ΤΠΣ ΔΗΜΟΥ ΠΥΛΑΙΑΣ - ΧΟΡΤΙΑΤΗ

Ένταξη Τελκί Ντερέ με υπόμνημα

ΥΠΟΜΝΗΜΑ – ΑΙΤΗΜΑ ΕΠΑΝΕΞΕΤΑΣΗΣ ΕΝΤΑΞΗΣ ΠΕΡΙΟΧΗΣ ΤΕΛΚΙ ΝΤΕΡΕ ΣΤΟ ΤΠΣ ΔΗΜΟΥ ΠΥΛΑΙΑΣ-ΧΟΡΤΙΑΤΗ (Δ.Ε.ΠΥΛΑΙΑΣ)
Προς:
A. 1. κ. Δήμαρχο Πυλαίας-Χορτιάτη
2. κ. Αντιδήμαρχο Πολεοδομικού Σχεδιασμού,
Δόμησης και Βιώσιμης Οικιστικής Ανάπτυξης
3. Το Δημοτικό Συμβούλιο Πυλαίας-Χορτιάτη
4. Το Τοπικό Συμβούλιο της Δημοτικής Ενότητας Πυλαίας
5. Την Επιτροπή Ποιότητας Ζωής
6. Τη Διεύθυνση Δόμησης & Πολεοδομικού Σχεδιασμού
7. Την Επιτροπή Παρακολούθησης, Επίβλεψης και Παραλαβής του ΤΠΣ Δήμου Πυλαίας-Χορτιάτη
B. Aνάδοχο μελέτης του ΤΠΣ Δήμου Πυλαίας-Χορτιάτη
Εκπρόσωπος:
«MTC –ΜΑΚΕΔΟΝΙΚΗ ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ»
email: info@mtc.gr
Θέμα: Αίτημα επανεξέτασης για ένταξη στο σχέδιο της περιοχής Τελκί Ντερέ Δ.Ε. Πυλαίας
ΑΙΤΗΜΑ
Ζητούμε την επανεξέταση του χαρακτηρισμού των ιδιοκτησιών μας στο ΤΠΣ και την ένταξή τους στο σχέδιο πόλης προς πολεοδόμηση, λόγω των πραγματικών χαρακτηριστικών της περιοχής και της πολεοδομικής συνέχειας.
ΑΝΑΛΥΤΙΚΗ ΤΕΚΜΗΡΙΩΣΗ
1. Πολεοδομική συνέχεια με υφιστάμενους εντός σχεδίου οικισμούς Τοπογράφων και οικισμό Μακεδονία.
Οι ιδιοκτησίες της περιοχής βρίσκονται σε απόσταση μόλις 200 μέτρων -μέση απόσταση- από εντός σχεδίου περιοχή της Πυλαίας (Τοπογράφων) και εντός σχεδίου περιοχή του Πανοράματος(Μακεδονία), για αυτό το λόγο χαρακτηρίζονται πολεοδομικά, ως εκτός σχεδίου, εντός ζώνης αγροτεμάχια.
Η μικρή αυτή απόσταση:
• δεν δικαιολογεί πλήρη εξαίρεση από τον σχεδιασμό
• συνιστά συνεκτικότητα οικιστικού ιστού
• δημιουργεί «μεταβατική ζώνη» που πρέπει να τύχει πολεοδομικής πρόβλεψης.
Η παράβλεψη περιοχών με τέτοια εγγύτητα οδηγεί σε ασυνεχές πολεοδομικό περίγραμμα, κάτι που αντίκειται στις αρχές χωροταξικού σχεδιασμού.
2. Ύπαρξη υποδομών – λειτουργική ένταξη στην οικισμένη περιοχή
Παρά το εκτός σχεδίου καθεστώς, στην περιοχή υπάρχουν:
• Δίκτυο ΔΕΗ (ηλεκτροδότηση)
• Δίκτυο ύδρευσης / υδροληψίας
• Δουλείες διόδου που εξασφαλίζουν νόμιμη πρόσβαση
• Διάσπαρτες κατοικίες με νόμιμη οικοδομική δραστηριότητα
Αυτό σημαίνει ότι η περιοχή δεν είναι αδόμητη ή «παρθένα» αλλά λειτουργεί ως ενδιάμεση οικιστική ζώνη.
Οι υποδομές αυτές αποτελούν κριτήρια υπέρ της ένταξης στο σχέδιο πόλης.
3. Τεχνικοί Λόγοι για Επανεξέταση
α. Μικρή απόσταση από εντός σχεδίου περιοχή
Η εγγύτητα 200 μ. καθιστά απαραίτητη την πρόβλεψη συνεκτικότητας μεταξύ εντός και εκτός σχεδίου περιοχών, ώστε να αποφευχθούν πολεοδομικά «κενά».
β. Ύπαρξη υποδομών
Οι υποδομές (ρεύμα – νερό – πρόσβαση) δικαιολογούν την ένταξη στο σχέδιο πόλης.
γ. Ύπαρξη διασπαρμένης κατοικίας
Η περιοχή λειτουργεί ήδη ως πραγματικός οικιστικός θύλακας με διάσπαρτες κατοικίες που εξυπηρετούνται με δουλείες διόδου-αδιέξοδα, άρα η πλήρης εξαίρεση δεν αντανακλά την υφιστάμενη κατάσταση.
δ. Ορθολογικός χωρικός σχεδιασμός
Η διατήρηση τμημάτων ως «νησίδων» εκτός σχεδίου, μέσα σε ζώνη με κατοικίες, αντίκειται στις αρχές βιώσιμης χωροθέτησης.
4. Υπαρκτή οικιστική δραστηριότητα στην περιοχή
Η ύπαρξη διάσπαρτων κατοικιών γύρω από την ιδιοκτησία:
• αποδεικνύει πραγματική οικιστική πίεση,
• καθιστά τον πλήρη αποκλεισμό πολεοδομικά αδικαιολόγητο,
• δημιουργεί ανάγκη οριοθέτησης ζώνης συμβατής με την πραγματικότητα,
• δημιουργεί προβλήματα κυκλοφοριακά λόγω της μη ύπαρξης οδικού δικτύου παρά μόνο δουλειών διόδου-αδιεξόδων. Αυτό έχει ως συνέπεια την πιθανότητα εγκλωβισμού των κατοίκων σε περίπτωση πυρκαγιάς και γενικότερα δυσκολία απομάκρυνσης σε ακραία καιρικά φαινόμενα.
Η μη-ένταξη δημιουργεί «οικιστικά νησιά», κάτι που οι μελέτες ΤΠΣ οφείλουν να αποφεύγουν.
5. Κίνδυνος δημιουργίας μη συνεκτικής – προβληματικής ζώνης
Αν το συγκεκριμένο τμήμα της περιοχής Τελκί Ντερέ εξαιρεθεί:
• αποκόπτεται τεχνητά από οικιστικές ζώνες που το περιβάλλουν,
• περιορίζεται η μελλοντική οργανωμένη ανάπτυξη του Δήμου,
• δημιουργούνται κενά στον ιστό και άνισες «μεταβατικές ζώνες».
Αυτό είναι αντίθετο με τη λογική του ΤΠΣ που πρέπει να προβλέπει ορθολογική ανάπτυξη και όχι κατακερματισμό.
6. Το επιχείρημα της «μητροπολιτικότητας»
Α. Η Δ.Ε. Πυλαίας αποτελεί αναπόσπαστο τμήμα του Πολεοδομικού Συγκροτήματος Θεσσαλονίκης (ΠΣΘ) και φέρει χαρακτηριστικά μητροπολιτικότητας. Και μάλιστα αυτό είναι ένα από τα πιο ισχυρά επιχειρήματα για επεκτάσεις, για ένταξη περιοχών στο σχέδιο και για αντιρρήσεις σε περιορισμούς στο ΤΠΣ.
Σύμφωνα με τον Ν. 4447/2016 (και τις προδιαγραφές ΤΠΣ), «μητροπολιτικότητα» σημαίνει:
1. συμμετοχή μιας περιοχής στη λειτουργία του μητροπολιτικού κέντρου,
2. ένταξη στον ενιαίο αστικό ιστό,
3. υψηλή διασύνδεση με δίκτυα μεταφορών, υπηρεσιών, οικονομικών δραστηριοτήτων,
4. πυκνότητα δραστηριοτήτων που παράγουν «υπερτοπικό ρόλο».
Η Πυλαία πληροί και τα 4 κριτήρια.
Β. Η Δ.Ε. Πυλαίας είναι de facto μέρος του Πολεοδομικού Συγκροτήματος Θεσσαλονίκης.
Το Ρυθμιστικό Θεσσαλονίκης και τα ΠΠΧΣΑΑ Κεντρικής Μακεδονίας χαρακτηρίζουν ως «ΠΣΘ» έναν ενιαίο χώρο που περιλαμβάνει:
• Θεσσαλονίκη
• Καλαμαριά
• Πυλαία
• Πανόραμα
• Θέρμη (συνεχής οικιστική ζώνη)
• Τριανδρία
• Ευκαρπία κ.λπ.
Η Πυλαία:
- Συνορεύει άμεσα με τον Δήμο Θεσσαλονίκης χωρίς κενά, χωρίς αγροτική ζώνη ανάμεσα.
- Αποτελεί συνέχεια του αστικού ιστού.
- Ο ιστός της Θεσσαλονίκης–Καλαμαριάς εκτείνεται φυσικά μέσα στην Πυλαία, χωρίς διακοπή.
- Έχει ίδια πυκνότητα και χρήση γης με τον αστικό πυρήνα.
Γ. Η Πυλαία διαθέτει ΜΗΤΡΟΠΟΛΙΤΙΚΕΣ ΥΠΟΔΟΜΕΣ:
- COSMOS / Mediterranean Cosmos: υπερτοπικό εμπορικό κέντρο με ακτίνα επιρροής όλου του ΠΣΘ.
- Oδός Θες/νίκης Ν.Μουδανιών – Περιφερειακή, κύριες μητροπολιτικές οδικές αρτηρίες εντός της Πυλαίας.
- Μετρό Θεσσαλονίκης: γραμμή προς Νέα Ελβετία σε εγγύτητα με την Πυλαία· υποδομή μητροπολιτικού χαρακτήρα.
- Νοσοκομεία, εκπαιδευτικά ιδρύματα, γυμναστήρια, μεγάλοι υπερτοπικοί πόλοι: Διαβαλκανικό, “Μουσικό Σχολείο”, Άγιος Λουκάς, Ανατόλια, Αρσάκειο, Γένεσις, μεγάλοι αθλητικοί χώροι, κ.λπ.
- Κέντρο έρευνας – τεχνολογίας – γραφειακών χρήσεων.
- Περιοχές όπως ο κόμβος Κωνσταντινουπόλεως – 17ης Νοέμβρη λειτουργούν ως υπερτοπικοί πόλοι.
Αυτά τεκμηριώνουν ότι η Πυλαία δεν είναι προάστιο, αλλά κομμάτι του μητροπολιτικού κέντρου.
Δ. Οι προδιαγραφές ΤΠΣ επιβάλλουν συνεκτικότητα με τον αστικό ιστό
Σύμφωνα με τις επίσημες προδιαγραφές ΤΠΣ:
«Οι επεκτάσεις οφείλουν να λαμβάνουν υπόψη τη λειτουργική και χωρική συνέχεια με υφιστάμενους αστικούς σχηματισμούς.»

Εφόσον η Πυλαία βρίσκεται σε πλήρη οικιστική συνέχεια με Καλαμαριά–Θεσσαλονίκη, οι μελετητές υποχρεούνται να τεκμηριώσουν:
• μεταβατικές ζώνες,
• περιοχές υποδοχής αστικής ανάπτυξης,
• οικιστική συνέχεια.
Ε. Η Πυλαία έχει πληθυσμιακή δυναμική ΑΝΩ των άλλων Δ.Ε.
Τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ (2011–2021) δείχνουν:
• υψηλή πληθυσμιακή αύξηση
• συνεχή οικιστική πίεση
• ζήτηση κατοικίας
• έλλειψη διαθέσιμης γης εντός σχεδίου
Αυτό αποτελεί επιπλέον βασικό επιχείρημα για δυνατότητα ένταξης εκτάσεων όπως το Τελκί Ντερέ που είναι αναμφισβήτητα πολεοδομικός και πληθυσμιακός θύλακας.
Η Δ.Ε. Πυλαίας αποτελεί αναπόσπαστο, οργανικό και λειτουργικό τμήμα του Πολεοδομικού Συγκροτήματος Θεσσαλονίκης και δικαιολογεί ειδικό καθεστώς μητροπολιτικότητας στο ΤΠΣ.
Τελικό αίτημα
Με βάση τα παραπάνω τεχνικά και πολεοδομικά δεδομένα, ζητούμε την επαναξιολόγηση και επανεξέταση της πρότασης για την ένταξη στο σχέδιο πόλης της περιοχής Τελκί Ντερέ στο πλαίσιο του ΤΠΣ Δήμου Πυλαίας – Χορτιάτη.