις/χαρτογραφήσεις.
Πρόταση ΤΠΣ:
• Δημιουργία “Μητρώου/Χάρτη Κοινοχρήστων Οδών ΚΚΔ” ως θεμελίου ασφάλειας δικαίου:
o βάση: κτηματολογικές εγγραφές/διαγράμματα/παλαιές πράξεις, διοικητικές πράξεις αναγνώρισης, αεροφωτογραφίες, αποδεικτικά μακράς κοινής χρήσης, και διακριτή κατηγοριοποίηση (π.χ. νομίμως αναγνωρισμένες, τεκμαιρόμενες από κτηματολογικά στοιχεία, προς διερεύνηση).
• Για τις “προς διερεύνηση” περιπτώσεις: ρήτρα μη θίξης: μέχρι την οριστική διοικητική/δικαστική κρίση, το ΤΠΣ δεν θα θεωρεί αυτομάτως τη λωρίδα “δημόσια” ούτε θα αφαιρεί δικαιώματα—απλώς θα επισημαίνει την εκκρεμότητα και θα προβλέπει διαδικασία διευκρίνισης.
Αυτό μειώνει δραστικά τον κίνδυνο να “χαθεί” ιδιοκτησία ή να απαξιωθεί γήπεδο από ασαφή χαρακτηρισμό οδού.

2) Η “ελάχιστα παρεμβατική” χωρική λύση για την Κω: σαφής οριοθέτηση ανάπτυξης + ποιοτική αναβάθμιση αντί επέκτασης
Α. Φέρουσα ικανότητα – νερό – υποδομές (ιδίως τουρισμός)
• Θέσπιση “Υδατικού/Υποδομικού φίλτρου”: νέες τουριστικές κλίνες/μεγάλες αναπτύξεις να επιτρέπονται μόνο αν τεκμηριώνεται εξασφαλισμένος υδατικός ισολογισμός και ικανότητα αποχέτευσης/απορριμμάτων/ενέργειας.
• Εξειδίκευση σε κανονιστικές προβλέψεις ΤΠΣ (όχι ευχές): π.χ. υποχρεωτική επαναχρησιμοποίηση νερού, περιορισμός αρδεύσιμων “διακοσμητικών” επιφανειών σε νέες μονάδες, κ.λπ.
Β. Εκτός σχεδίου: από “γενική απαγόρευση” σε “ζώνες κανόνων”
Για να αποφευχθεί αντισυνταγματικός/δυσανάλογος χαρακτήρας:
• Όχι “μία τεράστια ζώνη μηδενισμού” δικαιωμάτων.
• Αντ’ αυτού, ζώνες με σαφή κριτήρια (περιβαλλοντική ευαισθησία, κίνδυνος, παραγωγική γη, τοπίο) και βαθμιαίους περιορισμούς (π.χ. όροι δόμησης, χρήσεις, μορφολογία), με μεταβατικές διατάξεις για ώριμες καταστάσεις (άδειες σε εξέλιξη, προεγκρίσεις κ.λπ.), ώστε να υπηρετείται και η ασφάλεια δικαίου. (Ομοίως άλλωστε έχει μολογήσει το ΣτΕ έως σήμερα)
Γ. Τουρισμός–κατοικία: προστασία μόνιμης κατοικίας χωρίς “δήμευση”
• Εντοπισμός ζωνών όπου υπάρχει πραγματικός εκτοπισμός κατοικίας και εργαλείο ήπιας μίξης χρήσεων (όχι οριζόντιες απαγορεύσεις).
• Προώθηση αναπλάσεων αντί νέων επεκτάσεων που πιέζουν ύδρευση/κυκλοφορία/παράκτιο χώρο.

3) Συμπεράσματα- προτεινόμενες λύσεις
Η βέλτιστη, ελάχιστα παρεμβατική αλλά αποτελεσματική λύση για την Κω είναι ένα ΤΠΣ που:
• Δεν “επεκτείνει” διοικητικά τον αιγιαλό/παραλία μέσα από τον σχεδιασμό, αλλά εφαρμόζει διαχείριση κινδύνου/ανθεκτικότητα και εγγυάται πρόσβαση με νόμιμα εργαλεία.
• Θωρακίζει την οικοδομησιμότητα/ασφάλεια δικαίου με χαρτογράφηση κοινοχρήστων οδών τύπου ΚΚΔ και κοινοχρησίας για μεγάλο χρονικό διάστημα αλλά και επιπλέον διαμόρφωσης οδών σε ήδη υφιστάμενες οικοδομές που οικοδομήθηκαν νόμιμα με βάση δουλείες διόδου.
• Ελέγχει τον υπερτουρισμό όχι με ισοπεδωτικές απαγορεύσεις, αλλά με μετρήσιμες προϋποθέσεις φέρουσας ικανότητας (νερό–αποχέτευση–απορρίμματα–κυκλοφορία).
• Λαμβάνει υπόψη την οικονομική και κοινωνική πραγματικότητα του νησιού που τα τελευταία 40 χρόνια έχει στηριχθεί στην τουριστική ανάπτυξη χωρίς να την ενοχοποιεί αλλά εξελίσσοντάς την ως μέσο προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος και διατήρησης των υφιστάμενων οικισμών( π.χ. Μπορεί να αναπτυχθεί η βιώσιμη και φιλική στο περιβάλλον ανάπτυξη τουριστικών εγκαταστάσεων μικρού μεγέθους, καθώς επίσης και η καλύτερη διαχείριση των φυσικών πόρων με επαναχρησιμοποίηση του νερού των βιολογικών καθαρισμών στο νησί, μείωση χλωρίδας μη φιλικής στο φυσικό περιβάλλον του νησιού και προσέλκυση τουρισμού υψηλότερου βιοτικού και μορφωτικού επιπέδου που προσφέρει μεγαλύτερο εισόδημα με ταυτόχρονο σεβασμό του περιβάλλοντος

Παρατήρηση: Είναι λάθος να επιδιώκεται αναδιαμόρφωση και αναδιανομή του φυσικού και οικονομικού κεφαλαίου του νησιού όπως αυτό έχει διαμορφωθεί τα τελευταία τουλάχιστον 80 έτη με ασκήσεις επί χάρτου και βίαιες παρεμβάσεις και αλλαγές που δεν σέβονται την έως σήμερα διαμορφωθείσα κατάσταση και την οικονομική και κοινωνική πραγματικότητα