ΤΠΣ ΔΗΜΟΥ ΠΥΛΑΙΑΣ - ΧΟΡΤΙΑΤΗ

Τεχνικό Υπόμνημα Υποστήριξης για την Ένταξη της Περιοχής ΓΑ2 (Τελκί Ντερέ / Πουρνάρι) στο Πολεοδομικό Σχέδιο – Δήμος Πυλαίας-Χορτιάτη

Τεχνικό Υπόμνημα Υποστήριξης για την Ένταξη της Περιοχής ΓΑ2 (Τελκί Ντερέ / Πουρνάρι) στο Πολεοδομικό Σχέδιο – Δήμος Πυλαίας-Χορτιάτη

Προς:
Υπουργείο Περιβάλλοντος & Ενέργειας (ΥΠΕΝ) Δ/νση Χωρικού Σχεδιασμού Δήμος Πυλαίας-Χορτιάτη Ανάδοχο Μελετητή ΤΠΣ

Θέμα: Τεχνικό Υπόμνημα σχετικά με την ένταξη της Περιοχής ΓΑ2 (Τελκί Ντερέ / Πουρνάρι) στο πλαίσιο του Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΤΠΣ) της Δ.Ε. Πυλαίας

1. Εισαγωγή
Η παρούσα παρέμβαση αφορά την περιοχή ΓΑ2 της Δ.Ε. Πυλαίας (γνωστή ως Τελκί Ντερέ ή Πουρνάρι), η οποία αποτελεί κατοικημένη και ιδιοκτησιακά κατατμημένη ζώνη, με προοπτικές άμεσης πολεοδομικής ένταξης βάσει του εγκεκριμένου Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΓΠΣ) του Δήμου Πυλαίας–Χορτιάτη. Η μη ένταξη της περιοχής στο σχέδιο πόλης ενέχει σημαντικές πολεοδομικές και κοινωνικοοικονομικές επιπτώσεις, ενώ αντιβαίνει στις αρχές του οργανωμένου χωρικού σχεδιασμού, όπως προβλέπονται από: Το Ν. 4447/2016 (άρθρα για
ΤΠΣ) Το Ν. 4759/2020 (Νέος Χωροταξικός Νόμος) Το ΓΠΣ Πυλαίας, όπως έχει εγκριθεί με ΦΕΚ

2. Χωρικά και Πολεοδομικά Δεδομένα Περιοχής ΓΑ2

Κριτήριο Περιγραφή Θέση

Βρίσκεται μεταξύ Πυλαίας και Πανοράματος, σε άμεση γειτνίαση με περιοχές εντός σχεδίου

Υφιστάμενη Κατάσταση

Κατοικημένη, με αγροτεμάχια, αυθαίρετη δόμηση, και ανεπαρκείς υποδομές

Πρόσβαση

Κοντά σε περιφερειακό δρόμο και βασικούς άξονες σύνδεσης

Κτηματολόγιο / Ιδιοκτησία

Κατά κύριο λόγο ιδιωτική γη με υφιστάμενη κατάτμηση

Περιβαλλοντικοί περιορισμοί

Δεν υφίστανται κηρυγμένες ζώνες NATURA ή δασικά συμπλέγματα

3. Αναγκαιότητα Ένταξης στο Σχέδιο Πόλης
Η ένταξη της περιοχής ΓΑ2 κρίνεται επιτακτική για τους εξής τεχνικά θεμελιωμένους λόγους:

3.1. Αποφυγή Χωρικής Αναρχίας
Η απουσία πολεοδομικού σχεδίου ευνοεί την ανεξέλεγκτη δόμηση, δημιουργεί λειτουργικά αδιέξοδα και αποτρέπει την εφαρμογή κανόνων δόμησης, αποχέτευσης, προσβασιμότητας και χρήσεων γης.

3.2. Εναρμόνιση με το ΓΠΣ και την ιεράρχηση των Ζωνών Ανάπτυξης
Η περιοχή ΓΑ2 κατατάσσεται στις περιοχές Α’ προτεραιότητας ένταξης, βάσει του θεσμοθετημένου ΓΠΣ. Η μη ένταξη θα οδηγούσε σε ασυνέπεια μεταξύ ΓΠΣ και ΤΠΣ, διαταράσσοντας τη συνέχεια του σχεδιασμού.

3.3. Κάλυψη Αναπτυξιακών και Κοινωνικών Αναγκών
Ο Δήμος Πυλαίας–Χορτιάτη αντιμετωπίζει πληθυσμιακή πίεση και στεγαστική ζήτηση. Η οργανωμένη ένταξη της ΓΑ2 μπορεί να απορροφήσει αυτήν την πίεση με χαμηλό περιβαλλοντικό κόστος.

3.4. Αστική Συνέχεια & Ολοκλήρωση Δικτύων Υποδομών
Η εγγύτητα της περιοχής σε ήδη ενταγμένες περιοχές επιτρέπει την ομαλή συνέχιση των βασικών τεχνικών υποδομών (ύδρευση, αποχέτευση, οδοποιία, κοινόχρηστοι χώροι), με χαμηλό κόστος ανά νοικοκυριό και ισχυρότερη βιωσιμότητα έργων.

4. Τεχνική Πρόταση
Με βάση τα ανωτέρω, προτείνεται: Η ένταξη της περιοχής ως Οικιστική Ζώνη Χαμηλής Πυκνότητας (ΖΟΧΠ), με:
o Συντελεστή δόμησης ≤ 0,4
o Κάλυψη ≤ 40%
o Μέγιστο ύψος 2 ορόφοι
o Προβλέψεις για Κοινόχρηστους / Κοινωφελείς Χώρους
Η σαφής οριοθέτηση των οδικών αξόνων και η πρόβλεψη οδικού δικτύου κατηγορίας Β’ ή Γ’ Η ενσωμάτωση της περιοχής σε προτεραιότητα πρώτης φάσης πολεοδομικής εφαρμογής με fast-track διαδικασία Π.Ε.

5. Συμπεράσματα
Η ένταξη της περιοχής ΓΑ2 στο ΤΠΣ Δ.Ε. Πυλαίας αποτελεί αναγκαία και λειτουργικά ορθή επιλογή, συμβατή με τον ανώτερο σχεδιασμό και τις απαιτήσεις βιώσιμης αστικής ανάπτυξης.
Παρακαλούμε για την υιοθέτηση της ένταξης της ΓΑ2 ως πολεοδομούμενη περιοχή πρώτης φάσης, με τεχνική τεκμηρίωση και σαφές χρονοδιάγραμμα ενεργοποίησης του σχεδίου.

Με εκτίμηση