ΕΠΣ ΔΗΜΟΥ ΔΕΛΦΩΝ - ΔΗΜΟΥ ΔΙΣΤΟΜΟΥ- ΑΡΑΧΩΒΑΣ- ΑΝΤΙΚΥΡΑΣ

ΕΙΔΙΚΟ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟ ΣΧΕΔΙΟ

Γενικές παρατηρήσεις
Η ουσία των γενικών κατευθύνσεων είναι να στηρίξουν τις ειδικές που θα ακολουθήσουν. Οι προτάσεις της Β’ φάσης και η τεκμηρίωσή τους, θα βασιστούν στην Ανάλυση: όταν στην Ανάλυση δεν έχουν καταγραφεί και αναλυθεί σε βάθος τα θέματα που υπάρχουν στην περιοχή μελέτης και οι κύριες ιδιαιτερότητες και συγκρούσεις, που οδήγησαν άλλωστε στην αναγκαιότητα να εκπονηθεί ΕΠΣ και όχι επιμέρους ΤΠΣ, αυτό θα επηρεάσει την εξέλιξη της Β’ φάσης.
Τα σενάρια που παρουσιάζονται δεν δείχνουν να βασίζονται σε ενδελεχή ανάλυση της παρούσας κατάστασης. Τα προβλήματα που αποτυπώνονται είναι γενικόλογα (αφορούν σε όλες τις περιοχές του εθνικού χώρου και δεν εστιάζουν / εξειδικεύονται στην ανάλυση των πιέσεων της συγκεκριμένης περιοχής μελέτης).
Η φέρουσα ικανότητα αναφέρεται ως δείκτης αλλά δεν δείχνει να μελετήθηκε / χρήση. Δεν αναφέρθηκαν κάποια σχετικά συμπεράσματα. Μέσω της φέρουσας ικανότητας θα είναι καλό να αναδειχθούν οι πιέσεις από την εποχικότητα του φόρτου από τον Τουρισμό και οι ιδιαιτερότητες των οικισμών (πχ Αράχωβα με ΦΕΚ Ειδικών Όρων Παραδοσιακού οικισμού, Δίστομο: Ιστορικός Τόπος) ώστε να διατυπωθούν στη συνέχεια στόχοι ανάπτυξης που θα αποσκοπούν στο να μειωθεί η εποχικότητα και να διαχυθεί ο φόρτος σε όλη τη διάρκεια του χρόνου και σε ευρύτερες χωρικά περιοχές. Αυτός ο φόρτος και η πίεση που δημιουργεί στις τιμές γης όπως και το κοινωνικό πρόβλημα που προκύπτει από τη διάλυση της κοινωνικής συνοχής των οικισμών από αυτές τις ασύμμετρες απειλές, θα πρέπει να καταγραφεί και να αντιμετωπιστεί.
Αναφέρθηκε ότι από τις οικοδομικές άδειες διαφαίνεται πως αδειοδοτούνται κυρίως κατοικίες. Διερευνήθηκε η πραγματική χρήση αυτών των κατοικιών; Έγινε συσχετισμός με στοιχεία από πλατφόρμες ενοικιάσεων ώστε να αναδειχτεί η πραγματικότητα της στενότητας στην Προσφορά Κατοικίας και η κοινωνική πίεση που δημιουργείται; Ιδιαίτερα στην Αράχωβα και στον Παρνασσό ερμηνεύτηκε το γεγονός της απουσίας μεσαίας και μεγάλης κλίμακας κύριων Τουριστικών καταλυμάτων (μικρής διάρκειας και μονοδιάστατη τουριστική σαιζόν που καθιστά μη βιώσιμες τις εν δυνάμει μεγαλύτερης κλίμακας επενδύσεις).
Στην ευρύτερη περιοχή της Αράχωβας, χωρίς να υπάρχει αύξηση του μόνιμου πληθυσμού έχει δημιουργηθεί στενότητα στην αγορά κατοικίας για τους υποψήφιους αγοραστές 1ης κατοικίας (νέα ζευγάρια) λόγω του εντονότατου ανταγωνισμού από τους αγοραστές εκτός του οικισμού και τους ιδιοκτήτες κτιρίων που έχουν “μεταναστεύσει” αλλά διατηρούν την πατρική κατοικία και την μετατρέπουν σε παραθεριστική ή μη κύριο τουριστικό κατάλυμα. Άλλος λόγος διατήρησης της πατρικής περιουσίας, από όσους έχουν τη δυνατότητα, είναι φυσικά η υψηλή αξία της γης και των ακινήτων (Κατά την δεκαετία του 80 αναπτύχθηκε και εντάθηκε ο χειμερινός τουρισμός με την δημιουργία, λειτουργία και επέκταση των χιονοδρομικών κέντρων στον Παρνασσό με φυσικό επακόλουθο την ζήτηση 2ης κατοικίας, ενοικιαζόμενων δωματίων και διαμερισμάτων. Η ζήτηση αυτή δεν μπόρεσε να κατευθυνθεί και να ικανοποιηθεί στα όρια του Ρυμοτομικού Σχεδίου Αράχοβας, λόγω της περιορισμένης προσφοράς ακινήτων. Οι αδόμητοι ελεύθεροι χώροι είναι λίγοι και τα πωλούμενα κτίρια περιορισμένα. Η πολιτεία δεν πρόβλεψε και δεν κινήθηκε προς την κατεύθυνση των επεκτάσεων. Δηλαδή όλη αυτή η οικιστική πίεση κατευθύνθηκε στα 450 στρ. του Ρ.Σ. του 1970, με αποτελέσματα να δομηθούν όλοι οι ελεύθεροι χώροι και να γίνει υπερεκμετάλλευση της γης.)
Αποτέλεσμα όλων των παραπάνω είναι η υποβάθμιση του Πολεοδομικού ιστού του οικισμού. Οι αγοραστές και κατασκευαστές 2ης κατοικίας κατευθύνθηκαν παράλληλα εκτός οικισμού κυρίως στην περιοχή Καλύβια – Λιβάδι και στην περιμετρική ζώνη του οικισμού.
Με την αρχική θεσμοθέτηση της Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου του Δελφικού Τοπίου, το 1985, σταμάτησε σχεδόν η ανοικοδόμηση γύρω από τον οικισμό. Η ακύρωσή της από το Συμβούλιο της Επικρατείας, το 1991, αναζωογόνησε πλέον τις πιέσεις για ανοικοδόμηση γύρω από τον οικισμό. Μόνο που αυτή την φορά δεν πρόκειται για μεμονωμένους οικιστές, αλλά για εταιρίες που αγοράζουν την κατατεμαχισμένη γη η οποία δεν οικοδομείται, τη συνενώνουν και οικοδομούν πλέον πολυτελή συγκροτήματα.
Οι προβλεπόμενες ΠΕΔ Ε να αποκτήσουν ευρύτερες δυνατότητες χρήσεων με βάση τη γενική χρήση Τουρισμού – Αναψυχής του ΦΕΚ 59/2018 καθώς σήμερα ο περιορισμός που υπάρχει με αφορμή πχ το ΓΠΣ Διστόμου και τα Μπαρλέικα σε λίγες επιμέρους Χρήσεις εντός και δίπλα σε ξενοδοχειακά καταλύματα, δε διασφαλίζει δυναμική και πολυπαραγοντική ανάπτυξη του Τουρισμού αλλά τη μονοκαλλιέργειά του που οδηγεί σε αμφίβολες προοπτικές ανάπτυξης (στρεβλή ανάπτυξη και στη συνέχεια υποβάθμιση).
Στη σελ. 16, στο σενάριο 2, αναφέρεται η τήρηση των ρυθμίσεων και προτάσεων που υπάρχουν στα υφιστάμενα ΓΠΣ: της Αράχωβας είναι παρωχημένο (1987!), του Διστόμου εμπεριέχει επιμέρους αστοχίες. Θα πρέπει να ερμηνευτεί κατ’ ελάχιστο το γιατί, ιδιαίτερα το ΓΠΣ της Αράχωβας που ισχύει 40 χρόνια, δεν έχει αποδώσει ώστε στη συνέχεια να τεκμηριωθεί η αλλαγή παραδείγματος που θα διασφαλίσει την εφαρμοσιμότητα των προτάσεων.
Παρά την πίεση που υφίσταται ο συγκεκριμένος χώρος λόγω, αφενός μεν της τουριστικής του ανάπτυξης αλλά και αφ’ ετέρου των αναγκών χωροθέτησης χρήσεων για την εξυπηρέτηση βασικών αναγκών ολοκληρωμένης κοινωνικο - οικονομικής ανάπτυξης, δεν έχει γίνει μέχρι στιγμής η μελέτη εκείνη που θα επιτρέψει στους φορείς διαχείρισης της περιοχής να αποφασίσουν, με πλήρη επίγνωση των επιπτώσεων των αποφάσεων τους στο τοπίο, μια πολιτική βιώσιμης ανάπτυξης του χώρου τους. Αγνοούνται συστηματικά τα επιστημονικά εργαλεία που θα οχύρωναν με ουσιαστικά επιχειρήματα την πολιτική προστασίας δίνοντας παράλληλα διεξόδους ανάπτυξης δραστηριοτήτων με ειδικούς όρους, όπου αυτό είναι δυνατό (μελέτες ορατότητας, ανάλυση οπτικών πόρων και διαδρομών θέασης, κλπ).
Η θεσμική παρέμβαση που επιχειρείται σήμερα, οφείλει να στηριχθεί στην ουσιαστική μελέτη των δεδομένων του συγκεκριμένου χώρου και να εξομαλύνει τις ανισορροπίες μεταξύ του κοινωνικού αγαθού της ποιότητας του τοπίου και των πιέσεων για ανάπτυξη.
Η μονοδιάστατη ανάπτυξη δεν είναι η καλύτερη προοπτική για την κοινωνικο -οικονομική εξέλιξη ενός τόπου, όποια και αν είναι αυτή, όσα κι αν προσφέρει. Στην Αράχοβα λοιπόν, όπου ο τουρισμός είναι η κύρια πηγή απασχόλησης για τους κατοίκους, είναι ανάγκη να αναπτυχθούν και άλλες δραστηριότητες ή/και να διασωθούν παραδοσιακές απασχολήσεις. Χρειάζεται λοιπόν, εκτός από τον Πρωτογενή τομέα που αναφέρεται ήδη για την περιοχή, και η μεταποίηση που θα παράγει τα απαραίτητα προϊόντα για να στηριχθεί ο τουρισμός αλλά και να υπάρχει η δυνατότητα επιλογής εύρεσης εργασίας ώστε να κρατήσει ο χώρος ακόμα πιο δυναμικά τους νέους στον τόπο τους.
Η πυκνή δόμηση της Αράχοβας, η μορφολογία του εδάφους της και το καθεστώς προστασίας του παραδοσιακού οικισμού αποτελούν ανασταλτικούς παράγοντες για την ανάπτυξη βιοτεχνιών εντός του οικισμού. Οι υπάρχουσες βιοτεχνίες, διάσπαρτες σε σπίτια και υπόγεια, που πολλές φορές λειτουργούν και χωρίς την έγκριση των αρμόδιων υπηρεσιών, είναι εγκλωβισμένες και δεν εξελίσσονται. Δεν έχουν τη δυνατότητα επέκτασης με συνέπεια να οδηγούνται σε μαρασμό αν και είναι βιώσιμες.
Οι ανάγκες της περιοχής πολλές φορές προσανατολίζουν τους κατοίκους να στραφούν σε δραστηριότητες μεταποιητικών μονάδων όπως ξυλουργεία, σύγχρονα τυροκομεία, σιδηρουργεία, εργαστήρια ζαχαροπλαστικής. Συχνά, επειδή δεν υπάρχουν οι κατάλληλες προϋποθέσεις ή και η ανάλογη υποδομή, οι βιοτέχνες στρέφονται σε άλλες περιοχές ή αναπτύσσουν τη δραστηριότητά τους άναρχα με όλες τις άμεσες συνέπειες για τους κατοίκους της Αράχοβας.
Η έλλειψη της κατάλληλης υποδομής έχει ως συνέπεια να γίνεται πιο προβληματική η κατάσταση του οικισμού, να απογοητεύει τους ενδιαφερόμενους επενδυτές και τέλος να συνεχίζεται η άναρχη βιοτεχνική ανάπτυξη από τους τολμηρούς εντός και εκτός του οικισμού, με τις γνωστές συνέπειες. Η επιτακτική ανάγκη όμως της σημερινής εποχής επιβάλλει την ορθολογική ανάπτυξη της βιοτεχνίας με την εξεύρεση λύσης για τη συνύπαρξη χωριού – βιοτεχνίας. Και μια τέτοια λύση για την Αράχοβα θα ήταν η δημιουργία ενός βιοτεχνικού πάρκου με δυνατότητα να δεχθεί τις νέες βιοτεχνίες και να μεταφερθούν εκεί κι αυτές που ήδη υπάρχουν.

Επίσης, οι άνθρωποι τρίτης ηλικίας, οι οποίοι γενικά μαραζώνουν πλέον, θα έπρεπε να έχουν δικαίωμα βέτο σε ζητήματα που τους αφορούν. Επίσης να υπάρχει δυνατότητα χωροθέτησης δομών για τη φροντίδα της τρίτης ηλικίας.

Επιμέρους αστοχίες της μελέτης όπως παρουσιάστηκε:
• Το Ζεμενό δεν αποτελεί οικισμό, αλλά εκτός σχεδίου πόλεως έκταση (ούτε είναι προ του 23 οικισμός, ούτε έχει όρια – κακώς κάνουν μνεία στο Ζεμενό ως οικισμό).
• Απουσιάζει η περιγραφή του οικισμού Καλυβίων Αράχοβας
• Γίνεται αναφορά σε οικισμό Οσίου Λουκά. Δεν αποτελεί οικισμό οριοθετημένο
• Υπάρχει ο οικισμός Αγίου Γεωργίου. Δεν γίνεται αναφορά ΠΟΥΘΕΝΑ σε αυτόν.
• την ΔΕ Διστόμου υπάρχουν επίσης οι οικισμοί Κανάλι, Περιστερά
• Στην ΔΕ Αντίκυρας δεν υπάρχει ο οικισμός Αγίου Ισιδώρου και Αγίας Σωτήρας.
Τα στοιχεία που ελήφθησαν από την ΕΛΣΤΑΤ πρέπει να χρησιμοποιούνται ως εργαλείο στην μελέτη και όχι ως πολεοδομικός οδηγός.
Παραλήψεις στα διατάγματα ρυμοτομίας
• Δεν αναφέρεται το ρυμοτομικό της Αντίκυρας, αν και διαθέτει (όπως και επέκταση).
• Δεν αναφέρεται το ΠΔ του 78 (ΦΕΚ 460/Δ/78) περί χαρακτηρισμού παραδοσιακού οικισμού Αράχοβας.
• Αναπόσπαστο κομμάτι του ρυμοτομικού σχεδίου της Αράχοβας είναι η Ζώνη Δ, η οποία δεν εμφανίζεται στα σχέδια. Πρέπει να οριοθετηθεί η ζώνη Δ σύμφωνα με το ΦΕΚ 460Δ/78 με τους όρους δόμησης που αναφέρονται στο ΦΕΚ.
• Εάν είναι εφικτό να δημιουργηθεί επιπλέον Ζώνη με τα χαρακτηριστικά που περιγράφονται στην πρόταση ως ΠΕΧ Α
• Στα τοπικά ρυμοτομικά υπάρχει και το ΦΕΚ 414Δ/29-4-2003
• Δεν γίνεται αναφορά ΣΕ ΚΑΝΕΝΑ ΣΗΜΕΙΟ για πρόβλεψη επέκτασης των οικισμών (η οποία κρίνεται απαιτητή) εκτός από την Αντίκυρα που υπάρχει εγκεκριμένη επέκταση.
Δεν εξειδικεύονται τα ισχύοντα για τον Εθνικό δρυμό Παρνασσού (ΦΕΚ 286/Α/5-8-1938), για τον οποίο το ΥΠΠΟ έχει εκδώσει και Υ.Α. με χρήσεις γης και όρους (ΑΔΑ Β4ΩΦΓ-ΒΜ8) από το 2012.
Δεν αναφέρονται οι δύο αρχαιολογικοί χώροι UNESCO (Δελφικού Τοπίου και Όσιου Λουκά, όπου υπάρχουν Ζώνες με όρους).
Δεν αναφέρεται ότι στις κηρύξεις απαγορεύεται η τοποθέτηση παραπηγμάτων και τροχοβιλών σύμφωνα με το ΦΕΚ 118/Α/19-7-1993.
Αναφέρεται ότι η Αράχοβα είναι διατηρητέος και παραδοσιακός οικισμός. Ο οικισμός της Αράχοβας έχει χαρακτηρισθεί μόνο ως παραδοσιακός.
Περιοχή Λιβαδίου: υπάρχει ρέμα λάθος τοποθετημένο. Η ΠΕΧ Α έχει τοποθετηθεί σε δασικές εκτάσεις που δεν είναι δυνατή η καλλιέργεια ούτε η δόμηση. Αντιθέτως αφαιρεί περιοχή βόρεια από τον κηρυγμένο αρχαιολογικό χώρο που υπάρχει στην περιοχή. Δεν εμφανίζονται τα όρια του παραπάνω αρχαιολογικού χώρους (ΦΕΚ 132 ΑΑΠ/27-4-2012)
Στις περιοχές της Αράχοβας (Κατσιπλαγιά και Πάνια) που βρίσκονται πάνω από την Εθ. Οδό Λιβαδειάς – Δελφών και έχουν χαρακτηρισθεί από τους Δασικούς χάρτες ως αγροτικές εκτάσεις δεν υπάρχει τέτοια χρήση γης (γεωργική).
Ισχύων αρχαιολογικός νόμος: 4858/21 όχι ο 3028/02.
Η περιοχή ΠΕΧ Γ στην Αράχοβα που επεκτείνεται νότια του ρέματος και έως τα όρια της Ενότητας δεν έχει γεωργικό χαρακτήρα. Πρέπει να αφαιρεθεί ο χαρακτηρισμός ΠΕΧ Γ.
Στην περιοχή του Ζεμενού η ΠΕΔ Ε να εφαρμοστεί έως τα όρια του Δελφικού Τοπίου.
Πρόσθεση σε κάθε σενάριο του περιφερειακού δρόμου της Αράχοβας
Πρόβλεψη ελικοδρομίου στην περιοχή Σταυρός Αράχοβας
Αύξηση πεζοδρομήσεων και χάραξη οδών ήπιας κυκλοφορίας και δράσεων ήπιας βιώσιμης κινητικότητας όπου απαιτείται: ποιος το καθορίζει όταν το συνολικότερο θέμα κυκλοφορίας, στάσης και στάθμευσης δεν έχει επιλυθεί;
Η μελέτη οφείλει να έχει τεύχος με την υφιστάμενη κατάσταση, την Ανάλυση και την Ερμηνεία των φαινομένων. Χωρίς αυτό δεν μπορείς να σχεδιάσεις το επόμενο βήμα. Η παρουσίαση δείχνει να μην έχει ληφθεί υπόψιν το ότι κάθε περιοχή σε αυτούς τους Δήμους έχει ιδιαιτερότητες και μοιάζει να έχει γίνει προσπάθεια να τα αντιμετωπίσουν όλα οριζόντια.
Οι χάρτες τέλος, με το που δεν έχουν τη δυνατότητα να απενεργοποιείς πεδία είναι δύσκολο να καταλάβεις ποιες περιοχές επικαλύπτουν. Θα έπρεπε να είναι ενεργά pdf και να μπορεί κανείς να ξετικάρει πεδία και να μπορεί να κάνει σωστό έλεγχο.