ΤΠΣ ΔΗΜΟΥ ΜΟΝΕΜΒΑΣΙΑΣ

ΠΡΟΤΑΣΕΙΣ

Α. ΠΡΟΤΑΣΕΙΣ
ΠΕΡΙΟΧΕΣ ΕΝΤΟΣ ΟΡΙΩΝ ΟΙΚΙΣΜΩΝ

Αναθεώρηση - Τροποποίηση ΦΕΚ 84/22-03-2012 περί χαρακτηρισμού ως παραδοσιακών των οικισμών του Ζάρακα.
Πρόκειται για το βασικό θεσμικό εργαλείο το οποίο καθορίζει τον τρόπο δόμησης(και κατ’ επέκταση την ανάπτυξη) στην περιοχή.
Η εφαρμογή του από το 2012 έως σήμερα δεν διασφάλισε επαρκώς την προστασία και ανάδειξη του Ζάρακα ενώ ταυτόχρονα δημιούργησε σειρά προβλημάτων τα οποία σταδιακά κορυφωθήκαν, με αποτέλεσμα την δραματική μείωση νέων οικοδομικών αδειών δόμησης και την ανακοπή μιας αχνά διαφαινόμενης ανάκαμψης της οικοδομικής-οικονομικής - αναπτυξιακής δραστηριότητας.
Η επι της ουσίας, κατάργηση της αρτιότητας νομίμως υφιστάμενων οικοπέδων (εκτός του "διαμορφωμένου παραδοσιακού πολεοδομικού ιστού"), οι αμφιλεγόμενοι ειδικοί όροι δόμησης και χρήσεων γης είναι μερικά από τα προβλήματα για τα οποία απαιτείται άμεση επίλυση.
Θεωρούμε ότι είναι επιτακτική ανάγκη να επανεξεταστεί εξ ολοκλήρου το συγκεκριμένο διάταγμα, στο πλαίσιο εκπόνησης του ΤΠΣ, με στόχο την δημιουργία ενός νέου ευέλικτου θεσμικού πλαισίου, το οποίο να διασφαλίζει την προστασία της φυσιογνωμίας της περιοχής αλλά ταυτόχρονα να διασφαλίζει και την ανάπτυξη της.

Ενδεικτικά αναφέρουμε:
1. Να επεκταθεί η κατά κανόνα η κατά παρέκκλιση αρτιότητα συμπεριλαμβάνοντας και τα γήπεδα που ευρίσκονται εκτός "διαμορφωμένου παραδοσιακού πολεοδομικού ιστού", σύμφωνα με τις ισχύουσες για κάθε οικισμό <2000 κατοίκων γενικές διατάξεις. Να επανεξεταστεί το όριο κατάτμησης νέων γηπέδων που βρίσκονται εκτός διαμορφωμένου παραδοσιακού πολεοδομικού ιστού. (Προτείνονται τα 2000 τ.μ. αντί των 4000 τ.μ. που ορίζει το ισχύον διάταγμα).
2. Να διασφαλιστεί η προστασία του μεγάλου αριθμού παραδοσιακών κτιρίων (τα οποία και αποτελούν την πλειοψηφία των κτιρίων των οικισμών). Θέσπιση ειδικών ορών για την προστασία τους (σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία).
3. Εξειδίκευση των ειδικών ορών δόμησης και καθορισμό των ορίων των παρακάτω περιοχών:
• περιοχές εντός διαμορφωμένου παραδοσιακού πολεοδομικού ιστού
• περιοχές εκτός διαμορφωμένου παραδοσιακού πολεοδομικού ιστού
• μικρές ενδιαφέρουσες ενότητες κτιρίων. Πρόκειται για αναλλοίωτα μικρά οικιστικά σύνολα(θυλάκες) με τα παραρτήματα τους, τους κοινοχρήστους δημοσίους χώρους κλπ.
Προϋπόθεση ο εντοπισμός καταγραφή και οριοθέτηση τους
4. Εξειδικευμένοι οροί δόμησης και χρήσεων γης στους δυο παράλιους οικισμούς του Ζάρακα για τους οποίους προβλέπεται ότι θα δεχθούν στο άμεσο μέλλον ισχυρή πίεση από την οικοδομική δραστηριότητα
• Κυπαρίσσι (Παραλία, Μητρόπολη).
• Λιμάνι Ιέρακα (Λιμάνι, Φιορδ, Βιότοπος Λιμνοθάλασσας).
5. Θέσπιση ειδικών ορών για κρατικές επεμβάσεις στον δημόσιο χώρο (Δήμος, Περιφέρεια, Λιμενικές αρχές) όσον αφορά την μορφολογία, το μέγεθος, τα υλικά κλπ. Σημειώνεται ότι η ασύστολη χρήση σκυροδέματος και άλλων ασυμβάτων με την περιοχή υλικών στους δημοσίους χώρους (δρόμοι, πλατείες, μικρά λιμενικά έργα κλπ.) αλλοιώνει σημαντικά την μορφολογία του Ζάρακα.
6. Διασφάλιση και κατοχύρωση των δημοσίων κοινοχρήστων χωρών των οικισμών. Τμήματα παραδοσιακών δρομίσκων (σοκάκια, καλντερίμια) και μικρά κοινόχρηστα πλατώματα ("ρούγες"), αφανίζονται λόγω εγκατάλειψης η λόγω καταπάτησης από όμορους ιδιοκτήτες (είτε από αγνοία του παραδοσιακού τρόπου λειτουργίας και οργάνωσης του οικισμού είτε από ιδιοτέλεια). Αποτέλεσμα των παραπάνω είναι η δραματική αλλοίωση του χαρακτηριστικού ασύμμετρου, δαιδαλώδους παραδοσιακού πολεοδομικού ιστού του οικισμού και η δημιουργία σοβαρών λειτουργικών προβλημάτων που αφορούν στην απρόσκοπτη διέλευση και κυκλοφορία κάτοικων και επισκεπτών.
7. Απαγόρευση και σταδιακή απομάκρυνση από τον οικισμό δραστηριοτήτων που αποτελούν όχληση.
Ενδεικτικά αναφέρουμε:
• Κτηνοτροφικές μονάδες(στάβλοι, μαντριά κλπ.)
• Δραστηριότητες μέσης όχλησης και άνω.

Β. ΠΡΟΤΑΣΕΙΣ
ΠΕΡΙΟΧΕΣ ΕΚΤΟΣ ΟΡΙΩΝ ΟΙΚΙΣΜΩΝ (ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ)

1. Ορισμός ζωνών απολύτου προστασίας, στις οποίες να απαγορεύεται κάθε είδους δόμηση η εγκατάσταση, με εξαίρεση, κτίσματα μικρού όγκου που εξυπηρετούν την διαχείριση του περιβάλλοντος(πυροσβεστικοί σταθμοί επιτήρησης, παρατηρητήρια αγρίας ζωής ,ορειβατικά καταφύγια κλπ.)
2. Ειδικοί όροι δόμησης (αρτιότητα, μέγεθος και μορφολογία κτιρίων) και καθορισμός χρήσεων γης στις περιοχές πλησίον των δυσπρόσιτων παραλιών (ενδεικτικά αναφέρουμε: Βλυχάδα, Μπαλογκέρι ή Ντάμος, Δρίμισκος κλπ.) στις οποίες πιθανότατα, μελλοντικά θα ασκηθεί πίεση από υπερδόμηση. Διασφάλιση ζωνών απαγόρευσης η περιορισμού δόμησης.
3. Δόμηση κατά μήκος του επαρχιακού οδικού δικτύου. Να επιτρέπονται οι ακόλουθες χρήσεις: κατοικία, πρατήρια υγρών καυσίμων, χώροι έκθεσης και διάθεσης τοπικών προϊόντων, μικρές αγορές, χώροι εστίασης και καφέ (ή και μικτά καταστήματα με τις προαναφερόμενες χρήσεις), επαγγελματικά εργαστήρια χαμηλής όχλησης κλπ. Θέσπιση ειδικών όρων ως προς την ποσόστωση (μέγιστος επιτρεπόμενος αριθμός καταστημάτων ανά χιλιόμετρο μήκους της επαρχιακής οδού).
4. Διερεύνηση δυνατότητας διασφάλισης και κατοχύρωσης του παλαιού δικτύου αγροτικών δρόμων η διάνοιξης νέων δρόμων (ειδικό θεσμικό πλαίσιο) ώστε να μην καταργηθεί παντελώς η εκτός σχεδίου δόμηση.
5. Απαγόρευση εγκαταστάσεων ΑΠΕ (Ανανεώσιμες Πήγες Ενέργειας) κερδοσκοπικού χαρακτήρα. Διερεύνηση δυνατότητας δημιουργίας μικρού μεγέθους μονάδων ΑΠΕ (μέσω ειδικών ορών) για δημοτική η ιδιωτική χρήση (ιδιοκατανάλωση) στο πλαίσιο της αειφόρας και της κτιριακής ενεργειακής αυτάρκειας.
6. Απαγόρευση οχλουσών εγκαταστάσεων υπερτοπικού χαρακτήρα (χώροι εναπόθεσης και επεξεργασίας απορριμμάτων, βιομηχανίες κλπ.). Κατ’ εξαίρεση να επιτρέπεται η χωροθέτηση δραστηριοτήτων απολύτου ανάγκης σε προκαθορισμένη ζώνη απομακρυσμένη από το επαρχιακό οδικό δίκτυο ώστε να μην είναι ορατή πχ λατομείο, εργοστάσιο παραγωγής ετοίμου σκυροδέματος κλπ. (Διερεύνηση για δυνατότητα σταδιακής μετεγκατάστασης ήδη υπαρχουσών δραστηριοτήτων και αποκατάστασης του τοπίου).
7. Να επιτρέπονται επαγγελματικά εργαστήρια χαμηλής όχλησης που αφορούν κυρίως στην μεταποίηση και συσκευασία τοπικών προϊόντων (ελαιοτριβεία, οινοποιία, μελισσοκομία, τυροκομία κλπ.), εργαστήρια (σχετικά με την οικοδομή, χειροτεχνία κλπ.). Επίσης να επιτρέπονται εγκαταστάσεις μέσης όχλησης σε καθορισμένες ειδικές ζώνες με ομοιογενή διασπορά - χωροθέτηση των παραπάνω δραστηριοτήτων στην περιοχή του Ζάρακα και σε απόσταση από το επαρχιακό οδικό δίκτυο (και όχι επ’ αυτού).
8. Να επιτρέπεται η δημιουργία μικρών ξενοδοχειακών μονάδων, ειδικών τουριστικών εγκαταστάσεων, μονάδων αγροτοτουρισμού, εγκαταστάσεων ειδικής χρήσης όπως: ορειβατικά καταφύγια, παρατηρητήρια αγρίας ζωής κλπ.
9. Καθορισμός ζωνών, σε ικανή απόσταση από το επαρχιακό οδικό δίκτυο, για την εγκατάσταση οργανωμένων κτηνοτροφικών μονάδων και χώρων σταβλισμού ζώων (μαντριά κλπ.).
10. Καθορισμός χρήσεων γης και ειδικών όρων στις εκτός σχεδίου περιοχές που παρεμβάλλονται μεταξύ των οικισμών. Χαρακτηριστικό παράδειγμα τέτοιων περιοχών οι εκτάσεις μεταξύ των τριών συνοικισμών Βρύση, Παραλία, Μητρόπολη που αποτελούν τον οικισμό του Κυπαρισσίου.

Γ. ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ

1. Η δημιουργία των ειδικών ζωνών, στις εκτός σχεδίου περιοχές και σε απόσταση από το επαρχιακό δίκτυο ( ώστε να μην αποτελούν οπτική η άλλη όχληση)είναι υλοποιήσιμη, εάν και εφόσον προβλεφθεί και θεσμοθετηθεί οδική πρόσβαση προς αυτές.
2. Όλες οι νέες κτιριακές εγκαταστάσεις στις εκτός σχεδίου περιοχές θα υλοποιούνται μέσω θεσμοθετημένων ειδικών ορών ως προς την αρτιότητα του γηπέδου, το μέγεθος, την μορφολογία κλπ.
3. Απαραίτητη προϋπόθεση για την προστασία της αρχιτεκτονικής κληρονομίας είναι:
• η θεσμοθέτηση ειδικών επιδοτήσεων για εργασίες αποκατάστασης παραδοσιακών κτιρίων (δημοσίων και ιδιωτικών) καθώς και θεσμοθέτηση ειδικών κινήτρων για την αξιοποίηση παραδοσιακών κτιρίων (αξιοποίηση με ταυτόχρονη διάσωση του παραδοσιακού κτιρίου).
• ενημέρωση και εκπαίδευση της τοπικής κοινωνίας όσον αφορά το οικονομικό και κοινωνικό όφελος που προκύπτει από την προστασία της ιδιαίτερης φυσιογνωμίας του Ζάρακα.