Η Δημοτική Ενότητα Νίκαιας αναπτύχθηκε με την έλευση των Μικρασιατών προσφύγων στη δεκαετία του 1920. Το γεγονός αυτό καθόρισε, τόσο τον οικονομικό και κοινωνικό χαρακτήρα της Νίκαιας, όσο και το πολεοδομικό της περιβάλλον.
Η ανάπτυξη της Δημοτικής Ενότητας υπήρξε ραγδαία. Μέσα σε λίγα χρόνια εξελίχθηκε στο μεγαλύτερο προσφυγικό συνοικισμό της Πρωτεύουσας και το 1928 συγκέντρωνε 33.000 κατοίκους. Οι αδόμητες εκτάσεις στη συνέχεια της Παλιάς Κοκκινιάς του Πειραιά υποδέχτηκαν ένα σημαντικό κύμα προσφύγων Μικρασιατών. Τα προσφυγικά τετράγωνα που αναπτύχθηκαν γρήγορα κατέλαβαν μία σημαντική έκταση η οποία σήμερα ταυτίζεται με το Κέντρο της πόλης. Πρόκειται για 250 περίπου τετράγωνα που εκτείνονται βόρεια της οδού Π. Ράλλη και μεταξύ των οδών Αττάλειας, Ανωγείων και Ικονίου και νότια αυτής μέχρι τα όρια του Δήμου Πειραιά. Ο τρόπος που έγινε η αποκατάσταση των προσφύγων δημιουργεί μέχρι και σήμερα οξυμμένα προβλήματα στην πόλη. Ο οικιστικός ιστός είναι πυκνοδομημένος και διαμορφωμένος πάνω σε οριακά κομμάτια γης κύρια στο κέντρο της πόλης. Οι διαθέσιμοι χώροι για την κάλυψη των κοινωνικών αναγκών είναι ελάχιστοι. Οι ελεύθεροι χώροι καταλαμβάνουν το 8 % της έκτασης του εγκεκριμένου σχεδίου καλύπτοντας το 1/3 των αναγκών των κατοίκων.
Στην περίοδο 1955-1964 ο όγκος της οικοδομικής δραστηριότητας δεκαπλασιάστηκε σε σχέση με την προπολεμική περίοδο. Οι νέες οικοδομές που κτίστηκαν στην περιοχή της πρωτεύουσας την περίοδο αυτή αντιπροσώπευαν το 45,7% του συνόλου των νέων οικοδομών της χώρας.
Η πόλη της Νίκαιας μπορεί να χωριστεί εμπειρικά σε 8 περίπου μεγάλες περιοχές (σύμφωνα με το ΓΠΣ) οι οποίες είναι :
(1) Η περιοχή της Άνω Νεάπολης αποτελεί κυρίως περιοχή κατοικίας και χαρακτηρίζεται από πολύ καλή ποιότητα κατοικίας και σχετικά χαμηλή πυκνότητα πληθυσμού.
(2) Η περιοχή της Νεάπολης αποτελεί κυρίως περιοχή κατοικίας αλλά και με παράλληλη εμπορική δραστηριότητα. Η περιοχή χαρακτηρίζεται από σχετικά καλή ποιότητα κατοικίας και μεσαία πυκνότητα πληθυσμού.
(3) Η περιοχή της πλατείας Κρήνης, χαρακτηρίζεται από σχετικά καλή ποιότητα κατοικίας και μεσαία πυκνότητα πληθυσμού αποτελεί κυρίως περιοχή κατοικίας. Σε αυτή την περιοχή οι εμπορικές χρήσεις συγκεντρώνονται κατά μήκος της Λ. Λαμπράκη, Ελλησπόντου, της Κουταΐσι, Φιλαδέλφειας, της οδού Ανωγείων καθώς και στην πλατεία Δημοκρατίας.
(4) Η περιοχή της Χαλκηδόνας βρίσκεται βόρεια της πλατείας Χαλκηδόνας και σε επαφή με το λόφο του Σελεπίτσαρι. Στην περιοχή αυτή η επικρατούσα χρήση είναι η κατοικία, ενώ οι κλίσεις του οδικού δικτύου είναι τοπικά αρκετά υψηλές.
(5) Στην περιοχή (προσφυγικό κέντρο) η επικρατούσα χρήση είναι η κατοικία αλλά κακής ποιότητας. Το οδικό δίκτυο είναι μέτριας κατάστασης με μικρές κλίσεις αλλά σχετικά στενούς δρόμους ιδιαίτερα στο νότιο τμήμα της (οδός Αμερικανίδων Κυριών έως Τζαβέλα). Οι εμπορικές χρήσεις συγκεντρώνονται κατά μήκος των οδών Π. Ράλλη, Γρεβενών, 7ης Μαρτίου, Π. Τσαλδάρη και Τζαβέλα.
(6) Η περιοχή Περιβολάκι, περιλαμβάνει επίσης περιοχή κατοικίας. Πρόκειται για περιοχή κατοικιών στο μεγαλύτερο τμήμα της, όπου παρουσιάζεται επίσης το πρόβλημα της ύπαρξης παρόδων και της δυσκολίας προσέγγισης των απορριμματοφόρων για την αποκομιδή.
(7) Η περιοχή των Άσπρων Χωμάτων περιλαμβάνει περιοχή κατοικίας μάλλον υποβαθμισμένη ποιοτικά με ιδιαίτερα στενούς δρόμους και κακή ρυμοτομία.
(8) Η περιοχή του Γ Νεκροταφείου, αποτελεί επίσης περιοχή κατοικίας αλλά μάλλον καλής ποιότητας. Η ρυμοτομία της περιοχής είναι αρκετά καλή με σχετικά φαρδείς δρόμους και μικρές κατά μήκος κλίσεις.
Οι εμπορικές χρήσεις συγκεντρώνονται κατά μήκος των Λεωφόρων Λαμπράκη και Π. Ράλλη, Θηβών (πχ. κατάστημα παιχνιδιών Τζάμπο), καθώς και της οδού Χρυσοστόμου Σμύρνης.
Τέλος αναφέρεται ότι στη Δ.Ε. Αγ. Ι. Ρέντη υπάρχουν τέσσερεις (4) πυκνοδομημένοι οικισμοί οι οποίοι εντάχθηκαν στο σχέδιο πόλης του τέως Δήμου Αγ. Ι. Ρέντη με το από 20-8-1985 Π.Δ. (Φ.Ε.Κ. 459δ'/1985). ΣΧΟΛΕΙΟΥ","ΞΗΡΟΥΧΑΚΗ", "ΞΗΡΟΥΧΑΚΗ", "ΠΙΣΩ ΑΠΟ ΤΟ ΓΗΠΕΔΟ ΤΟΥ ΟΛΥΜΠΙΑΚΟΥ".
