ΤΠΣ ΔΗΜΟΥ ΣΠΑΤΩΝ - ΑΡΤΕΜΙΔΟΣ

Αλλαγή χρήσης γης

Σύμφωνα με τα εναλλακτικά σενάρια υπό στοιχεία 2 και 3, δεν προτείνεται η αλλαγή χρήσης για ιδιοκτησίες εκτός σχεδίου πόλεως, εκτός ζώνης και εκτός ΓΠΣ, εντός της περιοχής Γ1 της ΖΟΕ Μεσογείων, στη θέση «Πέτρα Γυαλού», μολονότι λίγα μέτρα βορειοδυτικότερα προτάσσεται η διερεύνηση χώρων υποδοχής δραστηριοτήτων χαμηλής όχλησης.
Ωστόσο, από τον συνδυασμό της υφιστάμενης κατάστασης και των υπό κρίση σεναρίων, προκύπτει η αδήριτη ανάγκη να αλλάξει η χρήση Γ1 για τις ως άνω ιδιοκτησίες για τους κάτωθι λόγους:
1. Πρόκειται για ακίνητα, των οποίων η αγροτική εκμετάλλευση έχει εδώ και δεκαετίες ατονήσει. Η λειτουργία του αεροδρομίου, η κρίση, οι συνεπαγόμενες ανύπαρκτες οικονομικές προοπτικές και το μηδαμινό περιθώριο κέρδους από τη χρήση αμπελοκαλλιέργειας στο συγκεκριμένο σημείο, καθιστούν εξαιρετικά ασύμφορη και ζημιογόνο τη διατήρηση της Γ1 χρήσης.
2. Οι εν λόγω ιδιοκτησίες έχουν πρόσοψη στον οδικό άξονα της λεωφόρου Αγίου Δημητρίου, που διευκολύνει τη διασύνδεση των όμορων στις ιδιοκτησίες επιχειρήσεων καθώς και την πρόσβαση από και προς την εν λόγω περιοχή. Επιπλέον, το σιδηροδρομικό δίκτυο θα διέρχεται λίγα μέτρα βορειότερα αυτών.
3. Τα ως άνω ακίνητα έχουν ήδη συμπιεστεί από το υφιστάμενο χωροταξικό πλαίσιο και τις οικιστικές πιέσεις καθώς συνορεύουν με την επιχειρηματική ζώνη και τη ζώνη χονδρεμπορίου. Βάσει των σεναρίων 2 και 3, θα συμπιεστούν ακόμα περισσότερο με αποτέλεσμα να γειτνιάζουν όχι μόνο με τις υφιστάμενες όμορες περιοχές, όπου ήδη αναπτύσσονται παραγωγικές και επιχειρηματικές δραστηριότητες αλλά θα περιβάλλουν τις μελλοντικές χαμηλής όχλησης επιχειρηματικές δραστηριότητες όντας οι ίδιες εκτός σχεδίου, εκτός ΓΠΣ με χρήση Γ1.
4. Οι εν λόγω ιδιοκτησίες - δίπλα στο νέο Data Centre της ΔΕΗ απέναντι από το Smart Park, με πρόσοψη στην οδό Αγίου Δημητρίου - θα παραμένουν δέσμιες μιας παρωχημένης και αντιοικονομικής χρήσης, αν διατηρηθούν ως Γ1. Αντιθέτως, η υπόλοιπη περιοχή, λόγω της συνεχούς ανάπτυξης και προσέλκυσης στρατηγικών - εγχώριων και διεθνών - επενδυτών, θα ανθεί οικονομικά. Συνεπώς, διατηρούμενη η Γ1 χρήση για τις ως άνω ιδιοκτησίες σημαίνει διάσπαση της χωρικής συνέχειας και ομοιογένειας της συγκεκριμένης περιοχής.
5. Είναι δυνατόν να μιλάμε για παραδοσιακές και βιολογικές καλλιέργειες έκτασης από 20 έως 40 στρ. εν μέσω ενός τόσο μεγάλου όγκου μετακινήσεων και επιχειρηματικότητας;
6. Επιπλέον, υπονομεύεται ο ίδιος ο σκοπός του χωροταξικού σχεδιασμού. Η διατήρηση της Γ1 δείχνει έλλειψη προνοητικότητας. Παραβλέπει τις ανάγκες, που λόγω του ΤΠΣ αναντίρρητα θα γεννηθούν από την προσέλκυση εθνικών, εγχώριων και υπερτοπικών επενδύσεων. Γιατί είναι νομοτελειακό το γεγονός ότι στο εγγύς μέλλον οι ανάγκες θα καταστήσουν επιτακτική την ανάγκη αλλαγής της χρήση.
7. Επίσης, η παράλειψη καταδεικνύει έλλειψη ορθολογικού σχεδιασμού αφού δεν λαμβάνονται υπόψη σημαντικά επιμέρους χαρακτηριστικά της συγκεκριμένης περιοχής. Η θέση τους (πρόσοψη στον βασικό οδικό κόμβο, μεταξύ επιχειρηματικού πάρκου, ζώνης χονδρεμπορίου και χαμηλής όχλησης δραστηριοτήτων) είναι ιδανική για τη διευκόλυνση της επιχειρηματικής ζωής.
8. Απαιτείται εξορθολογισμός. Δεν είναι δυνατό να επιτευχθεί ενοποίηση της προστασίας της γεωργικής γης και του τοπίου στις συγκεκριμένες ιδιοκτησίες ούτε ενίσχυση του πρωτογενούς τομέα σε μία ήδη βεβαρυμένη όμορη περιοχή, ήδη οριοθετημένη και καθαρά προσανατολισμένη προς την επιχειρηματική δραστηριότητα. Δεν είναι ρεαλιστικό ούτε πρακτικό να δημιουργηθούν και να λειτουργούν πολύ – λειτουργικά αγροκτήματα δίπλα στο Data Center της ΔΕΗ ή απέναντι από το επιχειρηματικό πάρκο (!) Συνεπώς, για τη συγκεκριμένη περιοχή πρέπει να κυριαρχήσουν άλλα κριτήρια – αντικειμενικά και ορθολογικά – και ένας έξυπνος συνδυασμός χρήσεων, που θα οδηγήσουν στην χωρική και οικονομική ομοιογένεια και θα εξυπηρετούν τον ίδιο χωροταξικό, επενδυτικό και οικονομικό σκοπό.
9. Εν κατακλείδι, με βάση τα παραπάνω, αν δεν μεταβληθεί η υπάρχουσα Γ1 χρήση στη συγκεκριμένη περιοχή, δεν επιτυγχάνεται ούτε η βιώσιμη ανάπτυξη (αφού δεν πετυχαίνει έναν ικανό βαθμό αποτελεσματικής χρήσης της γης) ούτε το κριτήριο της φέρουσας ικανότητας (αφού η αστικοποίηση στη συγκεκριμένη περιοχή έχει ήδη απορροφήσει κάθε ιδέα αγροτικής χρήσης)∙ ούτε το κριτήριο της εφικτότητας δεδομένου ότι ισχύει ένα παρωχημένο – ως προς τα κριτήρια της συγκεκριμένης περιοχής – θεσμικό πλαίσιο, που παραβλέπει τις προοπτικές και τις ανάγκες της, που αναπόφευκτα θα δημιουργηθούν.
*Στο συνημμένο οι ιδιοκτησίες υποδεικνύονται με κόκκινο κύκλο.
Με εκτίμηση
Μ.Σ.