ΤΠΣ ΔΗΜΟΥ ΠΥΛΑΙΑΣ - ΧΟΡΤΙΑΤΗ

ΓΑ2 ΠΥΛΑΙΑΣ - ΣΧΟΛΙΑ ΓΙΑ ΤΗΝ ΕΠΕΚΤΑΣΗ ΓΑ2

Η περιοχή ΓΑ2 της Δ.Ε. Πυλαίας η οποία σύμφωνα με το ισχύον Γ.Π. Σχέδιο , αποτελεί οικιστική περιοχή Α΄ προτεραιότητας για ένταξη στο σχέδιο πόλης, στις περιοχές, Πουρνάρι, Τομπούδες, Τιλκί Ντερέ είναι η πλέον ιδανική για την επέκταση του σχεδίου πόλης Πυλαίας με χρήση κατοικίας.
Η Πυλαία δεν πρέπει να προσεγγισθεί σαν ανεξάρτητος οικισμός, αλλά ως τμήμα του Πολεοδομικού Συγκροτήματος Θεσσαλονίκης. Η Δ.Ε. Πυλαίας δεν λειτουργεί ως αυτόνομος οικισμός, αλλά ως αναπόσπαστο τμήμα του Πολεοδομικού Συγκροτήματος Θεσσαλονίκης, τόσο από πλευράς χρήσεων όσο και καθημερινών μετακινήσεων.
Στην κτηματική περιοχή της Πυλαίας υπάρχει το Κοιμητήριο Αναστάσεως του Κυρίου που είναι μητροπολιτικού ενδιαφέροντος για τη Θεσσαλονίκη.
Επίσης στη Δ.Ε. Πυλαίας υπάρχει το 80% των εμπορικών επιχειρήσεων που εξυπηρετούν όλο το Π.Σ. Θεσσαλονίκης. Τα μεγαλύτερα ιδιωτικά και πιο άρτια νοσοκομεία όχι μόνο του Πολεοδομικού Συγκροτήματος Θεσσαλονίκης, αλλά και των Βαλκανίων βρίσκονται στη ίδια περιοχή. Στη Δ.Ε Πυλαίας υπάρχουν και λειτουργούν τα σημαντικότερα ιδιωτικά εκπαιδευτήρια. Όλα τα ανωτέρω αναπτύσσονται στη περιοχή της Πυλαίας και σαφώς εξυπηρετούν το Πολεοδομικό Συγκρότημα Θεσσαλονίκης.
Εφόσον η Δ.Ε. Πυλαίας αντιμετωπίζεται ως τμήμα του Πολεοδομικού Συγκροτήματος Θεσσαλονίκης, θα πρέπει να αντιμετωπισθεί και οικιστικά ως τμήμα του Πολεοδομικού Συγκροτήματος Θεσσαλονίκης με τις κατάλληλες επεκτάσεις στο σχέδιο πόλης στην περιφέρεια της.
Η αυξημένη ζήτηση κατοικίας σε συνδυασμό με την έλλειψη οργανωμένων εκτάσεων προς πολεοδόμηση δημιουργούν ισχυρή ανάγκη ένταξης νέων περιοχών, ιδίως όσων συνορεύουν άμεσα με τον υφιστάμενο αστικό ιστό, όπως η περιοχή ΓΑ2.
Η ένταξη της περιοχής στο σχέδιο πόλης θεωρείται εν τοις πράγμασι υπερτοπική και θα ανακουφίσει οικιστικά το πολεοδομικό συγκρότημα της Θεσσαλονίκης,
Η Δ.Ε Πυλαίας είναι η πλέον αναπτυσσόμενη περιοχή του πολεοδομικού συγκροτήματος της Θεσσαλονίκης και αποτελεί φυσική συνέχεια του προς Ανατολάς.
Η ένταξη της περιοχής θα βοηθήσει συγκοινωνιακά τη σύνδεση της Δ.Ε. Πυλαίας με τη Δ.Ε. Πανοράματος προκειμένου να υπάρχει ενοποίηση του Δήμου και επίσης την έξοδο στο οδικό άξονα Θεσσαλονίκης- Νέων Μουδανίων.

Η συνολική έκταση είναι περίπου 2.600 στρέμματα, πολύ λιγότερα από άλλες επεκτάσεις στο ίδιο Δήμο ή σε όμορους Δήμους.
Η δόμηση στη περιοχή είναι μικρή και υπάρχει η δυνατότητα δημιουργίας οδικού δικτύου που θα βοηθήσει όλη τη περιοχή και τις διελεύσεις διαμέσου αυτής από και προς τον Περιφερειακό και οδικό άξονα Θεσσαλονίκης- Νέων Μουδανίων.
Η περιοχή μας έχει γνωρίσει σημαντική πληθυσμιακή αύξηση τα τελευταία χρόνια, με αποτέλεσμα να υπάρχει ανάγκη για σωστή πολεοδομική οργάνωση.
Η απουσία βασικών υποδομών, όπως δρόμων, δικτύων ύδρευσης, αποχέτευσης και ηλεκτροδότησης, δυσχεραίνει την καθημερινότητά μας, αλλά επίσης αυξάνει την επικινδυνότητα, ειδικά σε περιπτώσεις φυσικών καταστροφών και δη πυρκαγιών.
Η ένταξη της περιοχής, θα βοηθήσει κυκλοφοριακά την εξυπηρέτηση του οικισμού Πανοράματος με τη δημιουργία εναλλακτικών συγκοινωνιακών οδών πρόσβασης πέραν των δύο βασικών οδικών αξόνων Πυλαίας–Πανοράματος, Θέρμης-Πανοράματος, αποφορτίζοντας κυκλοφοριακά το υφιστάμενο δίκτυο.
Στο πλαίσιο της διαδικασίας εκπόνησης του Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΤΠΣ) της Δημοτικής Ενότητας Πυλαίας και ενόψει του καθορισμού των περιοχών προς πολεοδομική ένταξη, καταθέτουμε το παρόν τεκμηριωμένο αίτημα για την ένταξη περιοχής στο σχέδιο πόλης.
Η περιοχή αυτή που περικλείεται από τον Περιφερειακό Θεσσαλονίκης, την οδό Μουστακλή, την οδό Αμπελώνων και την οδό Ευρώπης, εμπίπτει στις περιοχές Πουρνάρι, Τομπούδες και Τιλκί Ντερέ και έχει χαρακτηριστεί στο ισχύον Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο ως οικιστική περιοχή Α' προτεραιότητας προς ένταξη.
Με γνώμονα τις πραγματικές αναπτυξιακές, κοινωνικές και λειτουργικές ανάγκες της περιοχής, αλλά και το ρόλο της Δ.Ε. Πυλαίας ως κρίσιμου τμήματος του Πολεοδομικού Συγκροτήματος Θεσσαλονίκης, επισημαίνουμε τα εξής:
1) Η Πυλαία αποτελεί λειτουργικό και αναπόσπαστο τμήμα του Π.Σ. Θεσσαλονίκης
Η Πυλαία δεν πρέπει να προσεγγίζεται ως αυτόνομος ή περιφερειακός οικισμός, αλλά ως πλήρως ενσωματωμένο και αναπτυξιακά κομβικό τμήμα του Πολεοδομικού Συγκροτήματος Θεσσαλονίκης (ΠΣΘ).
Η ύπαρξη υποδομών μητροπολιτικού χαρακτήρα, όπως το Κοιμητήριο Αναστάσεως του Κυρίου, η συγκέντρωση άνω του 80% των εμπορικών επιχειρήσεων και των μεγαλύτερων καταστημάτων του Π.Σ. Θεσσαλονίκης, τα σημαντικότερα ιδιωτικά νοσοκομεία της πόλης και της ευρύτερης Βαλκανικής περιοχής (π.χ. Ιατρικό Διαβαλκανικό Κέντρο, Γένεσις, Πρότυπο Νεφρολογικό Κέντρο και στα όρια του ο Άγιος Λουκάς, κ.λ.π), το ΠΑΑΠΑΘ «Ο Άγιος Δημήτριος»,  η Τεχνόπολη, το CEDEFOP, το σύνολο σχεδόν των Ιδιωτικών Σχολικών Συγκροτημάτων και το ιδιωτικό Πανεπιστήμιο Ανατόλια, το κλειστό γήπεδο του ΠΑΟΚ, το εμπορικό κέντρο Κόσμος, η Αμερικάνικη Γεωργική Σχολή, το Θησαυροφυλάκιο της Τράπεζας της Ελλάδος κ.λ.π, καθιστούν σαφές ότι η Δ.Ε. Πυλαίας ως υπερτοπική και εξυπηρετεί πολεοδομικά, λειτουργικά και κοινωνικά ολόκληρο το Π.Σ. Θεσσαλονίκης και όχι μόνο τη Δ.Ε. Πυλαίας.
Οι επισημάνσεις αυτές έχουν ληφθεί υπόψη και από το Υπουργείο ΥΠΕΝ, το οποίο για την σύνταξη των ΤΠΣ, στη πλατφόρμα του για τη Δ.Ε. Πυλαίας αναφέρεται:
«Η Δημοτική Ενότητα Πυλαίας είναι μια ιδιαίτερα αναπτυσσόμενη περιοχή που λειτουργεί ως υποδοχέας σημαντικών εγκαταστάσεων διαφόρων κλάδων του τριτογενούς τομέα, κυρίως όμως της κατοικίας, στα πλαίσια της διαδικασίας προαστιοποίησης που χαρακτηρίζει ευρύτερα την ελληνική κοινωνία. Το γεγονός αυτό αποτυπώνεται στο ρυθμό αύξησης του πληθυσμού του, ο οποίος είναι προϊόν του ρεύματος μετεγκατάστασης κατοίκων από άλλους δήμους, λόγω των ευκαιριών για υψηλού επιπέδου κατοικία και καλύτερη ποιότητα διαβίωσης που παρέχει το φυσικό και οικιστικό περιβάλλον της Δημοτικής Ενότητας Πυλαίας.»
2) Στρατηγική σημασία της περιοχής ΓΑ2 για οικιστική και κυκλοφοριακή εξισορρόπηση
Η περιοχή ΓΑ2 είναι εξαιρετικά σημαντική για τη ρύθμιση της αστικής διάχυσης και την ανακούφιση του ΠΣΘ από τη στεγαστική πίεση.
Η ένταξή της στο σχέδιο πόλης:
• θα εξυπηρετήσει άμεσα τις αυξημένες στεγαστικές ανάγκες της ευρύτερης μητροπολιτικής περιοχής·
- θα επιτρέψει τη δημιουργία σύγχρονου και ορθολογικού οδικού δικτύου που θα εξυπηρετεί όχι μόνο την Πυλαία, αλλά και τη σύνδεση με τη Δ.Ε. Πανοράματος, την έξοδο προς τον άξονα Θεσσαλονίκης – Ν. Μουδανίων και άλλες βασικές κατευθύνσεις και θα αποσυμφορήσει τους υφιστάμενους οδικούς άξονες Πυλαίας–Πανοράματος και Θέρμης–Πανοράματος, προσφέροντας εναλλακτικές διαδρομές.
3) Έκταση και πολεοδομική εφικτότητα
Η συνολική έκταση της περιοχής ΓΑ2 ανέρχεται σε λιγότερα από 2.600 στρέμματα, αυτά που προτείνονται για επέκταση, μέγεθος σαφώς μικρότερο από άλλες πολεοδομικές επεκτάσεις είτε εντός του Δήμου είτε σε γειτονικούς Δήμους. Η υφιστάμενη δόμηση είναι περιορισμένη, γεγονός που προσφέρει τη δυνατότητα σχεδιασμού οργανωμένου πολεοδομικού ιστού, με πρόβλεψη για κοινωφελείς χρήσεις, πράσινο, εκπαίδευση και κοινωνική υποδομή, με τις ελάχιστες δυνατές απομειώσεις σε ιδιωτική γη.
4) Ανάγκη βασικών υποδομών – Πολιτική Προστασία
Η περιοχή, παρότι κατοικείται, παραμένει σε σημαντικό βαθμό εκτός σχεδίου και χωρίς οργανωμένες υποδομές.
Η απουσία βασικών έργων (οδοποιία, ύδρευση, αποχέτευση, απορροή ομβρίων, ηλεκτροδότηση) δημιουργεί προβλήματα καθημερινότητας, αυξάνει τις ανισότητες και εντείνει την επικινδυνότητα σε περιπτώσεις φυσικών καταστροφών και κυρίως πυρκαγιών.
Η πολεοδομική ένταξη θα εξασφαλίσει τις προδιαγραφές πολιτικής προστασίας και θα θέσει τις βάσεις για ανθεκτική και ασφαλή ανάπτυξη.
5) Πληθυσμιακή δυναμική και αναπτυξιακή προοπτική
Η Δ.Ε. Πυλαίας αποτελεί μία από τις πλέον ραγδαία αναπτυσσόμενες περιοχές του ΠΣΘ, με συνεχή αύξηση πληθυσμού και υψηλό δείκτη κοινωνικοοικονομικής κινητικότητας.
Η ένταξη της περιοχής ΓΑ2, όχι μόνο θα καλύψει τις υφιστάμενες ανάγκες, αλλά και θα επιτρέψει τη στρατηγική προετοιμασία για τις μελλοντικές απαιτήσεις κατοικίας, μεταφορών και κοινωνικών λειτουργιών.
Κατόπιν των ανωτέρω, παρακαλούμε όπως εξεταστεί με τη δέουσα τεχνική και χωρική τεκμηρίωση η ένταξη της περιοχής ΓΑ2 στο σχέδιο πόλης, μέσω των προβλέψεων του υπό εκπόνηση Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου της Δημοτικής Ενότητας Πυλαίας.
Πιστεύουμε ότι η επιλογή αυτή ανταποκρίνεται πλήρως τόσο στις τοπικές ανάγκες όσο και στις στρατηγικές αρχές βιώσιμης χωρικής ανάπτυξης της ευρύτερης περιοχής Θεσσαλονίκης.
Σύμφωνα με τα ανωτέρω προτείνεται να ενταχθεί όλη η περιοχή ΓΑ2 η οποία καλύπτει έκταση προς πολεοδόμηση 2.600 στρέμματα.

Στις 02-12-2025 έγινε η παρουσίαση του ΤΠΣ της Α΄ Φάσης στη οποία γενικά δεν έχουν αναφερθεί ποιοι δείκτες έχουν χρησιμοποιηθεί και να γίνει η ανάλυση αυτών.
Τα στοιχεία που πρέπει να ληφθούν υπόψη σύμφωνα με τους δείκτες για την εκπόνηση Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ) είναι:
Ι) Πολεοδομικοί και Αναπτυξιακοί Δείκτες
1) Στο Δημοτικό Διαμέρισμα της Πυλαίας εκτός των όσων έχουμε αναφέρει ανωτέρω στις Π.Ε. 14 και Π.Ε. 15 συντάσσεται πολεοδομική μελέτη και στις οποίες οι χρήσεις είναι κεντρικές λειτουργίες, τουρισμός, αναψυχή και γενικά σχεδόν όλες οι χρήσεις εκτός από κατοικία.
2) Στο Δημοτικό Διαμέρισμα πήρε άδεια και ήδη λειτουργεί το Ιδιωτικό Πανεπιστήμιο του Ανατόλια που φιλοδοξεί να είναι από τα μεγαλύτερα ιδιωτικά Πανεπιστήμια της Ελλάδος με προσέλκυση φοιτητών προπτυχιακών και μεταπτυχιακών από όλο τον κόσμο.
3) Υπάρχει εγκεκριμένη μελέτη και πράξη εφαρμογής της Τεχνόπολης σε χώρο της Αμερικάνικης Γεωργικής Σχολής.
4) Νέες πτέρυγες στις ήδη υπάρχουσες ιδιωτικές κλινικές.
Βάσει όλων των ανωτέρω αναπτυξιακών στοιχείων στη περιοχή της Δ.Ε. Πυλαίας γίνεται φανερό και προκύπτει η αναγκαιότητα για μόνιμη πρώτη κατοικία, των εργαζομένων στις Π.Ε. 14 και Π.Ε. 15 και στην Τεχνόπολη.
Κυρίως όμως προκύπτει η πολύ μεγάλη αναγκαιότητα για κατοικία του διδακτικού προσωπικού, βοηθητικού προσωπικού και κυρίως των φοιτητών που θα σπουδάζουν στο Anatolia American University.
ΙΙ) Πληθυσμιακή Πυκνότητα
Το Δημοτικό Διαμέρισμα Πυλαίας στην Απογραφή του 2001 είχε 22.744 κατοίκους. Το 2011 είχε 34.678 κατοίκους. Παρατηρήθηκε μία αύξηση του πληθυσμού της τάξης του 52,50%. Από το 2011 έως το 2021 (η απογραφή έγινε μέσω COVID) υπήρχε η οικονομική κρίση και η πανδημία covid με αποτέλεσμα η αύξηση πληθυσμού να μην έχει την προηγούμενη αυξητική τάση. Εντούτοις στην απογραφή του 2021 η Πυλαία είχε 36.843 κατοίκους δηλαδή είχε αύξηση 2.165 κατοίκων. Αν λάβουμε υπόψη την απογραφή του 2001 έως την απογραφή του 2021 έχουμε αύξηση πληθυσμού κατά 61,50% η οποία είναι από τις μεγαλύτερες αυξήσεις πληθυσμού στη Ελλάδα.

Στην πλατφόρμα του ΥΠΕΝ αναφέρει για το Δήμο Πυλαίας τα εξής:
Βάσει όλων των ανωτέρω γίνεται σαφές ότι απαιτείται να ενταχθεί στο σχέδιο πόλης έκταση προκειμένου να καλύψει τις ανάγκες του Δήμου αλλά και τις ανάγκες του Πολεοδομικού Συγκροτήματος Θεσσαλονίκης.
ΙΙΙ) Περιβαλλοντικοί δείκτες και προστασία
Η περιοχή για την οποία προτείνουμε στη ζώνη ΓΑ2 έχει ελάχιστους δρόμους και οι πολίτες εξυπηρετούνται κυρίως με δουλείες πλάτους 3-4 μέτρων αδιέξοδες. Στον κίνδυνο πυρκαγιών δεν υπάρχει προσπέλαση από τα πυροσβεστικά οχήματα στις αδιέξοδες δουλείες με αποτέλεσμα να υπάρχει τεράστιος κίνδυνος για καταστροφές και πολύ μεγάλος κίνδυνος εγκλωβισμού των κατοίκων.
Με βάση τα παραπάνω:
• τη λειτουργική ενσωμάτωση της Πυλαίας στο ΠΣΘ,
• την ισχυρή πληθυσμιακή δυναμική,
• την άτυπη ανάπτυξη και την υποβάθμιση των υποδομών,
• τις αυξημένες ανάγκες κατοικίας,
• την επιτακτική ανάγκη αναβαθμισμένης πολιτικής προστασίας,
• και τη συμβατότητα της πρότασης με το ισχύον ΓΠΣ,
προτείνουμε την ένταξη της περιοχής ΓΑ2 , όπως τη περιγράψαμε ανωτέρω , στο Σχέδιο Πόλης στο πλαίσιο του Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΤΠΣ) της Δημοτικής Ενότητας Πυλαίας.
Η ένταξη θα επιτρέψει τη βιώσιμη, ασφαλή και ισόρροπη ανάπτυξη της περιοχής, εξασφαλίζοντας κοινόχρηστους χώρους, οδικά δίκτυα, υποδομές ύδρευσης–αποχέτευσης και περιβαλλοντική προστασία, με όρους που θα ωφελήσουν τόσο τους υφιστάμενους όσο και τους μελλοντικούς κατοίκους.
Στην παρουσίαση του ΤΠΣ που έγινε στις 2-12-2025 παρουσιάσθηκαν στη ουσία δύο σενάρια για προτεινόμενες περιοχές επέκτασης.
Στη παρουσίαση αναφέρθηκαν διαφορετικά εμβαδά από αυτά που παρουσιάζονται στο κείμενο. Πιθανόν στο μεγάλο χρόνο παρουσίασης να έγιναν και ορισμένα λάθη. Ειδικότερα:
Το σενάριο ήπιας παρέμβασης, αναφέρθηκε με έκταση 1000 στρέμματα και Σ. Δόμησης κλιμακωτό 0,4 - 0,6.
Το σενάριο έντονης παρέμβασης, αναφέρεται σε έκταση 1.500 στρέμματα κατά τη παρουσίαση, ενώ αν εμβαδομετρηθούν είναι περίπου 1.200 στρέμματα με συντελεστή δόμησης 0,4.
Επειδή η προτεινόμενη έκταση και στα 2 σενάρια δεν είναι 1.500 στρέμματα σύμφωνα με τα ανωτέρω, προτείνεται ακολουθώντας στο σενάριο έντονης παρέμβασης να ενταχθεί και όλη η περιοχή του Τιλκί Ντερέ όπως απεικονίζεται στην εικόνα από το Google Earth.
Η συνολική έκταση είναι περίπου 1.550 στρέμματα όσα περίπου έχουν αναφερθεί στη παρουσίαση.
Επίσης προτείνεται η έκταση αυτή να ενταχθεί με Σ. Δόμησης 0.6.
Συντελεστής Δόμησης: 0,6 (τιμή συμβατή με οικιστική ζώνη χαμηλής και μέσης πυκνότητας).
Αφαιρώντας την εισφορά σε γη μετά την πολεοδόμηση θα μείνει οικοδομήσιμη γη ίση περίπου με 1.550,00 x 60% = 930 στρέμματα.
Εφόσον δεν είναι δυνατή η πρόταση για επέκταση της περιοχής ΓΑ 2 όπως την έχουμε περιγράψει ανωτέρω για έκταση 2600,00 στρεμμάτων, προτείνεται να ενταχθεί η περιοχή που απεικονίζεται στη εικόνα Google Earth έκτασης 1.550 στρεμμάτων.
Η έκταση αυτή είναι η ελάχιστη που προτείνεται για τις αυξημένες ανάγκες της επέκτασης Πυλαίας και φαίνεται στη παρακάτω εικόνα Google Earth