ΤΠΣ ΔΗΜΟΥ ΠΥΛΑΙΑΣ - ΧΟΡΤΙΑΤΗ

ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ ΣΤΑ ΠΡΟΤΕΙΝΟΜΕΝΑ ΣΕΝΑΡΙΑ - ΑΝΑΓΚΗ ΔΙΕΥΡΥΝΣΗΣ ΠΕΡΙΟΧΩΝ ΕΠΕΚΤΑΣΗΣ

Για το Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΤΠΣ) του δήμου Πυλαίας-Χορτιάτη και συγκεκριμένα για τον πολεοδομικό σχεδιασμό που αφορά στη Δ.Ε. Πυλαίας που παρουσιάστηκε την 2.12.2025 και αναρτήθηκε την επομένη έχω τις εξής παρατηρήσεις:
1. Σύμφωνα με τα στοιχεία που αναφέρονται στη μελέτη, η Δ.Ε. Πυλαίας αποτελεί μια ιδιαίτερα αναπτυσσόμενη περιοχή, κυρίως στη λειτουργία της κατοικίας (βλ. Οικιστική και Πολεοδομική Οργάνωση). Παρουσιάζει ταχύ ρυθμό πληθυσμιακής ανάπτυξης. Η αύξηση του πληθυσμού μεταξύ των ετών 1991 και 2011 ανήλθε σε 66,59% και σήμερα αποτελεί την πολυπληθέστερη Δ.Ε. του δήμου. Παράλληλα προβλέπεται ότι το έτος 2039 ο πληθυσμός της συγκεκριμένης Δ.Ε. θα υπερβεί τις 47.000 κατοίκους (βλ. Περιγραφή Εναλλακτικών Σεναρίων, ενότητα 10.4). Επισημαίνεται ότι ο πληθυσμός της ξεπερνά το 50% του συνολικού πληθυσμού του δήμου, ενώ η έκτασή της μόλις υπερβαίνει το 15%. Συμπεραίνεται λοιπόν ότι υπάρχει επιτακτική ανάγκη για οικιστική επέκταση της Δ.Ε. Πυλαίας για την κάλυψη των οικιστικών αναγκών, που αποτελεί βασικό άξονα του σχεδιασμού και στρατηγικό στόχο αυτού (βλ. Περιγραφή Εναλλακτικών Σεναρίων και Επιλογή Επικρατέστερου, ενότητα Α10.1.2, σελ 22).
2. Σενάρια 2: Στο συγκεκριμένο σενάριο προτείνεται επέκταση του οικισμού σε δυο επιμέρους τομείς ανατολικά και δυτικά της οδού Μουστακλή. Όπως προκύπτει από τους δορυφορικούς χάρτες καθώς επίσης από την ίδια τη μελέτη (βλ. Παρουσίαση Εναλλακτικών Σεναρίων, χάρτης υφιστάμενη δόμηση και σφραγισμένο έδαφος), πρόκειται για μια περιοχή που χαρακτηρίζεται από ιδιαίτερα υψηλό βαθμό δόμησης.
3. Σενάρια 3: Στο σενάριο 3 διευρύνεται ο τομέας δυτικά της οδού Μουστακλή ενσωματώνοντας τμήμα νότια της οδού Μπιζανίου μέχρι τα όρια των Κοιμητηρίων, ενώ εξαιρείται ο τομέας ανατολικά της οδού Μουστακλή. Επίσης εμφανίζεται μια περιοχή ΠΕΧ Κεντρικών Λειτουργιών (ΠΚΛ 5), η οποία δεν προβλέπεται στο σενάριο 2.
4. Πουθενά στην παρουσίαση και στα κείμενα της μελέτης δεν αιτιολογείται η επιλογή των συγκεκριμένων περιοχών για την επέκταση του οικισμού. Επίσης δεν αιτιολογείται η παράλειψη μιας περιοχής που περιλαμβάνεται στο σενάριο 2 και η αντικατάστασή της από μια άλλη περιοχή στο σενάριο 3. Η έλλειψη κριτηρίων για την ένταξη των περιοχών στις επεκτάσεις του οικισμού καθώς επίσης η άνευ αιτιολόγησης αλλαγή των περιοχών στα σενάρια 2 και 3 οδηγεί στο εύλογο συμπέρασμα ότι η επιλογή των περιοχών επέκτασης είναι αυθαίρετη και δεν στηρίζεται σε οποιαδήποτε επιστημονική βάση. Σαν μοναδικό κριτήριο για την ένταξη στο σχέδιο των συγκεκριμένων περιοχών αναφέρεται η χωρική και λειτουργική συνέχεια αυτών στον αστικό ιστό της Πυλαίας, χωρίς όμως να λαμβάνεται υπόψη ο διαχωρισμός λόγω της Ανατολικής Περιφερειακής Οδού κατηγορίας ΑΙΙ κατά ΟΜΟΕ-ΛΚΟΔ χωρίς δυνατότητα εξυπηρέτησης των παρόδιων ιδιοκτησιών και την επαρχιακή οδό Θεσσαλονίκη – Πανόραμα κατηγορίας επίσης ΑΙΙ κατά ΟΜΟΕ-ΛΚΟΔ με περιορισμούς στην εξυπηρέτηση των παρόδιων ιδιοκτησιών (βλ. Περιγραφή Εναλλακτικών Σεναρίων και Επιλογή Επικρατέστερου, ενότητα Α10.1.4.Ι, σελ 46). Επίσης θεωρεί αναγκαία και ωφέλιμη την ύπαρξη περιοχών ΠΕΧ γύρω από την προς επέκταση περιοχή σαν μεταβατική ζώνη για την αποσυμφόρηση της δόμησης των συμπαγών οικιστικών ιστών (βλ. Περιγραφή Εναλλακτικών Σεναρίων και Επιλογή Επικρατέστερου, ενότητα Α10.1.4.Ι, σελ 52). Αγνοεί όμως το γεγονός ότι όλη η περιοχή ΠΕΧ μαζί με τις υπό ένταξη περιοχές αποτελούν μια ενιαία εδαφική έκταση περίκλειστη από βασικές οδικές αρτηρίες του εθνικού και πρωτεύοντος επαρχιακού δικτύου, οπότε δεν υφίσταται λόγος ύπαρξης «μεταβατικής ζώνης». Η αξιολόγηση των σεναρίων στους πίνακες που παρατίθενται έχουν περιορισμένη αξία, δεδομένου ότι η βαθμολόγηση των επιμέρους κριτηρίων βασίζεται σε υποκειμενικές εκτιμήσεις των μελετητών.
5. Παρά το γεγονός ότι ένας βασικός στρατηγικός στόχος του πολεοδομικού σχεδιασμού της Δ.Ε. Πυλαίας είναι η κάλυψη των οικιστικών αναγκών λόγω της αναμενόμενης πληθυσμιακής ανάπτυξης παρατηρείται ότι και τα δύο σενάρια εντάσσουν στην επέκταση του οικισμού περιοχές με ήδη υψηλό βαθμό δόμησης. Όμως η ύπαρξη σχετικά πυκνής δόμησης αφενός θέτει σοβαρά προβλήματα για έναν σωστό και σύγχρονο πολεοδομικό σχεδιασμό, αφετέρου δεν είναι σε θέση να καλύψει τις αναμενόμενες αυξημένες οικιστικές ανάγκες λόγω της έλλειψης επαρκούς ελεύθερης εδαφικής έκτασης.
6. Προκειμένου να εκπληρωθεί ο βασικός στρατηγικός στόχος του πολεοδομικού σχεδιασμού είναι επιτακτική ανάγκη να ενταχθεί στην επέκταση του οικισμού η περιοχή που περιλαμβάνει όλες τις εκτάσεις με χαρακτηρισμό ΓΑ2 του ΓΠΣ Δ.Ε. Πυλαίας (Πουρνάρι, Σερίφ Τούμπα-Τομπούδες και Τελκί Ντερέ) και χωρίς τη δημιουργία ΠΕΧ Κεντρικών Λειτουργιών (ΠΚΛ 5), επειδή αυτή προορίζεται για ενδεχόμενο πόλο ανάπτυξης συγκεκριμένων δραστηριοτήτων υπερτοπικού χαρακτήρα. Η ένταξη του συνόλου της συγκεκριμένης περιοχής με χαμηλό συντελεστή δόμησης προσφέρει σημαντικά οφέλη στην επίτευξη του στρατηγικού στόχου που αφορά στην κάλυψη των υφιστάμενων και μελλοντικών οικιστικών αναγκών. Παράλληλα, η ένταξη περιοχών με αραιή ή σχεδόν ανύπαρκτη δόμηση προσφέρει μεγάλες δυνατότητες για έναν σωστό και σύγχρονο πολεοδομικό σχεδιασμό με βάση τις αρχές της βιώσιμης ανάπτυξης και τα αντίστοιχα πρότυπα που προωθεί η Ευρωπαϊκή Ένωση. Επίσης, «ανακουφίζει» τις προς ένταξη πυκνά δομημένες περιοχές προσφέροντας επαρκείς ελεύθερες εκτάσεις για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων, που δεν είναι δυνατόν να εξευρεθούν εντός των ήδη δομημένων περιοχών. Τέλος, καθιστά την όλη περιοχή ενιαία και αυτοτελή (χωρικά και λειτουργικά), η οποία δεν διασπάται από σημαντικούς οδικούς άξονες με υψηλούς κυκλοφοριακούς φόρτους, παρέχοντας τη δυνατότητα εξυπηρέτησης των βασικών αναγκών των κατοίκων εντός αυτής, ελαχιστοποιώντας τις μετακινήσεις.
Συμπέρασμα: Τα προτεινόμενα σενάρια δεν εκπληρώνουν έναν από τους βασικούς στρατηγικούς στόχους του πολεοδομικού σχεδιασμού για τη Δ.Ε. Πυλαίας. Εκτός αυτού η επιλογή και (κυρίως) η εναλλαγή των περιοχών προς ένταξη είναι αυθαίρετες και δεν τεκμηριώνονται επιστημονικά. Επίσης δεν παρέχουν δυνατότητες για σωστή πολεοδόμηση με βάση τις σύγχρονες αντιλήψεις της βιώσιμης αστικής ανάπτυξης. Τυχόν εφαρμογή τους θα καταλήξει απλά και μόνο σε «τακτοποίηση» της υφιστάμενης κατάστασης μέσα στα περιορισμένα πλαίσια του εφικτού.
ΑΓΓΕΛΟΣ ΝΙΚΗΦΟΡΙΑΔΗΣ
Διδάκτορας Πολιτικός Μηχανικός