ΤΠΣ ΔΗΜΟΥ ΠΥΛΑΙΑΣ - ΧΟΡΤΙΑΤΗ

Βασικά στοιχεία που συνηγορούν στην ένταξη στο σχέδιο της περιοχής ΓΑ2 (ΠΟΥΡΝΑΡΙ/ΤΕΛΚΙ ΝΤΕΡΕ/ΤΟΜΠΟΥΔΕΣ)

Βασικά στοιχεία που συνηγορούν στην ένταξη στο σχέδιο της περιοχής ΓΑ2 (ΠΟΥΡΝΑΡΙ/ΤΕΛΚΙ ΝΤΕΡΕ/ΤΟΜΠΟΥΔΕΣ)
Στην πλατφόρμα συμμετοχής του Υπουργείου Περιβάλλοντος & Ενέργειας (Polsxedia) υπάρχει καταχώριση για το ΤΠΣ Δήμου Πυλαίας‑Χορτιάτη, όπου αναφέρεται ρητά ότι:

Η περιοχή ΓΑ2 (Πουρνάρι) έχει χαρακτηριστεί ως οικιστική περιοχή Α' προτεραιότητας προς ένταξη στο σχέδιο πόλης. Polsxedia

Υπάρχει "Τεχνικό Υπόμνημα Υποστήριξης για την Ένταξη της Περιοχής ΓΑ2 (Τελκί Ντερέ / Πουρνάρι)" το οποίο έχει αναρτηθεί — δηλαδή έχει εκπονηθεί και ένα τεκμηριωτικό υπόβαθρο υποστήριξης της ένταξης. Polsxedia

Στην ίδια πλατφόρμα υπάρχουν σχόλια ιδιοκτητών που αναφέρουν ότι με βάση το υφιστάμενο συμβόλαιο το αγροτεμάχιό τους θεωρείται «οικοδομήσιμο» αλλά υπάρχει αμφιβολία για τη δυνατότητα έκδοσης άδειας λόγω των πρόσφατων αποφάσεων του ΣτΕ. Polsxedia

Στην ανακοίνωση του Δήμου σχετικά με το ΤΠΣ αναφέρεται ότι:

Το ΤΠΣ αποτελεί "μετεξέλιξη των Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΓΠΣ) και ΣΧΟΟΑΠ" που ισχύουν σήμερα, και στόχος είναι ο χωροταξικός / πολεοδομικός σχεδιασμός των Δ.Ε. Πανοράματος, Πυλαίας, Χορτιάτη. Μακεδονικά Νέα

Η διαδικασία περιλαμβάνει ανάλυση του υφιστάμενου πολεοδομικού καθεστώτος, των υποδομών, της εξυπηρέτησης από κοινωφελή δίκτυα και τον καθορισμό χρήσεων γης, όρων δόμησης, περιορισμών κ.λπ. Μακεδονικά Νέα

Από δημόσια σχόλια / διαβουλεύσεις:

Πολλοί ιδιοκτήτες και κάτοικοι της περιοχής ΓΑ2 έχουν εκφράσει την υποστήριξή τους για ένταξη. Polsxedia+2Μακεδονικά Νέα+2

Υπάρχουν αιτήματα και απόψεις ότι η δυνατότητα έκδοσης άδειας στην περιοχή, ακόμη και αν θεωρείται "οικοδομήσιμη", τίθεται εν αμφιβόλω λόγω πρόσφατων αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας. Polsxedia

Αυτά δείχνουν ότι επίσημα υπάρχει πρόβλεψη/στόχος ώστε η περιοχή ΓΑ2 να ενταχθεί στο σχέδιο πόλης μέσω του ΤΠΣ, και ότι ήδη υπάρχει μελετητικό / τεκμηριωτικό υλικό υποστήριξης.

Με βάση τα παραπάνω στοιχεία και τη γενική νομοθεσία για πολεοδομικό / χωρικό σχεδιασμό στην Ελλάδα, μπορούμε να κάνουμε μια θεμελιωμένη εκτίμηση:

Το γεγονός ότι η περιοχή έχει χαρακτηριστεί ως Α' προτεραιότητας για ένταξη υποδηλώνει ότι οι μελετητές / ο Δήμος θεωρούν ότι υπάρχει σημαντικός λόγος να ενταχθεί (π.χ. πληθυσμιακή πίεση, γειτνίαση με αστική περιοχή, ανάγκη υποδομών). Polsxedia

Το ΤΠΣ, εφόσον εγκριθεί, θα ορίσει ρητά τις χρήσεις γης, τους όρους και περιορισμούς δόμησης, τις υποδομές, το πολεοδομικό καθεστώς κ.ά. —οπότε οι ιδιοκτησίες που δεν ενταχθούν ή "απορριφθούν" ενδέχεται να μην έχουν δυνατότητα εφαρμογής των όρων του σχεδίου, όπως και συνέπειες που περιέγραψα σε προηγούμενη απάντηση.

Ειδικά, από το σχόλιο ότι υπάρχει αμφιβολία για τη δυνατότητα έκδοσης άδειας «μετά τις πρόσφατες αποφάσεις του ΣτΕ» (για ιδιοκτήτες που θεωρούσαν το ακίνητο "οικοδομήσιμο") φαίνεται ότι ήδη υπάρχουν νομικές εκκρεμότητες που ενδέχεται να περιορίζουν τη δυνατότητα αξιοποίησης της περιοχής, εάν δεν ενταχθεί οριστικά και θεσμοθετηθεί μέσα από το ΤΠΣ / σχέδιο πόλης. Polsxedia

Άρα, αν η περιοχή ΓΑ2 τελικά δεν ενταχθεί:

Είναι πιθανό οι άδειες δόμησης να απορριφθούν ή να κριθούν παράνομες με βάση τον νέο σχεδιασμό.

Ορισμένα ακίνητα που θεωρούνταν "οικοδομήσιμα" σήμερα να χάσουν αυτό το καθεστώς ή να χρειάζονται ειδικές εξαιρέσεις / ρυθμίσεις.

Θα παραμείνουν εκτός των προβλεπόμενων υποδομών, κοινόχρηστων χώρων, ζωνών χρήσεων που ορίζει το ΤΠΣ — δηλαδή "έξω από το παιχνίδι" της αξιοποίησης σύμφωνα με το νέο πολεοδομικό πλαίσιο.

Δικαίωμα έκδοσης αδειών μπορεί να θεωρηθεί ως "παρεκκλιτικό" ή "με ειδικές ρυθμίσεις" μόνο υπό πολύ περιορισμένες περιπτώσεις, εφόσον οι διατάξεις του ΤΠΣ ή του σχεδίου το επιτρέπουν.

Συνέπειες μη ένταξης στο σχέδιο πόλης της περιοχής ΓΑ2 (ΠΟΥΡΝΑΡΙ/ΤΕΛΚΙ ΝΤΕΡΕ/ΤΟΜΠΟΥΔΕΣ) της ΔΕ Πυλαίας
Αδυναμία έκδοσης οικοδομικών αδειών / νέων χρήσεων

Χωρίς να είναι ενταγμένη στο σχέδιο, η περιοχή πιθανώς θεωρείται εκτός σχεδίου ή σε καθεστώς περιορισμένης πολεοδομικής ρύθμισης.

Δεν μπορούν να χορηγηθούν άδειες δόμησης ή αλλαγές χρήσεων (κατοικία, επιχειρήσεις, κ.ά.) με όρους σχεδίου.

Κτίσματα σε εκτός σχεδίου περιοχές υπόκεινται σε πολύ πιο αυστηρούς περιορισμούς ή ακόμη και απαγορεύσεις.

Περιορισμένη νομική και πολεοδομική προστασία

Οι ιδιοκτησίες δεν θα υπάγονται στις προβλέψεις του σχεδίου πόλης (π.χ. προβλέψεις για κοινόχρηστους χώρους, οδούς, υποδομές, ζωνοποίηση).

Δεν θα έχουν "ασφάλεια" κατανομής χρήσεων, όρων δόμησης, υποδομών και συντεταγμένης ανάπτυξης.

Αξία γης / εμπορευσιμότητα

Η αξία των ακινήτων εντός σχεδίου τείνει να είναι υψηλότερη λόγω δυνατοτήτων δόμησης, καλύτερων υποδομών και αστικής προοπτικής.

Εκτάσεις εκτός σχεδίου συχνά έχουν μικρότερη ζήτηση ή είναι λιγότερο ελκυστικές για επενδυτές.

Δυσκολία πώλησης ή μεταβίβασης με πλήρη δικαιώματα αξιοποίησης.

Καθυστέρηση ή αποστέρηση δημόσιων υποδομών και εξυπηρετήσεων

Οι περιοχές που δεν εντάσσονται μπορεί να παραμείνουν χωρίς βασικές υποδομές: δίκτυα ύδρευσης, αποχέτευσης, οδοποιία, φωτισμό, κοινόχρηστους χώρους, πράσινο.

Δεν προβλέπεται (ή καθίσταται δυσκολότερη) η ένταξη σε δίκτυα κοινής ωφέλειας ή εξυπηρετήσεων του δήμου.

Αδυναμία συμπερίληψης σε χρηματοδοτικά και προγράμματα ανάπτυξης

Περιοχές εντός σχεδίου ή που έχουν πολεοδομική οργάνωση είναι πιο εύκολα επιλέξιμες σε προγράμματα (ΕΣΠΑ, έργα αστικής ανάπλασης κ.ά.).

Μη ενταγμένες περιοχές μπορεί να αποκλείονται από ενισχύσεις, επιδοτήσεις ή έργα υποδομής.

Κίνδυνοι αυθαίρετης δόμησης και νομιμοποίησης

Σε περιοχές εκτός σχεδίου πολλές κατασκευές είναι αυθαίρετες, χωρίς άδεια, και υπόκεινται σε κυρώσεις, κατεδαφίσεις ή πρόστιμα.

Η δυνατότητα τακτοποίησης / νομιμοποίησης είναι πολύ περιορισμένη ή εξαρτάται από ειδικές ρυθμίσεις ή νομοθετικές παρεμβάσεις.

Μη συμμετοχή στο στρατηγικό αναπτυξιακό σχεδιασμό

Αν η περιοχή δεν ενταχθεί, δεν θα συμπεριληφθεί σε σχέδια αστικής ανάπτυξης, πολεοδομικές παρεμβάσεις και κατευθύνσεις που προβλέπει το ΤΠΣΧ.

Δεν θα λαμβάνεται υπόψη στην κατανομή αστικής ανάπτυξης, χρήσεων γης, μετεγκαταστάσεων, οικιστικών ζωνών.

Κίνδυνος απομόνωσης και υποβάθμισης

Περιοχές εκτός σχεδίου κινδυνεύουν να παραμείνουν απομονωμένες, χωρίς αναβάθμιση, με υποβαθμισμένες υποδομές και ποιότητα ζωής.

Η έλλειψη νομοθετικού πλαισίου μπορεί να οδηγήσει σε μη ελεγχόμενη χρήση και διαταραχές στο περιβάλλον ή σε συγκρούσεις γειτνιάζουσας χρήσης.